從養地獲取暴利 論居住正義

一、前言:根據媒體報導,高雄知名建商處分一筆位於高雄美術館特區的3,008坪土地,短短四年多獲取利益高達14.63億元,貢獻該公司EPS8.07元。建商透過養地獲取鉅額的暴利由來已久,實與政府主張的居住正義大相背離,政府有必要遏止此一歪風。

二、問題分析-養地為台灣建商普遍的惡習,戕害民生經濟

這家高雄知名建商,於2007年7月斥資8.27億,買下高興昌鋼鐵位於美術館路上的兩塊土地,今年二月該建商將此塊土地轉賣給京城建設,總交易金額高達23.46億元,處分利益則有14.63億元。

建商這四年多來,僅是將土地閒置,對社會經濟毫無貢獻,竟然能以當初購置價格的三倍金額出售,獲取驚人的暴利。令人憂心的是,這並不是一件個案,而是在台灣不動產市場上普遍的現象。

最著名的例子,非信義聯勤土地開發案莫屬。位於台北市大安森林公園 旁的聯勤信義俱樂部,共2300多坪的土地,是台北市少見的基地完整的精華土地。

2004年政府公開標售,新光人壽以每坪二百七十四萬元買進後,就閒置沒有進行任何利用。

金融海嘯期間新光人壽財務吃緊,2008年以每坪四百零六萬元轉售給元利建設與國泰金控前副董事長蔡鎮宇,新光人壽光是養地就賺了三十七億元,這還是在不動產最低迷的時間出售,價格已經相當低的。

又過了四年,接手的企業仍是聞風不動,不動產標售的價格屢創新高,該地的價格又不知飆升了凡幾。

建商的養地惡習,係台灣不動產高漲的一個重要原因。許多建商透過公開拍賣或其他方式取得土地後,卻不進行開發,不是任其閒置,就是從事平面停車場等低度利用。

待土地價格飆漲後,才進行開發,賺取鉅額的利潤。此舉不但破壞市容,還讓稀有的土地資源無法有效利用,更成為房地產價格炒作的幫凶。無奈的是,類似的現象十分常見。為避免此一問題再次發生,政府應積極提出對策。

三、建議方案-推動空地稅及照價收買等方案

針對市區閒置或地度利用的不動產(包含土地及建物),課徵高額空地稅或閒置稅,驅使不動產為有效率的使用,就是一個好的對策。

其實台灣早就有空地稅的規範,《土地稅法》第十一條明文空地之意義:「本法所稱空地,指已完成道路、排水及電力設施,於有自來水地區並已完成自來水系統,而仍未依法建築使用;

或雖建築使用,而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十,且經直轄市或縣(市)政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。」第二十一條並提供空地稅之加徵法源:「凡經直轄市或縣(市)政府核定應徵空地稅之土地,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。」

惟於1985年財政部《74年9月25日台財稅第22638號函》及內政部《74年9月25日台內地字第345816號函》已課徵空地稅之土地,自1985年起暫停徵收。

所幸馬總統面對高不可攀的房價,去年所推動的「黃金十年願景」中,其中一個重要的政策即是-居住正義。將增加住宅供給,打擊短期炒作房地產,實施奢侈稅外,推動限期建築及課徵空地稅。

政府隨之響應,財政部於2011年1月26日發布《台財稅第10004504710號函》及內政部於同日發布《台內地第1000022074號函》,正式廢止財政部《74年9月25日台財稅第22638號函》及內政部《74年9月25日台內地字第345816號函》。

財政部指出:「有關空地稅暫停徵之執行事項,前經內政部會銜財政部發布,明定臺灣地區、臺北市及高雄市自74年期起暫停徵空地稅。

惟現今時空背景已不相同,經財政部與內政部於100年1月26日會銜發布解釋令,廢止上開空地稅暫停徵之執行事項。

並依平均地權條例第26條第1項及土地稅法第21條規定,從即日起,地方政府已可本於權責決定是否課徵空地稅。空地稅之課徵,應先經地方政府核定實施範圍、限期建築等程序,再按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅。」

財政部進一步說明,空地稅係對可利用而逾期尚未利用或作低度利用之私有土地課徵懲罰性賦稅,即以加重空地地主之土地持有成本,迫使地主出售閒置土地或作建築使用,以增加建築用地之供給,促進都市土地利用,並抑制土地價格上漲。

可惜的是,空地稅仍須地方政府依職權實施,雖然根據媒體報導已有台北市及新北市政府表示有意落實馬總統的施政理念,惟目前仍處於規劃階段。

高雄市與台南市更明白表示,該市無施行之必要。加上我國地價稅偏低,效果也恐將大打折扣。如依據業者估計,著名的信義聯勤土地一年約可課得二千萬元以上的空地稅,這與養地的鉅額利潤根本無法相比,對遏止業者養地歪風將十分有限。

本文以為,各地方政府應儘速實施空地稅,並行政院亦考慮提高空地稅的處罰,以達到加重空地地主之土地持有成本,迫使地主出售閒置土地或作建築使用,以增加建築用地之供給,促進都市土地利用,並抑制土地價格上漲。

另外,還應落實照價收買的機制,以達到恫嚇建商養地的惡習。亦即適用《平均地權條例》第二十六條(私有空地之加徵地價稅):「直轄市或縣(市)政府對於私有空地,得視建設發展情形,分別劃定區域,限期建築、增建、改建或重建;逾期未建築、增建、改建或重建者,按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。」

「經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地,其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者,直轄市或縣(市)政府不予核發建築執照。」此外,政府釋出土地時,亦可仿效中國大陸的作法,於契約中限制得標者限期開發,否則政府得收回土地,誘使得標者儘速開發。

四、結論-居住正義略見成效,應持續推動

推動「居住正義」一直是政府最重要的政策之一。2011年6月實施《特種貨物及勞務稅條例》(俗稱「奢侈稅」),對於非自用住宅在二年內賣出,需依實價課徵10-15%的奢侈稅。

央行亦祭出土地建築融資限制,並要求銀行對購置第二間房地產的貸款降低融資成數。復於2011年12月通過修正《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》三法,未來不動產買賣必須按實價登錄,讓房地產交易價格透明化。

政府幾項重大措施,短短數個月以來,已經達到初步的效果,讓投機交易大幅減少,使得全台六大都會區房市交易量能持續萎縮,其中雙北市房市交易量創金融風暴後單季新低量,也有上市建商-興富發新推建案調降25%的案例。惟房地產的實際成交價格,並未明顯下滑。

未來應持續推動相關政策的改革,以落實居住正義的目標。空地稅就是值得推動的政策,此舉配合照價收買將能有效的抑制建商養地的惡習,還能迫使建商釋出大量的土地,增加不動產供給,進而達到房市降價的效果。
【中央日報/智庫論壇/國家政策研究基金會助理研究員曾志超】

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