投資店面資金要夠 帶租約賣當心有詐

投資店面資金要夠 帶租約賣當心有詐

時局動盪,不少人選擇購買不動產保值,店面則成為手頭資金充裕者的目標。但專家表示,經濟不景氣,且短期難改善,倘投資人沒有足夠資金,容易遭套牢、斷頭,不如退而求其次,找檯面上還不火紅的商品,向房客收取合理租金,從事中長期投資。

買好店面要放長線  熱門商圈房價高 風險也高

玄奘大學財富管理系副教授花敬群表示,熱門商圈店面的房價因炒作漲個不停,租金也跟著漲,造成店面同質性太高,難以吸引買氣,甚至還有像師大夜市等衍生鄰近住宅區抗議等問題,反而扼殺商圈的長期發展,已經成為投資人投資店面的風險因子。

至於地方政府規劃新的開發案,雖擘劃宏大遠景,但花敬群提醒,在目前經濟情勢下,遠景能否實現、從而帶來獲利,也是個問號,投資人下手前宜審慎評估。

花敬群直言,好的區位,未必是好的投資標的,一方面是價格炒作太誇張,二方面是現在可能也買不到了。他建議投資人,不如選擇雖不在商圈、但整體環境與機能都不錯的地點來投資,向房客收取合理租金,雙方維持友好穩定關係,以中長期投資取代短期獲利的理財規劃。

手頭資金要夠 避免斷頭

另外,花敬群也提醒,銀行承作投資型房貸,貸款成數低,投資人須確保手頭資金充裕,以免進入市場,現金周轉不靈,落得套牢、斷頭的下場。
【聯合晚報╱記者盧沛樺╱台北報導】

投資店面看招…帶租約賣 當心有詐

好店面有如會下金蛋的金雞母,向來是民眾投資房產首選項目,不過,現階段如要投資,房仲業提醒,除了手頭現金要夠,最好選擇帶租約物件,並特別注意租約的真實性。

全國不動產董事長葉春智表示,政府開放陸客來台自由行後,各地商圈快速變化,有些一飛沖天,如士林夜市、西門町、台中逢甲、高雄六合、巨蛋商圈,但也有一些因為交通動線變化、人潮轉移,反而不若以往熱鬧,許多店面長期空置。

葉春智分析,一間店面會長期空置,有些是區域問題,但不少是店面本身的問題,如格局、動線、位置不佳等,如果投資這些店面,價格未必會便宜多少,卻有租不出去的風險。

因此現階段如果要投資店面,最好就從現已有業者承租,也就是帶租約的店面下手。這類產品要價一般會高一些,在大台北一線地段,目前年化投資投資報酬率 (年租金/總價)大多只2~3%,不過仍比銀行定存高一些。由於店面另有增值獲利空間,因此投報率2%以上、地段不錯的店面,就可考慮投資。

除了優先考慮帶租約物件外,葉春智提醒,要特別注意租約真實性。有些屋主為了順利出售店面或拉高店面身價,會找來假房客簽假合約或不實合約。

常見的有,只簽一年半載,甚至3個月的短期約,租金拉高得很高,一坪一月數千元甚至上萬元,但等買方買下,租方就退租。事實上,有些根本是屋主自己出的,當成出售成本的一部份。

另一種是合約簽了2、3年,也有押金,看起來租金很不錯,一個月可收租1、20萬元,但實際上房東和房客說好,一年只收9個月租金,甚至只收7、8個月。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示,現階段投資店面另一應注意的地方,是要有較高的自備款打算。由於比起住宅,店面更易受到景氣影響,目前銀行對店面貸款都相當保守,同一地區如果住宅可貸到7成,店面大多只有5成左右,一間總價5000萬元的店面,就得準備2500萬元左右的現金。【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

店面投資謹防詐騙

擁有店面儘管是多數人的終極目標,但是現在處在高房價時期,目前進場的風險還是不小,一來是因為銀行對店面的放款態度原本便比較保守,而目前利率持續上漲、貸款額度卻反而下降,一來一回中提高進場投資的難度。

二來是店面買賣詐騙事件層出不窮,有些區域的職業店面投資者,在經過多年的市場焠鍊之後,不斷發展新的獲利方式,例如在店面購買後與原來的承租者串通,重新擬定高於原來租金一倍的新契約,以此向新買方訴求附帶高租金的承租者,藉此將店面售價大幅提高,待成功售出後,再與原承租者分配利潤。

而原承租者可能過兩三個月之後便毀約不續租,但是新買方因受騙上當,無法再以高於行情一倍的租金,招攬到新的承租方,投資報酬率瞬間降低,卻又投訴無門,畢竟這種銷售手法只有道德上的問題,並無法律上的瑕疵,因此在購買店面之前,一定要自行打聽區域租金行情,了解實際的投報率;並且帶租約的店面,一定要注意原租約是新約還是舊約。

究竟現在是不是買店面的好時機?應該說,只要有好店面出現,隨時都是好時機,重點是一定要勤做功課,深度了解區域行情變動及公共建設的發展時程,畢竟機會總是留給準備好的人。文/陳韻如

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