買法拍屋五大訣竅及四點注意

買法拍屋五大訣竅及四點注意

很便宜跟糾紛多一般是大家對法拍屋的第一印象,確實,在法院拍賣的規則下,每一次流標都會將底價打八折,到了第三拍的底價可能就只有市價的64%;但法拍屋畢竟是因債務而被強制拍賣的財產。

是「是非之人」擁有的「是非之屋」,要能順利從法拍市場中順利買到便宜的房子,其中有很大的學問,這裡給大家幾個溫馨提示,讓大家在進入這個市場時,盡可能的趨吉避凶。

楊宗憲:法拍購屋訣竅五大趨吉避凶

一、以點交物件為主

對於產權完整、使用權無爭議的不動產,法院通常會允許點交,也就是法院會以公權力排除現住戶的佔有;不點交則由於法院不會介入使用權的移轉,拍定人通常需要花費不少時間金錢甚或打官司才能實際佔有房屋,未必划算;此外,部分法拍屋會有部分點交部分不點交的情況,此時,若不點交的項目是無使用權爭議的,例如道路、公共設施,則仍可視為有點交。

二、資金要準備夠

由於法拍屋在投標時要準備底價二成的現金作為保證金,拍定後七到十日內要繳清尾款,然後才能去過戶,這段期間通常是無法貸款的;

而且法拍屋的棄標仍須負擔保責任,所以投標時一定要準備好全部屋款的現金,以免進退不得。目前有少數銀行會承做法拍屋的代墊款,在產權過戶前是以信用貸款計息,產權過戶後則轉為一般房貸;但投標人仍須準備至少二成的屋款,才能順利投標。

三、產權現場查清楚

雖然法院會公告法拍屋內容,但法院公告少了公設面積跟屋齡,因此若直接計算法院公告的面積,以大樓來說,會比實際登記面積少了一到三成,一時不察極容易誤判。

此外,法院對法拍屋的瑕疵甚或自己公告的錯誤均不負責任,因此,一方面要申請謄本,確認真實的權利內容;

另一方面,一定要去現場勘查,除了看看周遭環境,記得一定要去敲法拍屋的門,看看內部格局,也從跟現住戶的交談中,預判未來點交的難度;若不得而入,敲樓上樓下的門也有機會看到格局。

四、拍定案例研判合理價格

從法院的法拍網站可以查知最近三個月的拍定價,坊間也有法拍資訊公司提供更早的拍定價格;法拍屋的合理價不能直接拿一般中古屋的房價打折相比,必須以同為法拍屋的拍定價相比較為準確;

此外,從拍定案例的拍次,也可以看出適當的進場時機點與相對的價格,例如若多數皆為第三拍成交,則或可用第三拍的價格作為估計參考,避免太早進場多花錢。

五、代標業者打點一切

若實在對購買法拍屋無確切把握,可求助代標公司,代標公司可進行投標的整體規劃,含產權調查、出價、甚至點交等協助,可作為投標人的專業顧問;然而,代標業並未納入行業管理,糾紛也時有所聞,建議投標人可找規模較大的代標公司,相對較不容易出問題。

然而,大家切記一點,找代標公司後,仍須事事參與,也須事先約定服務費,畢竟仍是花自己的錢。

能夠以低於市價買到房子是令人開心的事,但是法拍屋的不確定性很高,許多專業問題都要自己面對,上述五大要點只是基本的入門常識,建議有心從法拍市場找便宜貨的人, 呷緊弄破碗,多點耐心多看案件,才不會買到房子也買到麻煩。Yahoo!奇摩房地產編輯部

買法拍屋四點提醒及注意

一、無法看到屋況

而且已經遭到法院查封的房子,都會貼上封條,沒有法官拆封的允許,當然不能進入屋內。所以法拍屋最大的風險就是無法看見屋內的好壞。

多打聽前屋主的資訊、也可問問鄰居這間房子的情形。至於房子的隔間、採光內容,可以去看看同一個住戶大樓的上一樓及下一樓層的同號房子,就可得知這間法拍屋內部的隔間及採光情形。

二、無瑕疵擔保責任

若是不小心買了有問題(例如漏水、凶宅)的房子,賣方必須負起後續修繕或解約的責任。無瑕疵擔保責任是指,法拍屋的房子由法院拍賣而成,法院並不是賣方,所以法院不會給你任何購屋的保證或負責修好瑕疵房屋。

三、找自己熟悉區域

會買法拍屋的人,大多都是投資客撿便宜,重新裝潢後再用目前市價出售,有時獲利是以兩、三倍計算。不論是投資客,還是自住,最好還是找自己熟悉的區域,至少熟悉行情及市況,對於未來售出、或者租屋,也比較有把握。

四、找熟悉銀行代墊

找自己熟悉、平常有往來的銀行做代墊款:中信房屋行銷企畫部副理江龍名說,法拍屋必須在7天內繳款給法院,有些人7天內繳不出那麼多款項,或者得標價格超過自己預期,要跟銀行做代墊款時,最好跟平常自己已經熟悉的銀行申請,因為利率部分較有機會商議。新浪部落 經濟日報

買法拍屋流程

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