都更賺很大?小心一刀兩面刃

台北市的可建素地越來越少,許多建商將戰場拉到都市更新。精華地段的4~5層樓、30年以上老公寓,因住戶少、土地持分高,更是建商目光的焦點。根據台北市都更處統計,台北市內就有7成以上的房子屋齡超過20年,近4成的房子屋齡更已超過31年,這些老房子只要有區域房價支撐,都很容易成為建商的目標。

若是座落在精華區內,周邊的房屋大部份屋齡又都很老舊或鄰近主要道路,往往都有好幾組建商會出馬爭奪。

都更  應該讓城市更美好

都更的本意,是希望讓公共環境結合住宅,美化都市樣貌,也改善居住品質,以都更讓老房子透過整合重建、整建、維護的方式翻新,提升市容與生活品質及機能,達到都市再生的目標,因此近年來政府一直致力於推動都更,為了加速推動的速度,甚至透過容積獎勵等方式增加更新誘因,引爆建商紛紛意圖搶食都更大餅。

容積獎勵

不肖建商為了爭取容積獎勵,往往強行劃入不在都更範圍的房屋

而在辦理都更之前,房子必須先被劃入「都市更新地區」或「都市更新單位」,因為都更重要的一項目標是能增進公共利益,因此必須由政府評定或受理民間申請劃定更新地區與更新單元。

容積獎勵+節稅  都更利益大

比起傳統合建,都更可依基地條件獲得政府的容積獎勵,對地主來說,都更不但可分到的坪數較多,另外還有節稅功能。政府為了增加都更誘因,也針對特別條件的更新基地提供了比原來法定容積更高的獎勵。

容積是建築坪數與土地坪數的比例,只要容積率越高,一坪土地能蓋的坪數就越多(例如:增加總樓層數),因此容積獎勵就被視為增加銷售面積、降低土地成本的利器。以一塊面積1000坪的「住三」基地為例,原本的容積率只有225%,樓地板面積最多只能蓋到2250坪,但若多了20%的容積獎勵,就能多蓋到2700坪,而多出的450坪,假設每坪50萬的話,等於足足多了2.25億的價值。

都更整合不易

都更的利益龐大,造成地主與建商互相猜疑,也讓整合推動不易

台大城鄉所教授夏鑄九曾經形容,用容積獎勵推動都更,就像打開潘朵拉的盒子,將飛出各種災難。部分不良建商為了爭取容積獎勵,不斷將不該劃入都更範圍的房屋強行劃入,造成許多新屋也被迫參與都更,但當容積獎勵不斷增加,一塊地就這麼大,增加的容積只能往上蓋,房子越蓋越高,建蔽率卻沒有相對減少,造成建築的密度變高,周邊住戶的日照權受到威脅,居住的舒適度也減少了,失去當初以建蔽率及容積率控制居住品質的用意。

共識難凝聚  都更最大障礙

其實,若能原地重建,獲得更好的居住環境,相信許多地主都會認為何樂而不為,但儘管政府大打「一坪換一坪」的口號,但事實上,都更後公設比例增高,地主分回的居住坪數,多半都會比原本的房子還少,必須要再多付錢,才能獲得和都更前相同居住面積的房子,並非所有地主都有能力負擔。

而且也有些地主就是喜歡老公寓的實在,每個人在意的需求面都不盡相同,加上地主與建商的分配利益常常擺不平,因此住戶的整合及建商與住戶之間達成共識,往往是最困難的一步。

地主常常會覺得自己的地很珍貴,所以想要分配多一些,目前最常見的地主和建商分配的坪數比為60:40或55:45,多的一方為屋主,但住在一樓及有頂樓違建的地主,往往會覺得自己的房子比二、三樓的房子值錢,通常也會想要分得比別人多,在地主的堅持下,都更最後往往會因利益分配喬不攏而破局。

都更違憲

到底都更法有沒有違憲,是目前最受爭議的部分

何況,都更利益龐大,新建物的房價翻倍,造成地主與建商互相猜疑,甚至地主之間彼此不信任,彼此懷疑其他地主會從建商那邊得到比較多好處,或認為建商的利益分配不均、建商的利益太多,都可能會延宕都更的進展。因此,都更整合、推動不易,在台北市166件都更申請案中,已通過核定的只有124件,其中更僅有36件完工。都更費時亦相當漫長,從洽談、整合、拆遷、興建最少都要3~10年的時間。

違憲擺一旁  利益放中間 

都更的基地面積通常較大,整合的戶數也較多,整合的過程不見得順利,不過只要取得法定比例的土地及合法建物所有權人的同意後,就能排除其他人的反對,強制要求不能配合者或公有土地參與,都更法可說是威力無窮。

但多數決的機制真的是正確的嗎?有些都市更新跟公共利益根本八竿子都打不著,為什麼財產權明明該受憲法保障,但都更法卻能凌駕憲法,讓不願意參與都市更新的民眾失去保障?

政策有盲點  都更不該求速效

在文林苑王家事件後,檢討都更條例的聲浪四起,不過政治大學地政系教授張金鶚認為,若真的要百分百的地主同意才能進行都市更新,都更的成功機率可說是微乎其微,拉高同意門檻,防止建商作弊灌水是比較可行的做法。

張金鶚

政治大學地政系教授張金鶚認為,拉高同意門檻,防止建商作弊灌水是比較可行的做法

都市要進步,都市更新勢在必行,只是都更還有其他整建或維護等方式,並非全都是重建,他建議未來修法,可專章討論「整建維護」的做法,讓都更方式更為多元,而且事前協商要做得更徹底,才有助避免爭議。

房市達人Sway直言,現在都更亂象最大的來源就是容積獎勵,政府為了追求都市更新的績效,容積大放送,而容積獎勵讓建商有利可圖,才會讓這麼多黑心建商前仆後繼地投入都更市場,而且建商總是仗持著已經拿到建照就硬蓋,不顧反對戶的權益,未來應明訂更新案不得在未協調完成前就核發建照及預售。

張金鶚指出,成功的都更應改善住戶的生活環境與品質,讓住戶凝聚社區意識,並提升都市的公共利益。

像仁愛尚華大樓的都更案就是一個很好的例子,由52戶的社區居民自辦都市更新程序與權利變換,從12樓的舊危樓,變身為地下5層、地上15樓的高級大樓。但現在的都更案有多少案子是蓋成豪宅,原生住戶住不起,最後只好拿補償金走人,並非每個人都願意為了錢離開自己生活了一輩子的地方。這樣的都更究竟有何意義呢?

來源好宅王房地專刊(文∕胡嘉玲)

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