買法拍屋注意產權 申報契稅如何節稅!

有別於一般房產,法拍屋最吸引人的地方,在於其往往低於市價2到3成的價格。儘管法拍屋價格優惠,但購買時需注意的細節,也比一般物件來得多。房仲業者提醒,民眾對於房屋的租賃、點交問題,仍要務求詳實,投標前做足功課,評估購屋需求,才能把風險降到最低。

買法拍屋撿便宜 小心產權有問題!

許多民眾及投資客都衝著「物美價廉」,期望以「優惠價」標得產權清楚、價格低於市價的法拍屋。中信房屋土城學府店店長王錦鈴認為,價錢固然重要,但並非是購買法拍屋的唯一考量;民眾得標後,在物件點交、屋況及租賃問題上需特別留意,以免日後引發糾紛。

買法拍屋注意事項

買法拍屋投標前做足功課,才能把風險降到最低。

所謂「點交」,指的是法拍案件拍定後,法院會陪同拍定人到標的物點交清空;若「不點交」,則得自行與現住人協商,法院不予以介入。王錦鈴說,點交屋可以確定產權,並取得權利移轉證書;若物件為不點交屋,為了避免未來搬遷、產權轉移等糾紛,或是日後還要支付一筆搬遷費或裝潢費,建議不要購買。

即便是點交屋,但法院僅「可以保證產權,但不能保證屋況」。王錦鈴表示,由於法拍前,競標人無法進屋內查看屋況,為了避免得標後大失所望,事前功課一定要做足;例如可以先了解物件的外觀是否健全、社區安全管理、環境品質、生活機能、交通狀況等等。

王錦鈴舉例,很多人擔心會買到事故屋或是輻射、海砂屋,這可以詢問當地警察局、里長、社區管理員,甚至也能詢問現居屋主可否實地看房,實際觀察房屋內部,確保日後的居住品質。

除此之外,消費者也要留意購買法拍屋的相關費用。王錦鈴指出,法拍屋投標前,得先繳交公告底價的2到3成做為保證金,後續還有稅費、地政規費、雜費、代書費等等,也要估算在購屋成本內。

對法拍屋有興趣的民眾,王錦鈴建議,可以定時到地方法院、銀行公告之中查詢最新物件;若是擔心經驗不足、風險太高,也可以聘請專業的法拍代理標購公司代標,不但可以降低風險,也可以買得安心。NOWnews 記者周郁蘋/採訪報導

買了法拍屋申報契稅如何節稅!

近日有房屋標購人來電詢問:向法院標購拍賣取得房屋,契稅要繳多少?

基隆市稅務局表示,依照強制執行法規定,拍賣取得的房屋,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書日起,即取得該不動產所有權。

依據契稅條例第3條、第13條規定,買賣契稅為契價6%,有關納稅義務人申報契價,未達申報時當地不動產評價委員會評定之標準價格者,依評定標準價格計課契稅,但向法院標購拍賣之不動產,當其標購價格低於標準價格時,可申請按較低之實際標購價格課徵契稅。

而且,縱使標購價格高於標準價格,除納稅義務人自願以實際買賣價格繳納契稅外,仍得選擇按較低之標準價格課徵契稅,換句話說,辦理契稅申報時,納稅義務人可以在「標購取得價格」與「評定標準價格」兩者之間,選擇較低的價格申報課稅,以節省契稅之負擔喔!

稅務局舉例說明,某甲標得位於基隆市的房屋一棟,拍定金額為245萬元,房屋標準價格60萬元,101年11月20日領得執行法院所發給權利移轉證書,某甲即為契稅的納稅義務人,應於同年12月19日前向基隆市稅務局申報繳納契稅,得標人可以以拍定價或標準價格兩者之間,選擇較低的價格申報課稅,某甲選擇房屋現值申報較有利,應繳契稅為60萬×6%=3萬6千元。

民眾如果對於契稅相關規定有任何疑問,歡迎撥打免費服務電話0800-30-6969洽詢,稅務局將竭誠為您服務。 基隆市稅捐稽徵處

買房一點靈/法拍屋土增稅

增值稅是土地因產權移轉,針對價格增加的部份所課徵的一種稅賦。法拍屋的土地增值稅以原所有權人、也就是債務人繳納為原則,由執行法院自拍定之價金中代為扣繳。

而土增稅之徵收,均優先於銀行抵押權及一切債權,所以從拍定價中扣除土增稅後,才能將拍定價之餘額分配給抵押債權人及普通債權人。

經法院拍賣之土地,核算土增稅時,原則上以拍定日當期公告土地現值為準,但拍定價如低於公告現值時,則以拍定價為準。

寬頻房訊提醒,一般人都以為同年度移轉土地,因公告現值未調整,不會產生土增稅,但如以低價買進土地,同年度再移轉,仍會被課徵,因此,民眾若想藉轉售法拍土地賺錢,應將稅負納入成本。【經濟日報╱黃啟菱】

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