購屋房貸大作戰 青年安心成家優惠大

不同的購屋族群,房貸上所要面對的問題也不同,若不先精打細算,口袋的錢將愈來愈薄!資金是房地產的活水,過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔,也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨,致使政府打房政策一波又一波,包括奢侈稅、實價登錄等措施,讓房市交易由熱轉冷,其中央行的房貸管控措施,更是掐住了資金流向。

購屋族看過來 搶救房貸大作戰

以新北市擁有第2間房子的投資客為例,在央行未實施管控前,只要房子座落地點交通方便,向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。

現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管,貸款額度從八成降至六成,以總價1,500萬元的房子為例,貸款額度足足少了300萬元以上,等於購屋族必需要準備更多的自備款。

除了自備款壓力外,貸款利率成本也隨之增加,在央行、金管會關切下,近來民營銀行悄悄拉升房貸利率,一般民眾申貸利率多介於2.45~3%,較今年上半年至少增加20%漲幅。

首購族精打細算 善用青年購屋優惠

在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下,購屋族大喊吃不消,究竟該怎麼辦?不同的購屋族群,房貸上所要面對的問題也不同,若不先精打細算,口袋的錢將愈來愈薄!

為體恤年輕人購屋壓力大,財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案,一銀表示,只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案,優惠額度最高達500 萬元,是政府補貼利率方案中額度最高者,前2年利率為年息1.72%,第3年起為年息2.02%起,貸款期限最長可達30年。

由於「青年安心成家購屋優惠」額度高,且申請門檻較低,因此,根據官方統計,這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請,總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市,且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。

換屋族先賣後買 有利取得貸款

不過,此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止,財政部國庫署日前表示,為減輕青年購屋負擔,將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限,讓更多有意購屋的民眾受惠。

相較之下,對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說,現階段就有必要仔細盤算資金問題。

依央行管制規定,申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者,要申請第2屋購屋貸款,最高只能申貸六成,縱使屋主表明,第1間房子已要出售,且買賣合約書已簽立,但銀行礙於央行規範,仍只能貸款六成。

除非,第1間房屋謄本已完成過戶手續,且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償,才能免除央行只能申貸六成的規定。

例如原屋總價1,000萬元,尚餘房貸500萬元,而新屋總價2,000萬元,預計貸款1,600萬元,但在目前央行政策下,新屋最多只能貸款1,200萬元,與原先預估額度差距高達400萬元。

除非,舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出,否則就拿不到足額貸款,可能因此影響房屋交易。

由於目前央行限貸規定,對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此,換屋族若欲換購房屋的金額高,同時需要辦理較高額的房貸,最好採取先賣後買,才能順利取得貸款。

至於買第2屋的民眾,則受到最高六成的限制,因此,務必要做好購屋總價四成以上的資金準備,才能進場購屋。

預售屋交屋前 各銀行條件多比較

買預售屋的好處,就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款,與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常,第1階段簽約期,建議準備至少15%的自備款,簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。

而一旦房屋完工交屋,就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行,所提供的額度與條件不夠理想,民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。

但以目前房貸空間緊縮的環境下,原先建商合作的銀行,也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行,多做比較後再選擇。

但若是民眾購買的預售屋,屬於個人名下第2戶,則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此,如果房屋位於央行列管13個區域(板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區)內,這類情況的民眾,應及早籌措資金因應。經濟日報/本文摘自11月號《好房誌》

青年成家方案 優惠大

公營行庫紛紛提高房貸利率,平均利率逼近2.5%。不過,銀行業者指出,首購族要爭取更低利率,多比較幾家銀行,還是有機會爭取到低於2%起跳的房貸,尤其是若符合政府指示八大公股行庫辦理的青年安心成家房貸優惠專案資格,優惠更大。

公營大型行庫利率紛紛調高,土銀平均房貸利率達2.14% 至2.78%,合庫銀房貸利率也升至2.47%至2.8%,但不少大行庫都面臨額度上限,必須緊縮房貸業務。

因此,部分中小型民營銀行趁機提供相對低於大型公營銀行的利率。

一家中型銀行最近就打出房貸轉貸利率優惠可低到1.9%,也有一家民營銀行的前期優惠利率最低可到1.88%。不過,這些行庫多半不會在自家網站明訂利率,因此有意辦房貸的民眾,可以先找中小銀行詢問比價。

此外,首購族還可考慮政策性房貸,例如財政部指示八大行庫推出的青年安心成家的房貸優惠專案,也有民營銀行跟進;至於內政部青年安心成家專案申請時間已截止。

財政部青年安心成家優惠房貸,提供最高500萬元額度、首2年1.72%低利優惠,申請資格為20歲至45歲且本人及配偶均無自用住宅者,父母等直系尊親屬有房也可適用,也沒有所得門檻。

換句話說,父母有房、所得不低的首購族,甚至申請時名下無房的非首購者,都可申辦。申辦期限暫訂為今年12月31日。

申貸額度最高500萬元,核貸成數最高八成,貸款年限最長30年,其中含寬限期(付息不還本的期間)3年。貸款利率優惠前2年按中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點機動計息,目前是1.72%,第3年起加碼0.645個百分點,目前約2.02%。
【經濟日報/記者夏淑賢/台北報導】

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