19 6 月 都更賺很大？小心一刀兩面刃
台北市的可建素地越來越少，許多建商將戰場拉到都市更新。精華地段的4~5層樓、30年以上老公寓，因住戶少、土地持分高，更是建商目光的焦點。根據台北市都更處統計，台北市內就有7成以上的房子屋齡超過20年，近4成的房子屋齡更已超過31年，這些老房子只要有區域房價支撐，都很容易成為建商的目標。
若是座落在精華區內，周邊的房屋大部份屋齡又都很老舊或鄰近主要道路，往往都有好幾組建商會出馬爭奪。
都更 應該讓城市更美好
都更的本意，是希望讓公共環境結合住宅，美化都市樣貌，也改善居住品質，以都更讓老房子透過整合重建、整建、維護的方式翻新，提升市容與生活品質及機能，達到都市再生的目標，因此近年來政府一直致力於推動都更，為了加速推動的速度，甚至透過容積獎勵等方式增加更新誘因，引爆建商紛紛意圖搶食都更大餅。
不肖建商為了爭取容積獎勵，往往強行劃入不在都更範圍的房屋
而在辦理都更之前，房子必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」，因為都更重要的一項目標是能增進公共利益，因此必須由政府評定或受理民間申請劃定更新地區與更新單元。
容積獎勵＋節稅 都更利益大
比起傳統合建，都更可依基地條件獲得政府的容積獎勵，對地主來說，都更不但可分到的坪數較多，另外還有節稅功能。政府為了增加都更誘因，也針對特別條件的更新基地提供了比原來法定容積更高的獎勵。
容積是建築坪數與土地坪數的比例，只要容積率越高，一坪土地能蓋的坪數就越多（例如：增加總樓層數），因此容積獎勵就被視為增加銷售面積、降低土地成本的利器。以一塊面積1000坪的「住三」基地為例，原本的容積率只有225%，樓地板面積最多只能蓋到2250坪，但若多了20%的容積獎勵，就能多蓋到2700坪，而多出的450坪，假設每坪50萬的話，等於足足多了2.25億的價值。
都更的利益龐大，造成地主與建商互相猜疑，也讓整合推動不易
台大城鄉所教授夏鑄九曾經形容，用容積獎勵推動都更，就像打開潘朵拉的盒子，將飛出各種災難。部分不良建商為了爭取容積獎勵，不斷將不該劃入都更範圍的房屋強行劃入，造成許多新屋也被迫參與都更，但當容積獎勵不斷增加，一塊地就這麼大，增加的容積只能往上蓋，房子越蓋越高，建蔽率卻沒有相對減少，造成建築的密度變高，周邊住戶的日照權受到威脅，居住的舒適度也減少了，失去當初以建蔽率及容積率控制居住品質的用意。
共識難凝聚 都更最大障礙
其實，若能原地重建，獲得更好的居住環境，相信許多地主都會認為何樂而不為，但儘管政府大打「一坪換一坪」的口號，但事實上，都更後公設比例增高，地主分回的居住坪數，多半都會比原本的房子還少，必須要再多付錢，才能獲得和都更前相同居住面積的房子，並非所有地主都有能力負擔。
而且也有些地主就是喜歡老公寓的實在，每個人在意的需求面都不盡相同，加上地主與建商的分配利益常常擺不平，因此住戶的整合及建商與住戶之間達成共識，往往是最困難的一步。
地主常常會覺得自己的地很珍貴，所以想要分配多一些，目前最常見的地主和建商分配的坪數比為60：40或55：45，多的一方為屋主，但住在一樓及有頂樓違建的地主，往往會覺得自己的房子比二、三樓的房子值錢，通常也會想要分得比別人多，在地主的堅持下，都更最後往往會因利益分配喬不攏而破局。
到底都更法有沒有違憲，是目前最受爭議的部分
何況，都更利益龐大，新建物的房價翻倍，造成地主與建商互相猜疑，甚至地主之間彼此不信任，彼此懷疑其他地主會從建商那邊得到比較多好處，或認為建商的利益分配不均、建商的利益太多，都可能會延宕都更的進展。因此，都更整合、推動不易，在台北市166件都更申請案中，已通過核定的只有124件，其中更僅有36件完工。都更費時亦相當漫長，從洽談、整合、拆遷、興建最少都要3~10年的時間。
違憲擺一旁 利益放中間
都更的基地面積通常較大，整合的戶數也較多，整合的過程不見得順利，不過只要取得法定比例的土地及合法建物所有權人的同意後，就能排除其他人的反對，強制要求不能配合者或公有土地參與，都更法可說是威力無窮。
但多數決的機制真的是正確的嗎？有些都市更新跟公共利益根本八竿子都打不著，為什麼財產權明明該受憲法保障，但都更法卻能凌駕憲法，讓不願意參與都市更新的民眾失去保障？
政策有盲點 都更不該求速效
在文林苑王家事件後，檢討都更條例的聲浪四起，不過政治大學地政系教授張金鶚認為，若真的要百分百的地主同意才能進行都市更新，都更的成功機率可說是微乎其微，拉高同意門檻，防止建商作弊灌水是比較可行的做法。
政治大學地政系教授張金鶚認為，拉高同意門檻，防止建商作弊灌水是比較可行的做法
都市要進步，都市更新勢在必行，只是都更還有其他整建或維護等方式，並非全都是重建，他建議未來修法，可專章討論「整建維護」的做法，讓都更方式更為多元，而且事前協商要做得更徹底，才有助避免爭議。
房市達人Sway直言，現在都更亂象最大的來源就是容積獎勵，政府為了追求都市更新的績效，容積大放送，而容積獎勵讓建商有利可圖，才會讓這麼多黑心建商前仆後繼地投入都更市場，而且建商總是仗持著已經拿到建照就硬蓋，不顧反對戶的權益，未來應明訂更新案不得在未協調完成前就核發建照及預售。
張金鶚指出，成功的都更應改善住戶的生活環境與品質，讓住戶凝聚社區意識，並提升都市的公共利益。
像仁愛尚華大樓的都更案就是一個很好的例子，由52戶的社區居民自辦都市更新程序與權利變換，從12樓的舊危樓，變身為地下5層、地上15樓的高級大樓。但現在的都更案有多少案子是蓋成豪宅，原生住戶住不起，最後只好拿補償金走人，並非每個人都願意為了錢離開自己生活了一輩子的地方。這樣的都更究竟有何意義呢?
來源好宅王房地專刊(文∕胡嘉玲)
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