假都更真合建 建商坑住戶 集體簽約防弊

「文林苑」事件後,不少民眾對都市更新抱持更謹慎態度,就怕自身權益受損。住在北市士林區的湯小姐向《蘋果》爆料,建商以拐騙同社區屋主的方式進行都更,與住戶個別簽定「合建契約書」,但有住戶後悔想討回契約,建商卻只給影本,等於強行要住戶參與,住戶們沒退場機制,都怕成為第2個「文林苑」。

假都更真合建 建商騙簽約坑住戶 沒有退場機制 「怕變文林苑」

老屋改建時,除走「都更」外,通常都選擇與建商合建,兩者雖有助於都市更新,但合建為住戶與建商協議的私約,無租稅優惠與容積獎勵,同意門檻需100%,只要有1戶堅持不同意,即無法通過。都更的同意門檻則為多數決,雖然耗時較長,但因都更獎勵較多,建商有利可圖,若出現不同意戶,建商仍然可繼續都更流程,使少數人權益可能被犧牲。

都更範圍

住家一旦被劃入都更範圍,依目前都更法條來看,少數不同意者仍會面臨被迫都更的局面。林林攝

鑽權利變換漏洞

讀者爆料,最近台北市有建設公司先與住戶簽定「合作興建契約書」,也就是合建的私約,但合約內文卻列出「權利變換計劃之特別約定」條款,明定「如合建契約簽署比例未達100%時,得以權利變換方式(即都市更新)辦理。」

使原需100%同意才得送件的合建案,改為只要經80%屋主同意就能施行都更,讓不同意合建的屋主居於少數劣勢,成為都更代宰羔羊。

政治大學教授張金鶚直言,這就是所謂的「假都更,真合建」,「建商為了獲得更高的容積獎勵,通常最後都會走權利變換,政府也都心裡有數。」

目前台北市都更顧問小組已將《都市更新條例》修法建議送交立法院,希望合建也能比照都更權利變換的節稅優惠,提供建商合建誘因,或許能解決少數人被犧牲的問題。

但財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示,目前修法方向傾向「提高同意門檻」,只是讓都更難度增高,少數不同意者最後還是須接受都更。

白紙黑字寫清楚

張金鶚建議,不同意都更者一定要積極陳情,保留各種拒絕都更的證據,白紙黑字寫清楚,而且「不要開條件」,避免被認為是獅子大開口。

台灣大學教授謝志誠提醒,屋主在公開展覽程序前,若因權利變換而不滿意者,都可撤銷同意書,但若權益無任何更動與受損,只要簽約就無法反悔。

自力都更集體簽約防弊

都市更新原意良善,多數人雖願意進行都更,卻依然害怕與建商簽定不合理契約,損失個人權益。參與都更過程的都更戶以自身經驗建議,簽任何契約前應看清楚合約內容,「有爭議就不要簽」。

挑商譽良好建商

家住南港區、已與揚昇建設簽定同意書的民眾周泰維表示,為了改善住家環境,社區住戶在都更過程都很團結,成立住戶委員會,主動挑選商譽好的建商來協助都更,建商和住戶開會時,更逐條討論合約,字義若有不妥,就修改到大家滿意為止。

已同意都更的大安區民眾林淑珍也表示,都更過程中,實施者華固建設一起與住戶開會、討論合約細節,並集體簽約,減少私相授受的弊端,並向大家保證不包含車位與公設的「1坪換1坪」,讓原有產權不縮水,所以住戶都更意願很高。

周泰維說,合約內容最重要的是要求建商「保證坪數」與「保證比例」,明定最少能獲得多少面積,若權利變換後建坪增加,超過部分就照比例分配,住戶的權益就不會受損。

而且合約通常列有違約條款,明定屋主若反悔須負擔建商投入的成本與其他住戶的損失,周泰維說,簽約前一定要想清楚,「有爭議就不要簽約,一旦違約恐怕會傾家蕩產」。也須留意建商是否也有違約條款,明定都更審核通過後須在多久內完工,開工後若臨時停工也須有相關罰則,才能確保彼此權益。

可向營建署諮詢

財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示,現在資訊透明,建商不至於惡意欺瞞,若對都更有疑慮,都可請教營建署都發所、市政府官員、第三公證人或洽詢本基金會。記者張琬聆 【張琬聆╱台北報導】

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