避買二次施工違建屋 使用執照比對空間自保

民眾買房最怕買到違建屋,運氣不好的話,可能入住就遭舉報拆除。實務上,不只中古屋,即便民眾購買新成屋,也有買到違建的風險。法律專家建議,購屋時最好向業者要求檢視使用執照,比對各空間是否符合使照規範,若有不符的情形,就可能為建商擅自增建或改建,於法就是違建。

違建屋OUT! 使用執照比對空間自保

建商蓋房子都須遵守法規,取得建照後按法定的建蔽率、容積率,合法建造樓層高度及每層樓的坪數面積。舉例來說,建案所在區段建蔽率為75%、法定容積率為300%;若基地面積為100坪,則可蓋的建築物每層最多75坪。

二次施工陽台外推

不肖建商、取得使用執照後,利用增建、改建二次施工、陽台外推增加室內坪數。

容積率為建物可興建面積,以300%除以建蔽率75%,建築可蓋到4層樓高。在建案完工後,經業者申請,政府將核發建物使用執照。

地下室陽台露台車位藏陷阱 留意二次施工名目 

有些不肖建商為了增加室內坪數、吸引民眾購買,會在取得使用執照後,利用增建、改建等「二次施工」,改變建物各空間原本的用途。最常見為「陽台外推」,就是建商將原屬於陽台的面積改建為客廳面積的一部分。

經過這種手法「創造」出的室內坪數,因未經申請核可,就屬違法,一旦遭到檢舉將被視為違建,遭公權力拆除。

坡道變機械 產權扯不清

立詳法律事務所律師張建鳴表示,違法的增建、改建也常出現在社區大樓的地下室,曾有建案的管道間遭改建為停車位,違規使用。也有建商為了增加車位數量,將原本的「坡道平面車位」部分改成「坡道機械車位」,民眾若購買後才發現,同樣可能遭到舉報拆除。

舉例來說,有業者將原先面積較大的「坡道平面車位」,切割改成面積較小的多個「坡道機械車位」,如此一來,原屬坡道平面車位的土地持分,將變成多人瓜分。按合法的產權登記,買到被改建坡道機械車位的民眾就可能侵佔到其他住戶的產權,產生糾紛。

張建鳴表示,消費者在購買新成屋時,可以觀察室內空間使用用途,是否符合使用執照規範,特別注意地下室及陽台、露台空間。若買中古物件,天成律師事務所主持律師盧天成表示,民眾可請賣方出示買賣契約書,或提供建物謄本上的建物面積,或者是現狀說明書,有助釐清屋況是否合法,保障權益。

【使用執照報你知】

˙定義:建築物建造完成後應請領的執照,其中規定建物空間的使用用途、建蔽率與容積率
˙說明:大部分建案領取使用執照時,建築物完成度約90%,多數僅餘庭園造景、室內油漆、衛浴設備未完成
˙常見糾紛:建商利用增建、改建方式進行「二次施工」,因增建或改建的建物沒有使用執照,一旦遭檢舉極有可能被拆除,常見增建的設施有陽台、露台、停車格等
資料來源:《蘋果》採訪整理 《蘋果》採訪整理 【周承諺╱台北報導】

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