新竹房市減緩盤整 實價揭露非主因

實價登錄資料揭露效應可說持續發酵;今日又有報導直指北市豪宅開價膨風膨很大,價差竟接近五成。業者照例又會說,這是兩年前或更久前的價格,與目前行情已不可相提並論。

然不可否認的是,實價揭露的確持續影響消費者價格認知;不但導致交易量下降、成交速度減慢,若干區域泡沫化疑慮更又被提起。

不過,當中最早被點名的大新竹地區房市,根據住展企研室實際觀察,當地房市並未出現重災區的徵兆,還稱不上是某些學者所指的『實價揭露重災區』。近期確實持續陷入盤整,不過事出另有因,實價揭露之影響反而不甚重要。

大新竹房市

住展企研室實際觀察大新竹地區房市

針對稍早花敬群教授直接點名,新竹地區將是實價登錄重災區,今日自由時報登出一則當地業界的鄭重駁斥報導。根據該篇報導,新竹縣建商公會鄭秀勳理事長表示,實價登錄(揭露)進入第三個月,新竹當地仍完全未出現「慘跌」或「崩盤」之警報;鄭理事長還強調,新竹房市『資訊透明度高』。

因為擁有竹科新貴這批嬌客,新竹房市雖大致屬內需市場,但活絡度的確遠高於同類市場。不過「水能載舟,亦能覆舟」;08金融海嘯刮起,新竹房市很快出現盤整跡象,原因就是電子相關產品需求降低、訂單大減,竹科產能受挫,吹起無薪假風。不過後來官方刻意作多(調降遺贈稅率,間接導致房市資金行情),當地市況很快恢復,價量又見擴張。

只不過「好景不常」,約兩年後歐債危機爆發,全球景氣再次陷入衰退疑慮,竹科產能二次受挫,近年供給量持續擴大的新竹房市,於是再度降溫。在竹科人購買力及意願下滑之下,近一年當地房市,只有首購型產品銷況還算平順。

至於10月中開放實價登錄查詢,確實使得大台北房市受明顯影響;畢竟這兩年大台北各區漲幅可觀,而目前查到的建案交易價格,確實多是兩年前的成交價,一定會造成買賣價格認知差距拉大。然而同樣狀況,在新竹反而不明顯。

這一方面是當地消費者中,竹科人佔相當比例,而他們通常習慣使用網路討論相關事項;因此別說是價格,建案規劃優劣,在相關網站上也幾乎無所遁形。再者,雖然近年新竹房市(重劃區)供給量大,但整體價格漲幅沒有大台北這麼大,實價揭露造成的效應就稍弱。

簡言之,竹科人消費力及意願減弱,加上供給持續放量、客源稀釋,才是新竹房市目前仍處盤整階段的主因,而非實價揭露。如真要點名實價揭露重災區,也應是多由投資客卡位,近兩年內行情快速飆高的區域。新聞提供:住展房屋網 www.myhousing.com.tw

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