法拍代墊銀行審核嚴謹 年息5~6%

法拍屋相對市價便宜6~8成,不失為房價高漲時代的購屋選擇,購買法拍物件付款流程與一般購屋不同,出價前須準備足額的保證金,得標7天內須補足其餘款項繳交法院。時間緊湊,資金調度不及者可向承做法拍代墊尾款的銀行借貸,貸款利率較一般房貸利率高出不少,年息多在5~6%。

法拍屋出價前須準備保證金,金額通常為2成,連同標書密封後一併放入投標櫃方視為有效投標。得標者7天內須繳清餘款,因時間關係,可向銀行辦理代墊尾款,以土地銀行為例,年息4.5%起,實際利率仍需視客戶申請情況而定。

找所屬債權銀行

得標7天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,取得「不動產權利移轉證明書」,繳清稅金,到地政事務所辦理所有權移轉登記。過戶取得不動產所有權,即可申請轉為一般房貸利率。

土地銀行審查部表示,由於法拍代墊屬於無擔保品貸款,具高風險,銀行承辦與審核過程更為嚴謹,某些銀行僅提供資金往來較為頻繁的客戶申辦,民眾可考慮與法拍物件所屬債權銀行申請代墊,核貸機率較高。

21世紀不動產萬華加盟店副理陳伊克表示,法拍代墊款是以拍定價來估算貸款額度,若名下無任何貸款、信用良好者,可貸得7~8成款項;若有貸款者僅可貸得6~7成。

法拍屋得標價格、點交與否、坐落位置也影響核貸成數,法院不點交的物件很有可能申貸失敗;部分銀行甚至不承辦非住宅區房屋申請。通常民間承作代墊款業者,核貸成數與房屋評估較為寬鬆,但相對收取較高年息與手續費,加總約18~24%。

先確認核貸情形

購買法拍屋須計算的成本眾多,除房屋與土地標價外,還有利息、手續費、稅金、代書與仲介費用等,須一併列入考量。先與銀行確認核貸情形再投標,避免投標後發生投標尾款不足、保證金被沒收的情況。

某些民間代標業者只憑藉借貸人與物件的基本資料即判斷可貸成數,顯得輕率,陳伊克建議民眾可找有口碑的代標公司或較熟悉的房仲業者,但也要注意部分業者會巧立收費名目,多方詢問比較才不吃虧。一般房仲收費2~4%,且受不動產業者收費規範,收費透明值得參考。

投標付款流程

★投標流程

1.繳交保證金,通常為2成,法院開立收據證明,未得標當場退還保證金
2.得標後7天內繳清尾款
3.正常約7~10日可取得「不動產權利轉移證明書」
4.至地政事務所辦理產權過戶
5.若請銀行代墊款項,此時可向銀行申請轉為一般房屋貸款
資料來源:《蘋果》採訪整理

提高核貸機率與代墊款成數方法

1.選擇點交物件,銀行代墊尾款機率較高;若為不點交物件,銀行通常不願意代墊
2.選擇法拍屋所屬債權銀行申請代墊,通常成功機率較高
3.若法拍屋的出價金額小於、等於市場行情,銀行願意代墊機率高、代墊款成數也較高
4.部分銀行不願意核貸給非住宅區的房屋,民眾可事先與銀行討論
5.法拍物件座落地點,也是銀行評估代墊款成數的重要評估依據,生活機能良好、交通便利的地點取得較高貸款成數機率大
資料來源:《蘋果》採訪整理 採訪╱陳宥里 攝影╱王建棟

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