台灣房市10年大多頭 終於走向終點?

為了刺激持續疲弱不振的經濟表現,盡早走出歐債危機之泥沼,最近各國演出『降息競賽』。前週歐洲央行和中國聯袂降息,中國還罕見祭出存、放款利率調降幅度不一的不對稱降息;上週四換成南韓和巴西,金磚四國之一的巴西,這次已是連續第八度降息,南韓則是2009年2月以來首度降息。

情況發展至此,國內也出現「預期央行將降息」的聲音。

上述各國降息,主要還是希望刺激資金流動,進而帶動目前持續低迷的經濟狀況;畢竟去年下半年把全球經濟搞得烏煙瘴氣的歐債問題,雖然後來稍見緩和但今年第一季後又『重起爐灶』,而且這次狀況猶如野火燎原,短期內難以收拾。

利率其實猶如兩面刃。

游資過於氾濫時,即以升息抑制流動或過熱,不過也會增加企業融資負擔,生產成本及經營難度隨之提升;反之,資金理論上可加速流動,企業融資壓力減輕,但卻也可能造成游資過度,大量湧入特定資產、推高價格。就住展企研室觀察,過去兩到三年的大台北房市上演價格狂飆,原因就在於此。

利率變動影響房市 

事實上,利率變動確是影響房市的重大因素之一。過去十年台灣房市大多頭,除了區域發展失衡、稅制不公等制度或結構性問題外,另一大關鍵就是利率持續低檔,造成持有或炒作成本偏低,加上缺乏適當投資管道,又碰上歐美印鈔救市及馬政府大幅調降遺贈稅率,更多熱錢追捧精華區房產,故儘管央行後來祭出緊縮,但仍造成北市精華區房價動輒三位數字的驚人景象。東森房屋王應傑預測下半年房市將『價跌量增』,理由也還是熱錢游資最後仍將流入房地產。

因此現在問題又來了,央行會基於跟進主要經濟競爭對手南韓的考量,或刺激資金流動性之理由而降息?國內確實已有這類聲音,但也有分析認為,目前台灣利率水準已低,央行再降息的機率不大;南韓雖然週四降息1碼,但基準利率還在3%,巴西連續第8度降息後利率還在8%以上,台灣近年則始終在2%以下,房貸利率則顯少超過3%。

今日經濟日報名家專欄,台經院研六所楊家彥所長則提出警告,一旦央行降息或放手讓貨幣貶值,固然降低企業成本、增加出口競爭力(台灣主要仍為出口導向貿易),但同時也會讓銀行利差『薄如紙』。接著還會變相鼓勵民眾把錢從銀行拿出來投資(炒作)房地產,再進一步造成房價回漲;這將讓央行猶如自打嘴巴,因為自己祭出的一系列『打房』措施,效果將大打折扣。

楊家彥建議,與其降息造成貨幣貶值,不如推出擴大內需、加碼公共建設或適度減稅等權宜措施,長期而言,則仍須正視產業結構調整的嚴肅課題。

總之,現在國內外總經局勢確實不樂觀,國內房市業者對短期後市看法也趨於保守;從目前態勢看,92年SARS疫情結束後爆出的房市10年大多頭,確有暫時落幕之跡象。

不過,央行如果真的調整(降)利率,則楊所長的預測仍有可能發生,畢竟產業結構調整非一蹴可及。果真如此,住展企研室預期,房地產市場將再上演『表象榮景』,也就是價量齊揚,但這是投資置產,而非剛性需求者之貢獻,且同時總體經濟表現平淡、產業結構繼續失衡,這對台灣總體而言,絕非好事。
新聞提供:住展房屋網

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