公辦容積移轉 建商是愛是怕?

近期房地產業又有新話題,營建署有意修改容積移轉辦法,擬成立「容積銀行」,過去建商可向私人買入容積進行移轉,未來擴大為全面「折繳代金」,以清除容積蟑螂漫天喊價的不合理現況。政策方向一釋出,立即引發各方人士發聲,有人喊讚、有人串連抗議,到底這項政策是什麼?

對建商而言有何影響?其實說穿了,建商未來要辦理容積移轉得統一向政府購買,而民間管道可能會關閉,有建商擔心,單一來源恐使價格沒有彈性;也有建商樂見,價格可望透明公正。

容積移轉

認識容積移轉與容積率。

【容積移轉是什麼?】

要了解這個話題,首先得要了解政策內容。由於政府財政拮据,為解決古蹟保存、以及不少道路、公園等公共設施用地未徵收的問題,因此民國91年立院增訂都市計畫法第83條之1,鼓勵建商購買公設地捐給政府,以換取容積獎勵。

容積移轉是指都市計畫區域內,上述某些未使用的容積,可透過一定的程式,移轉到另一處基地使用。原本的目的是為了保障原地主的權益,所以允許地主買賣容積,此舉可加速政府對公共設施土地的取得。

執行面來看,容積移轉有兩個管道,一是建商向政府購買公共設施保留地,即折繳代金方式;另一方式是建商自行向私人購買公共設施保留地,再捐給政府。

因此新法上路後慢慢衍生土地開發業者,專門居間收購、整合公設地,出售給建商捐地給政府換容積。

【容積移轉有什麼規範?】

不是每一筆建案都可以進行容積移入,依各地方政府規範各有不同。以台北市為例,私有未徵收的公共設施保留地,包括:公園用地、綠地、廣場、道路用地,或列入保留的古蹟,均可辦理容積移轉。但容積移轉僅可以移至捷運出入半徑500公尺內、且面臨8公尺以上都市計劃道路的營建基地;或基地半徑500公尺內有0.5公頃以上的公園綠地,且臨15公尺以上已開闢的計畫道路;接受的基地面積應超過1000平方公尺(約302.5坪)。

【為什麼會有容積蟑螂?】

由於私人容積移轉並不透明,讓有管道拿下容積的建商或炒手成為「容積蟑螂」。這些人先取得容積,一方面坐等公告現值調漲,也伺機賣給有需求的建商,由於價格不透明、也沒有公開的市場資訊,所以容積淪為掌握在少數炒手中,基地符合容移規範的建商多會為了增加建案可售建坪而進行容積移轉,雖然單價不低,但由於土地也不好整合,所以多數會出手買容積,最後成本還是轉嫁到消費者手上,造成房價的上漲。

就容積單價來看,在十年前容積價格僅是公告現值的20%,但經過長時間的大多頭,建商土地越買越貴,現在台北市容積單價已達到公告現值的170%、210%,道路用地每坪動輒1、200萬元,新北市也有百萬元以上水準,容積單價最高達公告現值的210%。而新竄起的桃園,移入容積單價最高也有公告現值的250%,台中七期則有135%、高雄則仍有20、30%。

而這些炒作容積的炒家,不僅獲取高額利潤,而且還不必繳稅。

【政策將有什麼改變?】

由於現行的容積移轉已造成利益不均,不僅讓容積蟑螂將容積價格炒高,也讓私有公共設施保留地地主並未得到合理的利益,更造成建商不得不高價收購,間接推升房價,尤其,近期監察院已針對都市容積管理失控,向內政部提出糾正。

因此,營建署有意研擬採擴大辦理以「折繳代金」方式移入容積可行性,由政府成立「容積銀行」,將容積做合理規範,由政府來操作,建商繳納合理的代金,避免多數利益進入少數人的口袋。

【對建商有什麼影響?】

政策阻止不合理的利潤勢必引發地主的反對,新政策看似等建商未來進行容積移入時可以較合理的價格取得。不過,也有建商擔心,政策一手把持所有的容積,等於是獨門生意,價格必然較無彈性。某上市建商高層即表示,現在容積分散在許多人手上,建商不是傻子,會去比價,符合成本、利潤的才會出手。此外,房地產是景氣差異極大的市場,房市多空、房價漲跌都會影響容積價格,容積握在私有地主手上,空頭市場時,也會有合理的下跌水準。

但也有建商樂觀期待新容積政策,認為合理、透明的價格機制,才能使容積不致成為少數人炒作、間接推升房價的因素,只要政府的定價合理,則有利開發商的成本控制。
精實新聞 記者 林詩茵 報導

延伸閱讀

中市容積移轉開首例 設容積銀行

違建就地合法與捐地換容積 是兩碼子事

台中市容積移轉新規定 首納老樹及都更區

容積銀行規範移轉 李鴻源:房價容積管制兩回事

取消捐地換容積 建商須跟政府買容積

容積獎勵總量 將設上限 房仲:恐造房市賣壓

建商捐公園 為工業區變更 非響應綠美化

何謂容積率、容積銀行 有何不同