各國實價登錄規定 房訊透明不亂套

房地產交易實價登錄在亞洲、歐美等先進國家如日、港、美、甚至連中國都行之有年,又以美國實價登錄資訊最完整,買賣轉手次數、改建、增建,室內裝潢翻修皆有記錄,但個資隱私也保護到家,學者表示,實價登錄有助房價透明,但台灣即將實行的登錄表格項目太粗略,房價失真。

以美國、日本、英國、香港、中國、韓國各國實價登錄為例,除了美國買賣屋時就必須填寫過戶收費清單(HUD-1),詳細記載等項轉手、翻修資訊,其餘各國皆是權利人或是仲介向縣市政府等機關申報,日後可上網查詢價格。鄰近的香港除了房屋價格、貸款成數、實際地址等須上網登錄,買賣合約書可供銀行、地政機關查核,達到資訊完全透明化的效果。

歐美兼顧數據隱私

另外,許多民眾認為實價登錄後,隱私個資曝光後將影響人身安全,台灣現階段是以區段間「1~50號」均價方式呈現,保障買方;但反觀各先進國家,儘管詳細列出每戶價格、門牌號碼、屋齡折舊等,個資把關仍是滴水不漏。

主因是歐美國家如德、法以及亞洲日、港等國會透過銀行、律師或第三方公證人確保買賣雙方的交易資訊,並且作為擔保,不僅保護個資,也讓價格、坪數等重要數據不會失真,進而符合市場行情。

南韓課稅最重70%

創意家行銷副總經理何志正表示,實價登錄上路僅能登記8月1日之後過戶的房屋,而台灣每人平均要持有房屋時間約10~15年,預計最快要10年後,資料庫才能更完整,價格才能趨近市場行情;實價登錄還有一盲點,若是建商自建自售,未委託代銷公司銷售,登錄表格無此選項,亟待改善。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,實價登錄要銜接實價課稅,才能真正抑制日漸飆漲的房價,若無提出實價課稅時間表或搭配其他稅制,實價登錄效果將大幅降低;以南韓稅制為例,除了實價登錄外,若想要買賣房屋,交易成本將課徵9%~70%的稅率,若當初以900萬元買入,用1000萬元賣出,以最重稅率70%比例計算,獲利100萬中有70萬元要繳交稅金,達到抑制房價的效果。

各國實價登錄相關規定

◎英國:由買賣代理人代為申報,或是申報印花稅時取得申報資料
◎日本:房仲經手買賣後,交易時將不動產種類、日期、透過不動產所在地縣市政府申報
◎美國:買賣房屋必須填寫HUD-1文件,內容包括不動產交易價格、改建、增建、新建住宅資訊,連車庫翻修日期也須記載
◎中國:房屋權利人轉讓時直接向縣級以上縣市政府申報成交價格,地方政府將數據統計後發布資訊在網路上提供查詢
◎香港:法律強制所有與土地相關的權益相關事項須向土地註冊處註冊,並設有「香港房屋網」,蒐集建物成交資訊,供民眾查詢
資料來源:《蘋果》採訪整理

各國公開資訊方法
˙日本:房屋成交價格須上網登記,政府定期更新,或向房仲要求公開資訊
˙香港:須登錄成交價格、貸款成數、實際地址外,買賣合約書可供銀行、地政機關查核
˙德國:德國法律強制規定房東與屋主不可任意調價,房屋買賣資訊皆可公開查詢,若調價超過公定價格50%以上,除罰款外還可處3年以下有期徒刑
˙法國:透過公證人制度確保雙方買賣資格正確,同時擔保交易安全性,保障個人資料不外洩
資料來源:《蘋果》採訪整理

專家說法

透過價格機制健全房市

預計未來房市會出現以下2種不同的狀況,實價登錄對房價將有直接影響,就是地區房價的修正,好地段的房價會有支撐力,反觀供給量過大、開價膨風的地區,價格也會快速修正到市場行情。長期來看,實價登錄有助於透過價格機制,均衡目前供需失調所引發的住宅問題,對台灣房市正常化有極大幫助。

除透明房市交易外,實價登錄應該會讓投資客產生觀望心態,若炒作價格的房市投機客能夠減少或提早退場,長時間下來對於健全房市將更有幫助。

僅增加買賣議價便利性

實價登錄在短時間不會對房價有任何影響,主要原因在於一般民眾買屋,多了一項上網查詢的管道,且歐美、日本、香港等地早已施行實價登錄,房市透明化行之有年,但是,部分國家房價依舊高漲,房市仍須看大環境景氣、以及外資投資的情況而定。

實價登錄後能增加買、賣雙方的議價時的便利性,但想真正抑制漲幅離譜的房價,還是得與實價課稅等措施相互結合,並做好稅率調整等配套措施,才能真正減少炒作房價的情況。

短期房價下修機會不大

實價登錄的確可以幫助房市價格透明化,但是短期之內,房價下修的機會並不大,主因在於實價登錄的表格過於簡略,無法顯示頂加、露台、雨遮等面積,對於消費者買賣議價上,將造成一定難度。

實價登錄採1~50號門牌平均價格,一條路的新舊房屋參差不齊,即便去掉過高與過低物件價格,仍會導致數據失真,預計實施5年後,累積一定的數據資料並精進表格項目,才有效果。

在實價登錄內的半年內,買屋仍須多比較,登錄資訊可為輔助,實際房價仍以屋況、地段為判斷依據。

民眾意見

「季」為單位 均價恐失真

覺得實價登錄打房效果有限,原因是每棟建築屋齡、使用材料、產品類型皆不相同,就算剔除過高價、或過低價的區域內物件,但平均價格恐非賣方理想開價,即使拿著相關資料議價,效果不大。

加上單純用總價計算,並且以「季」為單位,平均價格恐會失真,加上很多老舊公寓的頂加、或是使用用途都無法標記在表格中,還是得觀察一陣子,能否抑制高漲房價。

透過網路查詢 議價有空間

實價登錄對於一般民眾而言方便許多,比起先前買房不知當區域行情,如同瞎子摸象般出價來的好。將來能透過網路查詢價格,在議價時也能有個基本數字可以提供參考。

希望未來除了能提供均價之外,也能細分成中古屋、預售屋、新成屋等成交價格,這樣一來,市場行情將會更透明,也比較不容易出現哄抬價格的情況。
蘋果日報【周承諺╱台北報導】

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