房客落跑!房東提簡易訴訟 進屋第三人陪同

租約未到期但房客卻先落跑!留下滿屋子家具、雜物怎麼處理?專家表示,類似案例視有無積欠租金而定,但不管是哪種狀況,都建議房東依法律流程處理,若要自行進入租屋處察看,也最好請第三人陪同進入,防止房客以《刑法》反告房東,造成不必要的誤會。

房客落跑!房東可提簡易訴訟

可先以押金扺扣積欠租金 房東進屋應找第三人陪同

台灣房屋加盟事業總部法務處處長周展雪指出,租約未到期,找不到房客,又積欠租金情況下,假設當初房客繳交的押金尚未扣光,可先用押金扺扣房客積欠的租金。若房客積欠租金,但押金已經扣光的情況下,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月的租金總額,房東才可以寄發存證信函,請求終止租約,並要房客搬離租屋處。

得令付清租金還屋

周展雪說,房客收到存證信函後,若積欠租金未達2個月金額,房東得向法院聲請發給支付命令,或提起訴訟請房客給付租金,但有可能會因為房客落跑而無法送達,建議房東用「小額訴訟」或「簡易訴訟」方式向法院提起訴訟。

而如果積欠租金超過2個月租金總額,建議房東直接向法院提起「簡易訴訟」,請求房客付清租金並繳還房屋,就算房客落跑也能依照其他相關法律程序討回房屋。另外,周展雪強調,倘若租約曾經經過公證,就可直接以「公證書」為執行名義,查封房客財產並收回房屋。

行使留置權抵損失

崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳說,聯絡不到房客,有些房東會擔心是否屋內遭到破壞,或房客遭遇不測,而急於入屋察看,但她表示,遇到類似情形,房東最好偕同第三人,例如社區管理員或鄰里長等,一同進入屋內,並拍照存證,除了維護房東權益外,也可預防房客以《刑法》的「竊盜」、「毀損」,或「侵入住居」等名義向房東提告。

最後,如果房客留下滿屋子的雜物,但人卻不知去向時,房客可以依照《民法》規定,對屋內物品行使「留置權」,並依法定程序查封或拍賣後的所得價金,藉以賠償欠租或其他損失。

房客落跑處理之道

情況1:租約未到期,房客積欠租金總額未超過2個月租金。

房東處理撇步:可從押金扣除積欠租金,若押金扣完後,須等待積欠租金總額超過2個月租金後,才可向房客寄發存證信函,並向法院聲請發給支付命令,或提起訴訟請求房客給付租金。

情況2:租約未到期,房客積欠租金總額超過2個月租金。

房東處理撇步:直接向法院提起「簡易訴訟」,請求房客給付積欠租金並搬離租屋處。取得法院判決後,向法院民事執行處聲請強制執行,查封房客財產求償,並收回房屋。

其他情況:
★若租約有經過公證程序,即可以「公證書」為執行名義,查封房客財產並收回房屋。但要注意若租約尚未到期,則無法強制執行請求遷讓房屋。
★如在訴訟期間房客從未出庭,依《民事訴訟法》規定,法院也可進行「一造辯論判決」,命房東進行辯論後進行判決。
★若房客留置在屋內物品較不值錢,房東可將清運費及積欠租金、損害賠償等一同列為求償項目。
資料來源:《蘋果》採訪整理 【顏嘉瑩╱台北報導】

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