房子分割成多間小套房租售的爭議

公寓大廈的住戶將自己的大坪數房屋分割為多間小套房出售(或出租)牟利的情形愈來愈多,按理說將自己的房子隔間,旁人無權干涉或反對,但最高法院認為,分割多間小套房如果危害到公寓大廈的居住品質及公共安全時,社區管理委員會就有權阻撓。

鄭姓及歐姓民眾於九十四年間購得台北市信義路的世青圓形大廈二戶房屋,原先各為約一○○坪左右之辦公室,因大樓屬於國立師大附中國中部學區,他們想將大坪數房屋分割為小套房,出售給有意在該學區設籍的家長,於是將二戶大坪數房屋分割為十四戶小套房 (即一戶分割成七間小套房)。

房子分割小套房

屋主想將房子分割為多間小套房,必須注意,不得危害到居住品質及公共安全。

二戶分割為十四戶小套房

房子分割經過臺北市政府核准分戶,地政機關核准分割,戶政事務所同意設分戶的門牌,台電公司也設錶分電,但在向自來水事業處申請再增設水錶十二個,卻碰了個釘子。

原來是社區管委會去函自來水營業處表示反對,理由是公共管道間狹窄不宜加裝水管,且加裝水錶將會阻礙大廈屋頂急難逃生通道,公共安全堪慮,自來水營業處因此拒絕受理。鄭姓及歐姓民眾認為,管委會不能限制他們的飲水權及公共設施之使用權,因此向法院提起訴訟。

規約禁止一戶分割為數戶

大廈管理委員會反駁,大廈管理辦法規定「禁止單棟住戶將一區分所有權之專有部分分割變為數戶」,區分所有權人會議也通過決議,不同意加裝十四個水錶,管委會必須遵從大會的決議。目前這十四戶小套房仍使用分割前二戶原有水管接水分送至十四戶內使用,管委會並未妨害其權利行使。

最高法院認為,住戶應按其共有之應有部分比例,使用建築物的共用部分,大樓有十七樓層,每層一戶按其應有部分比例,只有十七分之一的管道間使用權。

但鄭姓及歐姓民眾任意將一戶分割為七戶,要求各再增設六支水管,管道間占用面積高達七/二十三,幾乎達管道間百分之三○.四三,已逾越他們所有權的應有部分比例。且加裝六支管線後,勢必影響舊有管線檢修,將影響其他住戶之權益。

不得影響公共安全

最高法院指出,一般住戶選擇居住環境最重視居住的安全,鄭姓及歐姓民眾分割小套房所能取得的私益,與其他全體住戶所受之損失及潛在之公共安全危險,比較衡量下,管委會遵從住戶大會的決議反對他們申請增設水管,並非權利濫用,判決鄭姓及歐姓民眾敗訴。

這個案例告訴我們,大坪數房屋的屋主想將房子分割為多間小套房,必須注意,不得危害到居住品質及公共安全,否則,管委會可以出面制止。
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