容積移轉政府做莊? 制度應全面檢討改革

容積移轉方式將有大變革。營建署長葉世文昨(30)日表示,開發商為了增加建物容積,自行向地主買公共設施保留地,再捐給政府換容積獎勵,未來將改由政府做莊,直接賣容積給開發商,所得專款專用於公共建設。

容積移轉變革 政府將做莊

此外,容積獎勵過往並無上限,為避免浮濫,營建署也正研擬上限,初步規劃一般地區為20%、都更地區為50%。捐地換容積落日與容積獎勵訂上限這2大政策目前正在討論階段,最快上半年就有結果。

容積移轉

容積移轉改革重點

建築業界普遍認為,容積移轉限制增多,開發商的成本墊高,可能造成房價上漲;但葉世文認為,房價是由市場供需所決定,容積關係到市容、建物安全、民眾的日照權等,必須經過全面審視與改革。

營建署昨天宣布今年政策重點。葉世文說,今年會全力推動社會住宅,除找出適合的國宅用地來興建之外,也有意運用閒置校舍、營舍等,比方說,老松國小全盛時有1.2萬學生,如今因少子化只有500人,閒置校舍其實可用來當社會住宅,惟仍在研議。
【經濟日報/記者黃啟菱/台北報導】

政府做莊賣容積? 相關制度應全面檢討改革

前日台北市「一坪換一坪」都更獎勵才通過第二案,昨天中央就針對容積相關制度做出最新政策宣示;根據今日報導,營建署正在修訂容積移轉辦法等規定,擬定『落日條款』。也就是,購買甲地(通常為公設保留地或道路用地等),將其容積移轉到乙地的方式將走入歷史,未來開發商想增加容積,只能向政府購買。

根據官方說法,這樣做的好處是,容積移轉產生的利益將可全民共享;實際做法則是,未來出售容積,會訂出一套計算公式,出售所得則會存入地方政府設立的基金,做為徵收公設保留地時經費不足之用。

這項針對容積制度所提的變革,約半年前就有風聲;而上週台中市府更率先開出第一槍,預告今年5月起將實施『容積移轉審查許可條件作業要點』修改條文,限縮建築高度與容積率,將導致未來新推案樓地板面積縮減至少兩成。結果,當然立即引發建商申請建照熱潮,就是為了搶得最後一波容積獎勵;而且毫無意外地,也已成為今年台中建商喊漲房價的最新理由。

業者的動作和訴苦,甚至反彈,在過去各地實施容積率時也都曾發生過,而營建署也早就料到;根據報導引述署長葉世文說法,他認為房價最後決定因素仍在供需,而不是單純的成本利潤論。

房價之變動,供需確實先於成本,住展企研室相當認同署長看法。不過住展企研室更關注的是,過去有關容積制度,包含移轉、獎勵等等,經常造成某些市場,乃至城市亂象,這部份官方應趁機一次做全盤檢視,讓真正的改革畢其功於一役。

首先有關移轉部份,其實制度設計初衷是希望讓一些有歷史文化意義的古蹟建築能保存下來,因此設立相關辦法,讓古蹟所在土地的法定容積可移轉到其他地方,一來古蹟得以留存,二來容積公共財也能有最有效利用。

只不過如此美意,到了實務面卻遭到扭曲;癥結除了近年轉出(容積)基地,已變成公設保留地或道路用地居多,而非古蹟之外,主要是(容積)從甲地轉到乙地時,可能因為乙地地價、房價高於甲地,而讓申請移轉者從中獲得不當暴利,結果讓不少有心人士居中刻意操作牟利,讓容積公共財本質無法得到彰顯;相信這是營建署修訂相關辦法的主要用意所在。

然而除了移轉外,近年有關容積制度另一項更大問題,其實是出在獎勵上。包含文首提到的北市都市更新或稍早的台北好好看,乃至鼓勵業者進駐重劃區購地開發,因此祭出大面積及限時開發容積獎勵。

同樣地,或許制度設計原意良善,但執行卻有欠妥當;因為這些獎勵辦法,經常都凌駕原本的都市或區域計劃規範之上,最後又再複製擁擠的水泥叢林,更嚴重的是,該區域公共建設的容納量,無法負荷獎勵之後多出來的樓地板面積、戶數及進駐人口;最後是肥了地主、開發商,惡果卻要住民及官方承擔,這絕對不合理;當中甚至有官商之間利益輸送的疑義存在,也難怪先前台北好好看大方送容積會遭到監察院提出糾正。

據此,趁著營建署整頓移轉辦法之際,住展企研室建議,應針對容積相關辦法做更全盤、縝密的檢討規劃;不但應訂出相關上限乃至總量,更應讓容積回歸公共財本質,而且即便要推動都市更新之類的政策,相關辦法也仍應服膺都市計劃規範與精神,這才是都市及國家整體發展之福。新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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