自住房地拆除改建 合建分屋免課奢侈稅

財政部臺北市國稅局表示,所有權人出售持有期間2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地,除符合特種貨物及勞務稅條例第5條規定者外,均應依法課徵特種貨物及勞務稅。

所有權人以自住房地拆除改建或與建商合建分屋銷售,如何免課特種貨物及勞務稅?

該局說明,特種貨物及勞務稅條例第5條第10款及施行細則第13條規定,所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者,非屬特銷稅課稅範圍。所謂「合建分屋銷售」,包括所有權人移轉土地給營業人及所有權人銷售合建分得之房屋及其坐落基地之情形。

自住房地奢侈稅

自住房地拆除改建,如何免課特種貨物及勞務稅?

該局指出,對所謂拆除改建之「自住房地」,包括符合下列情形之房屋及其坐落基地:

(1)土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。但以都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝者為限。

(2)自戶籍遷入日至房屋核准拆除日或建造執照核發日止之期間屆滿1年之房屋及其坐落基地。

該局舉例說明,甲地主於97年間將其70年購買之自用住宅拆除,與A建商協議採合建分屋方式參與合建,由甲地主提供土地,A建商出資興建房屋。

新房屋於100年7月興建完成,同年8月地主依雙方協議比例將部分土地所有權過戶予建商,建商則將地主應分得之房屋過戶予地主,甲地主在100年12月將其分得之1戶房屋及其坐落基地出售,其中房屋部分之持有期間(100年8至12月)雖未逾2年,依上開條文規定,不課徵特種貨物及勞務稅。

該局提醒,土地所有權人參與合建,拆除前之房地如果不符合前開自住房地規定者,仍應繳納特銷稅;但是所有權人如果有依法辦理營業登記,可另適用該條例第5條第7款「營業人興建房屋完成後第一次移轉者」之規定排除課稅。民眾如有法令適用或徵免疑義,可向所有權人戶籍所在地國稅局洽詢或申請認定,以免多繳稅而申請退稅或遭查獲而補稅處罰。財政部臺北市國稅局

個人建屋出售或提供土地與建商合建分屋出售,是否要辦營業登記課稅

財政部臺灣省北區國稅局表示:個人以自有土地建屋出售或提供土地與建商合建分屋出售,是屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍,除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售者免辦營業登記外,均應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。

該局指出,營業稅法第1條規定:「在中華民國境內銷售貨物或勞務,及進口貨物,均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第一項規定:「將貨物之所有權移轉與他人,以取得代價者,為銷售貨物」。故在中華民國境內建屋出售,係屬在我國境內銷售貨物,自應依上開規定辦理營業登記。

該局進一步指出:所稱「持有1年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿1年,或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿1年而言;所稱「自用住宅用地」,係指土地稅法第9條規定之自用住宅用地,且都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝者為限。

該局特別呼籲民眾,除以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售,免辦營業登記,按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外,其餘以自有土地建屋出售或與建商合建分屋出售,均應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅,在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前,請速向所轄分局、稽徵所自動補報補繳所漏稅款,以免受罰。

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