實價登錄影響 房市裡的雙面刃

昨日內政部公布第三波、十月實價登錄資訊,首次揭露預售屋行情。數據顯示,預售案成交價與開價間之價差約為兩成,最多達百分之廿五,這結果也頗符合一般房屋買賣雙方議價協商的心理戰術。

實價登錄…房市裡的雙面刃

目前實價登錄對預售屋的規範,為建商可在結案後卅天內整批登錄,但若建商與代銷公司間的契約展期,或是自行銷售,即可規避揭露交易價格之規範,因此除非與代銷公司合約期滿,代銷公司自行登錄,否則對消費者而言資訊仍是五里霧中。

購屋者搜尋定錨的基準,除了以中古屋市場行情進行調整外,只能以建商開價臆測可能的折扣,本次預售屋實價揭露的結果,對未來的預售屋交易頗具參考性。

根據筆者對房屋交易議價空間的研究結果顯示,在同一區域範圍內,屋齡愈久或賣方定價過高的不動產,其議價空間愈大;房租成長率或經濟成長率愈高,表示市場景氣愈好,議價空間愈小;利率為賣方持有不動產的資金成本,利率愈高,議價空間則愈大。

實價登錄預售屋

未來預售屋交易的實價資料將愈來愈多,也將更具參考的價值。

而需求愈殷切的區域,議價空間則愈小。此次揭露的預售屋結果顯示,預售業者在進行定價策略時,已將購屋者可能殺價的行為納入考量,因此實際的交易結果,並不令人太意外。

實價資料愈多 預售屋更具參考的價值

未來預售屋交易的實價資料將愈來愈多,也將更具參考的價值。但有兩點值得買賣雙方注意,第一,此實價資訊揭露後,具參考價值的依據是「交易的實價」,而非「折數」,賣方不應任意調高價格再讓買方砍價;

買方也不必因前例而執意要砍價兩成以上,且不同個案的地段、規畫及建材與建商商譽等,都是影響價格的變數。第二,交易實價的參考價值具時效性,此基準將隨時間經過及總體經濟變動,須進行調整。

但不論如何,此機制揭露的交易結果,對買賣雙方的認知將拉近距離,預期可提升市場交易的效率,建商在規畫產品售價時,也將因實價的訊息透明,反推可接受的土地價格時,或可藉此抑制土地價格的飆漲。

最後就整體市場的穩定性言,實價資訊效果有如雙面刃。在區域供需均衡之區域,實價登錄後的房市,更將反映房價的「僵固性」。衰退期間,透明的交易價格可讓房價跌勢趨緩,跌幅減小;在繁榮期間,可讓房價漲勢趨緩,使交易價格向之前的實價靠攏,此時凸顯出實價對穩定市場的參考價值。

但在區域供需不均的區域,實價揭露後反可能對未來交易價格具加乘性,在供給過剩區域,交易之實價可能揭露買氣不振的訊息,在經濟衰退或金融風暴時,可能在價格破壞上雪上加霜;而在供給不足的區域,景氣繁榮時,揭露的實價可能誘使買方勇於追高,這種情況對市場的穩定性反而有負面的影響。

這些對市場可能產生不同衝擊的情境,交易雙方及政府管理決策者,都應有所認知,以對未來不動產市場供需之有效管理及對景氣變動之因應。【聯合報╱林左裕/政治大學地政學系教授】

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