租屋契約加註解約條款 租屋減紛爭

租賃市場常見提前解約衍生的糾紛,依法來說,若因房客個人因素造成提前解約,房東得主張違約之損害賠償,但賠償金額除視契約內容外,並無明顯規範。很容易照成屋主與房客之間的糾紛。

租約減紛爭 加註解約條款

專家建議,在簽訂契約前應加註提前解約條款,明列賠償辦法、事前告知義務,若無約定,可以1~2個月租金作為提前解約的損害賠償。

若無約定 可以1~2個月租金作為解約賠償

常見4種房客欲提前解約的情況,分別為房東不履行承諾、規約前後不一、不負修繕義務和房屋瑕疵。

提前解約

房客因個人因素須提前解約,應於1個月前告知房東,依契約或以1~2個月租金作為賠償。

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示,若遇前述情況,多次與房東反映卻未改善,房客可舉證後,依《民法》第153條「意思表示一致」、第430條「修繕義務不履行」及第424條「承租人之契約終止權」,提前解除租賃契約,並毋須給付、扣抵違約之損害賠償。

危害安全可終止契約

須特別注意的是,《民法》第424條「承租人之契約終止權」,指房屋如有瑕疵,以致危害承租人或其同居人之安全健康,如海砂屋、輻射屋、消防、逃生動線等,經反映依然無法改善時,就算承租人於訂約前已知其瑕疵,仍得終止契約。

其次,若租屋處因違建拆除、部分區損壞或經第3人主張權利而無法使用時,承租人也可依《民法》第435條「租賃屋一部分滅失」,或《民法》第436條「權利瑕疵」,向房東提前解除契約。

永慶房屋法服部協理吳宜學表示,前述情形所造成之提前解約,房客非但無須肩負任何違約責任,反而可向房東要求與原契約效力不符的損害賠償。

解約須1個月前告知

除上述情形,若因租處周邊環境或其他人為因素,如惡鄰居、轉職、轉學等造成提前解約,房客不僅須償付違約金,也須在1個月前告知。吳宜學指出,因法律無明顯規範違約金,若契約內容無特別約定,實務上皆以1~2個月租金作為賠償標準。

馮麗芳建議,在訂約前,應仔細評估租屋處環境、詳查屋況配備、審閱契約,盡可能加註提前解約條款,明列雙方權利義務,減少紛爭。

提前解約自保4招

1.訂定租賃契約時,須加註提前解約條款
2.違約金以1~2個月租金為賠償標準
3.提前解約須1個月前告知
4.非屬《民法》相關條文所認定之事項者,視同違約
資料來源:《蘋果》採訪整理 蘋果日報【鄭詠翰╱台北報導】

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