房貸可隨借隨還? 購屋選擇適合房貸

曾經有人說:房地產景氣好壞,根本是取決於銀行!換句話說,如果銀行緊縮放款,建商及買方不容易取得貸款,那房地產市場根本就活絡不起來,由此可知銀行貸款的重要性!但是各銀行推出的房貸五花八門,不但名稱多霧煞煞、內容條件又繁複,我該如何選擇最適合我的房貸呢?

銀行在購屋過程中,扮演舉足輕重的角色,因為買房子的財務規劃中,銀行要借給你多少錢,攸關你自己要準備多少錢,銀行願意借得多,表示你要準備的錢少,愈容易買;相反地,如果銀行願意借得金額少,那你自己要準備的現金可就多了,門檻變高,購屋難度就跟著增加了。

房貸信用

按時還款、有借有還,建立良好的金融信用是房貸的不二法則。

銀行放款以風險考量放首位,但是矛盾的是,房貸偏偏又是銀行最賺錢的業務項目,如果控管嚴格,客戶就流失了,要找好客戶談何容易!於是銀行就研發出各種不同類型的房貸,吸引不同族群貸款,讓雙方都能受惠。

但是銀行提供的房貸種類繁多,特色條件各有不同,如何選擇最適合自己的房貸呢?依據購屋者不同的購屋屬性,住展提出下列建議。

理財購屋適合隨借隨還

理財型貸款的最大特色,就是隨借隨還及按日計息,保留借款額度的權利,有動用才會計息,優點是不用再重新申請審核、不用重新鑑價,節省撥款時間,讓資金流通更加有效率。

理財型房貸原本的競爭對手是小額貸款的產品,像是小額信貸、信用卡及金融卡等等,這些小額貸款由於不用提供擔保品,因此貸款利率都比較高,維持在百分之四至百分之二十不等。

而理財型貸款則算是有擔保品的即時借款,因此利率可以壓低到百分之二至百分之三之間,對借款人來說,成本降低很多。

銀行方面甚至建議,民眾在申請一般房貸時,可搭配理財型房貸,建立一個備用額度,臨時有資金需求時可用提款卡、存摺或透過網路銀行轉帳動用,十分方便。名下有不動產的民眾,如果還使用個人信貸、股票融資或保單質借去投資股市、裝潢房屋、付小孩註冊費、生活費、買車等臨時性支出,建議就可以申請理財型房貸,將不動產變現金。

另外像回復型房貸也是類似的邏輯,已經清償的貸款額度,可以再借出來用,也是適合短期周轉之用,而且額度限定在已清償的金額中,算是一個優點,民眾可比較理性控制借款額度。

壽險型房貸也可算是理財用途的房貸產品,「壽險型房貸」意指民眾申請房貸時,同時投保小於或等於房貸金額的保險,一旦被保險人不幸遭遇事故,導致身故或全殘而無力償還房貸時,理賠金即可拿來繳付房屋貸款。

一般來說,由於背負房貸者往往也是家庭的經濟支柱,一旦失去償債能力,將帶給家人極大的財務負擔,「壽險型房貸」用意即在幫房子買保險,確保資產的安全。

換屋適合降息用途房貸

對換屋族來說,由於多是第一次換,因此購屋總價相對會較高,也就是說,每月要負擔的房貸支出較多,因此對於換屋族群來說,如何降低每月的房貸負擔,便成為選擇房貸產品的重點。

目前較推薦適合換屋族群的房貸有三種,分別是「遞減型房貸」、「指數型房貸」及「抵利型房貸」。

所謂利率遞減型房貸,主要是針對前一年繳款正常的客戶,在次一年度即會自動幫貸款者調降利率加碼,累計最多可以調降六次,之後就一直適用該最低利率到貸款還清為止,與目前市場上房貸利率大多為前高後低的二段式定價或一價到底的定價方式不同。

該產品適合雙薪家庭或有固定還款來源者,以及對利率敏感度較高者,例如上班族、避險族等。另外較特別的是,加碼調降的部分,多數銀行並不會再調回來,較有保障。

指數型房貸與其他房貸相較並無特別之處,主要的訂價公式為,指數型房貸利率=貸款定儲指數利率+加碼利率。貸款定儲指數參考取樣日,為前個月行政院金融監督管理委員會最新出版之「金融業務統計輯要」內載之定期性存款餘額,市佔率前十大之行庫之一年期定期儲蓄存款平均固定利率為訂價指數。

最後抵利型房貸,就是房貸借款人向銀行申請及約定以抵利型房貸借款之計息方式計算利息,並指定活期儲蓄存款帳戶作為抵利帳戶,透過存款折抵房貸本金的方式,來減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。

借款人可以將資金集中存放於抵利型房貸所連結之抵利帳戶內,當存款越多時應繳付之房貸利息就會越少。如果臨時有資金需求,還是可以動用該筆存款,使資金運用更加靈活!(註:最高可抵利額度新台幣一千萬)。

抵利型房貸適合希望手上留有部份資金,隨時可應急或作家庭理財之用者,因此存款帳戶有一定餘額或時常有資金存入存款帳戶,不想提前還款又希望可以降低房貸負擔時,最適合選擇使用這類型房貸。

舉例來說,民眾有新台幣五百萬元的「抵利型房貸」,年利率為百分之四,貸款期限二十年,借款同時,擁有五十萬元的存款;而存款五十萬與房貸借款五百萬互抵,相當於僅負擔房屋借款四百五十萬之利息。也就是說,存款愈多,不用馬上還錢,利息就可以降低。

青年安心成家方案

內政部的青年安心成家方案,最大的特色是前兩年零利率。

首購善用政府房貸

對首購族來說,購屋除了需要有足夠的自備款之外,每月的房貸支出,要如何有效率地最小化,也是一大重點。建議最好是善用自身無自用住宅,以及家庭年收入處於應受補貼的優勢。

近期尚在執行中的政府優惠房貸,主要是青年安心成家方案,同時有內政部及財政部都推出相同名稱的優惠貸款,只是條件內容有些不同,民眾容易混淆,利率低的,貸款額度低;利率高的,貸款額度也高。

內政部的青年安心成家方案,最大的特色是前兩年零利率,寬限期最長五年,再搭配貸款兩百萬元;也就是說,假設我選擇該方案申請貸款兩百萬,以貸款年限二十年、五年寬限期、兩年後利率為百分之二計算,前兩年根本都不用繳房貸本金或是利息。

第三年起至第五年,寬限期剩三年,每月約需繳三千三百三十三元,第六年起,每月需繳一萬四千六百元。因此選擇這個優惠方案,前五年的付款都很輕鬆,但是只能貸兩百萬元,以及在寬限期結束之後,每月就必須繳納約一萬四千六百元(以房貸利率為百分之二計算)。

而財政部提出的青年安心成家購屋貸款,可貸額度最高可達五百萬元,寬限期三年,只要年齡在二十歲以上,本人及配偶名下無自用住宅皆可申請,利率大約是百分之一點七二至百分之二左右。

如果採用該方案,同樣貸款兩百萬元,寬限期間內,每月一樣繳納三千三百三十三元,第四年起,每月差一萬三千六百元。與前者相較,每月大約多出一千元,但是可以貸款的額度多出二點五倍。兩種方案各有利弊,需要額度者就選擇財政部方案;若是前五年輕鬆付款彈性理財較為重要,則可選擇內政部方案。

另外針對經濟弱勢者,內政部亦有整合住宅補貼方案,一般戶的貸款利率為百分之一點四,弱勢戶則為百分之零點八四二,貸款額度二二○萬,家庭年收入必須在五十分位點以下的中低收入戶及弱勢家庭。

內政部的兩個住宅補貼方案,申請者只能擇其一,但是可以和財政部的方案併用,因此,最高的申貸額度可以到七百二十萬,換算成總價大約是一千萬左右,這個總價對首購族來說,購買台北市以外的北台灣住宅,應該是十分適合的。

銀行借款毋須保證人

過去要向銀行借款,銀行都會要求提供保證人,以分散借款人的償債風險,如果借款人沒有按時還款,保證人就有責任要負擔連帶清償責任,扛下這筆呆帳。

但是這個條款已經修改,去年十月之後立法院三讀通過修改銀行法十二條之一及十二條之二,自用住宅以及消費性貸款,取消連帶保證人制度,民眾借房貸或信貸,不論擔保品是否足夠,一律禁止銀行要求借款人提供「連帶保證人」,若有不足額擔保者,銀行僅可要求提供一般保證人。

兩者差別在於連帶保證人沒有抗辯權,借款人若是賴帳,銀行可以直接找連帶保證人全額負責;而一般保證人則可以向銀行主張,先向借款人求償扣款或採取分攤,不足額才由一般保人承擔。

此後,銀行局又在今年四月十一日公告銀行公會執行十二條之一作業準則,其中若房貸借款人有還款能力不足的情況,如薪資收入條件不足、借款人年齡較大,致使可工作年限短於借款期限、有信用不良紀錄、借款人所提供的擔保品非屬自己所有等狀況,即可由房貸借款人自動申請,要提供保證人來強化信用。

但是為了確定不是在銀行要求或誘導下而增提保證人,現在必須自己手寫或用電腦填寫「自製」申請書,證明自己是主動提供一般保證人,而且「每份申請書不能一樣」,如果銀行提供事先打好的申請書,可能就會被解讀是銀行要求提供保證人。

修法之後,當然會產生一些影響,像是青年、老年人等房貸戶條件差者,因借貸人多屬還款能力較差者,即便房子屬足額擔保,銀行仍會降低貸款成數或提高貸款利率,因此恐怕還是得「主動」增提一般保人,或乾脆增加自備款。

房貸的產品種類,除了上述這幾種之外,當然也還有其他像是「理債型房貸」、「階梯式房貸」及「固定式房貸」等等,「階梯式房貸」指的是前低後高的利率型態,「固定式房貸」指一定期間內利率不會調升,「理債型房貸」則是指整合信用卡、現金卡等債務,協助用較低利率清償的房貸。

這些類型的房貸都有其時間背景,像理債型房貸,就是發展在二○○三年至二○○六年間後SARS期間;「固定式房貸」則是產生在利率持續調升的時期。由於目前都沒有類似前提,因此銀行都很少承做了。

看來銀行放款的趨勢,已經愈來愈趨向「把好條件給好客戶」,所以借款人要努力讓自己變成「好客戶」,就顯得十分重要。如何才是銀行的好客戶,簡單來說,就是按時還款(包括信用卡),有借有還,建立自己良好的金融信用,下回有需要跟銀行談條件時,立場都會更堅固的。
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