專家:2013年房價將下修、買房宜「戒急用忍」!

2013年新春伊始,台灣房市會如何走向?是諸多媒體及民眾關注的焦點之一;在走過2012年的回檔整理,有不少看好房市者認為,「最壞的情況已經過去」,但我認為,房價至少再修正10~15%,總被認為是空頭代表。

房市多空 數字會說話

多數媒體今年仍喜歡問我,因為他們總擔心,一味地報導建商或房仲業一片「看好」聲中,萬一房市反轉,就對不起讀者。

我並不是一眛地看衰房市,而是台灣房市走了至少8年的大多頭,除了2008年下半年的金融海嘯,房市有拉回,以及2011年受到奢侈稅及2012年實價登錄等影響而不再出現房價飆漲。

房市景氣

張金鶚教授任為房市目前已過最壞情形,對於未來不需太過悲觀。

我想說的是,建商及房仲業者都沒有悲觀的權利,因為他們一旦看壞後市,就沒有人要買他們推的新房子,沒有人透過房仲再買中古屋;但房市如何?數字會說話。

最近各大媒體紛紛報導,台北市去年度買賣移轉總棟數為3萬8571棟,寫下10年新低紀錄,而新北市去年的買賣移轉僅剩下6萬9211棟,不僅是2002年以來新低量,若比起近10年每年平均的9.5萬棟,更是大幅減少了27%,反映雙北市房市需求去年持續減少,且足見奢侈稅及實價登錄讓飆漲過度的房市起了「降溫」效果,而過去房價飆漲的地區,房價也的確有下修。

房市多頭不再 房價面臨下修

雖然下修幅度約在10~15%,還不是很大,但這是過去8年的大多頭,建商賺飽飽的,而投資客也還有賺,因此,ㄍㄧㄥ在那兒,不肯降價賣,但實價登錄在去年八月登場後,有大安區某巷弄內的新成屋建案,每坪開價180萬元,惟三樓的一戶成交價,經實價登錄揭露,扣除車位後,每坪才139萬餘元,等於打了77折,消息見刊後,代銷業者只好調整開價至150~155萬元,另仁愛路空總旁「吾疆」開價一坪180萬元,成交價只有105萬元,不到6折,國王的新衣終於顯現;由此可見,只要政府肯有作為,確實能對市場亂開價的歪風,產生一定的修正效果。

在樂見過去房價飆漲,於去年獲得初步修正後,今年伊始,有關建商將大量推案的消息又出現,包括甲山林廣告宣布今年上半年代銷加自建的案量高達700多億元,而去年12月27日,住展雜誌發布統計,指2013年第一季,上市櫃建商推案總量,初估已達1337億元。

加上,經建會在今年1月7日通過,淡海輕軌綠山線預計將在年底動工,第一期預計在2018年完工,房仲業分析,輕軌將使淡海新市鎮房市持續價穩量增。

房市似乎又要展開一片榮景!但大家要知道,今年第一季推案爆量,是過去一年,建商看市況不好而遞延推案所致,而在輕軌綠山線題材政策一拍板後,又給了建商炒熱房市的藉口,但以新北市去年移轉總棟數創新低,有不少是因為過去推案最多的「林三淡新(林口、三峽、淡水及新莊副都心)」,因供過於求,在買氣急凍下,房價進行下修。

價跌量縮 房價下跌波才要開始

因此,千萬不要被「推案量」爆增的現象所蒙蔽,以為房市止跌回升、反轉向上,要知道,並不是建商拚命推案,就代表房市「看好」,若從另一角度解讀,何嘗不是看壞而趕緊推案的「逃命」波;而以去年雙北市買賣移轉棟數創近10年新低的統計來說,是整個大多頭房市以來,第一年的修正,正所謂「量先價行」,房價下修的起始才正要開始,且房市不可能只壞一下就復甦,而緩慢房價下滑而形成的「價跌量縮」格局,應是今年房市的主軸。

而我之所以認為,今年房價還要修正10~15%,主要是台灣房屋多自有、所得未增加、長期房市景氣需求飽和等等,此外,金融機構擔心資金過度集中在房市,多家銀行對外表示,已無多餘資金可貸房市,另也憂慮房市一旦反轉,資產縮水將引發呆帳,紛紛降低房貸成數,再加上,過去市場寵兒的「捷運宅」,都出現降價10~15%底價,還有半數流標,房價下跌已逐漸確立。

因此,很多民眾仍會問:房價既然會跌,那今年是買房的好時機嗎?我認為,宜「戒急用忍」,畢竟回檔才正要開始,加上,六月份,奢侈稅第一個兩年的閉鎖期屆滿,市場會因投資客上次來不得逃,而在期滿後做拋出動作,在過去投資買盤還未被市場消化,今年買房,只是幫忙這些投資客解套而已,何必呢!
Yahoo!奇摩房地產編輯部(張金鶚口述,編輯整理)

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