房貸限縮利率調升 購屋小心貸款成數不足

近來政府頻頻祭出打房措施,央行嚴格要求銀行限縮房貸,貸款成數不足的買房民眾隨之增加。專家建議,購屋者若擔心遇到相關問題,應盡早跟建商交涉房貸成數,如果是信用紀錄良好或薪資收入高的優質客戶,可申請信用貸款,利率通常能壓在3~4%間。

央行打房,小心房貸成數不足

央行緊縮房貸銀根,近來國銀紛紛調高房貸利率至2%以上,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,貸款成數不足的購屋民眾,尤其是購買市區近郊(如淡水、三峽、林口)物件,或小套房、店面等產品者,確實比以往增加不少。

銀行業者也坦言,若是民眾購買房產的地區或產品類別,正好落在銀行限縮貸款的主要標的,就算目前房價已經比預售時高出1~2成,但為了避免被央行找去「喝咖啡」,願意重新鑑價、提高放貸成數的銀行,也是少之又少。

房仲業者表示,如果有申貸成數不足的困擾,應及早跟建商交涉房貸成數,依政府規定,購屋者可和建商協商,要求提供「無息分期」服務,但由於近1、2年房價高漲,申貸限制相對寬鬆,幾乎沒有人向建商申請貸款無息分期,但如果情況特殊,像是新婚購買第二間房屋、第二屋登記在他人名下等,還是可以依照個人情況與建商討論變通的解決方式。

如果買方急著補足頭期款,信貸也是選項之一。銀行主管說,平日與銀行有密切往來,或是「三師(老師、律師、醫師)」等優質客戶,銀行多半會將信貸利率壓低到3~4%間,但金額仍因人而異。

陳俊宏提醒,按照規定,信貸額度不得超過個人月收入的22倍,以月薪4萬元的上班族為例,只能申請到88萬元,如果購屋總價超過1000萬元,幫助不大,還必須負擔利息,一般中產階級的利率多半超過4%,建議民眾審慎考量自身財務狀況後,再決定是否申請。自由時報/記者張舒婷/專題報導

轉貸利率降幅逾4%,才划算

公股行庫紛紛調升房貸利率,不少購屋族叫苦連天,甚至萌生轉貸想法,企圖降低每月還款金額,不過專家建議,轉貸等於將房子「重新貸款」,相關的手續費、開辦費、代書費、規費累積下來,也相當可觀,部分業者還規定轉貸必須繳交違約金,一般來說,新的貸款利率降幅若沒有超過4%,就不夠划算,未必要轉貸。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,開辦費是民眾繳給新貸款銀行的手續費,以目前行情來說,如果是平轉,不少銀行會收到8000元,轉增貸的話可以商談到3000元的行情價;代書費(設定、塗銷)通常是每增加1筆土地、建物,就再往上加總5000~7000元,至於規費是貸款設定金額的千分之一,貸款800萬元即收8000元。

陳俊宏說,若以購買一間總價1000萬元、貸款8成(800萬元)的房子來試算,開辦費、代書費、規費加起來差不多2萬2000~2萬5000元,如果是申貸前3年期間,一般銀行都會收取申貸金額的1%違約金,等於還要繳交8萬元給銀行。

陳俊宏也提醒,即使轉貸後,新銀行願意提供比較低的利率,但現行房貸利率方案多半為分段式,亦即第一年低利息,但第二年起開始調升,最後本金加利息的總金額也未必低於舊房貸,再加上轉貸的相關作業費用,算起來轉貸真的未必比較省荷包。

銀行主管表示,民眾有轉貸想法時,可先跟原貸款銀行溝通,看看是否可降低利率的可能,如果是老客戶,或長期信用良好,或是醫生、律師等高收入族群,銀行多半願意挽留客戶,提供更優惠的利率。自由時報/記者張舒婷/專題報導

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