法院新見解 房仲的「霸王條款」無效

仲介公司與賣方簽訂的委託銷售契約中,都會註明:「買方出價高於賣方底價,雙方的買賣契約即成立生效,賣方必須支付房仲服務費,」此一條款行之多年,被稱為仲介業的「霸王條款」。但法院最新判決認為,這一條款剝奪賣方的賣屋決定權,對賣方不公平,違反消保法規定,應屬無效。

房仲的「霸王條款」無效

王姓女子前年底委託房仲公司,以底價二三九六萬元銷售台北市仁愛路四段的店面,但因王女懷疑房仲業者低報市價,甚至洩漏底價,又有房仲員工假扮客人要搶買房子,晚上在王女家門口猛烈敲門二小時,引起王女恐懼,第二天就決定解約不賣。

但房仲聲稱已經有周姓買家願以總價二八八六萬元價格購買,出價高於王女的底價,依契約規定,買賣契約成立生效,房仲有權要求王女支付九十五萬元仲介費,雙方打起官司。

法院有新見解

過去這類的官司,法院根據契約的條款都會判決房仲勝訴,但最近司法實務上有了不同以往的新見解,認為房仲業此一「霸王條款」無效,本件官司判決房仲業者敗訴,引起房仲業者恐慌。

法院認為,房仲只是扮演「居間」的角色,所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」,依居間之法律性質,買賣雙方並不因此喪失議約之權利。

但仲介業在委託銷售契約約定「買方出價達到委託底價時,買賣雙方之買賣契約成立生效」,這種「擬制」買賣契約生效的「霸王條款」,剝奪買賣雙方關於契約之決定權,該約定違反消費者保護法第十二條之規定,應屬無效。

房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識,契約才能成立,而「必要之點」絕非僅有價金這一項,雙方在議約交涉時,常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有違章增建物、是否為凶宅、是否漏水、有無其他瑕疵、是否分期給付及清償期、交付方法等等重要買賣條件,但現在卻被房仲業窄化為只要買方出價達到委託底價時,契約就成立,賣方因而喪失締約決定權。

賣方有最後決定權

法院指出,依仲介業的「霸王條款」約定,若有兩位買家的出價都高於底價,豈不是兩位買家的買賣契約都成立?這要賣方如何履約?事實上,賣家有權選擇賣給其中一個買家,因此在斡旋和委託階段,房仲並無權代理屋主來決定與誰締約,最後的決定權仍在賣家。

法院此一新見解將迫使房仲的委託銷售契約要檢討、修正,把買賣的決定權留給賣家,讓房仲業者回歸到「居間者」的角色。

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