買法拍屋詳看謄本查封筆錄 避選不點交物件

新房子房價太高,法拍屋成為另類選擇,法拍屋價格通常約市價的6~8折,但法拍屋購買程序繁瑣,加上房屋資訊不透明,法務專家建議,多研究標的物區域行情,準備充足資金,善用謄本資料、到現場觀察標的物環境,作為投標的重要依據。

透過房仲了解行情 避選不點交物件

想買法拍屋,先確認是否符合投標資格,如國宅法拍,民眾須符合國宅購買條件才能投標。確認完身分,還須評估自己的財務能力,永慶房產集團總管理處法律服務部資深經理吳宜學表示,充足的財力是購買法拍屋基本條件,依照法拍屋規定,拍定後7天內須繳清標價金額,得審慎挑選物件,才不會造成財務負擔;另外,從拍定完畢到點交這段期間,得標民眾也須負擔利息支出,短則1~2個月,長則5~6月。

法拍屋資訊不透明

儘管法拍屋價格較低,但房屋資訊不透明,民眾要仔細評估再投標。林林攝

確認投標資格財力

確認完財力與資格,民眾可利用不同媒介尋找合適標的,可從地方法院、鄉鎮市公所的法拍公告欄得知拍賣資訊,也可查詢民間經營的法拍資訊網站,如「寬頻房訊」、「透明房訊」等網站,許多網站系統性整理標的物地坪、建坪、單價、屋齡等資訊,可節省寶貴時間。

即便鎖定欲投標物件,但由於法拍屋資訊不透明且無法看屋,吳宜學建議,須做功課,除調閱謄本,觀察坪數大小、屋齡等狀況是否與謄本內容吻合,也可透過當地房仲了解行情,順便請房仲帶看與標的物同棟的待售物件,即便無法進到屋內,也可從大致推斷屋況。

另一項重點則是詳閱查封筆錄,確認法拍物件為「點交」或「不點交」,所謂「點交」就是案件拍定後,法院會安排「拍定人」將物件標的物點交清空,可立即交屋使用;若是「不點交」物件,極有可能有「佔用」或前屋主有「租賃」給他人的情況,此種狀況需拍定人自行排除。

現場觀察周邊環境

台灣金服拍賣官林雨利表示,「不點交」物件比「點交」物件可便宜近1成,但是由自行排除時間長,將額外支出利息負擔,不建議一般民眾投標。

林雨利表示,由於法拍屋沒有凶宅、海砂屋或是氯離子的檢測保固,只能從透過自行檢測或從四周鄰居打聽確認,才可減低買到法拍海砂屋、輻射屋的機率,民眾購買法拍屋仍須留心。

取得法拍屋資訊管道

管道/可查詢內容

˙新聞媒體:可從各大報紙中蒐集法拍屋資料,或是查看報紙房地產版面的法拍資訊

˙法院公告欄:法拍屋資訊會公告在各地方法院的公告欄,而民眾可實地觀察房屋是否貼查封封條

˙不動產所在地的鄉鎮市公所:鎮市公所同樣也會公告法拍資訊,但公所僅能公告該鄉鎮的拍賣資訊,屬於區域性的查詢機構

˙網際網路:

☆司法院網站可查詢各地方法院法拍屋資訊

☆查詢所屬債權的銀行網站,通常會將拍賣物件上網登錄後直接公告

☆民營法拍資訊網站會整理各地方法拍資訊系統性,包括地坪、建坪、單價、屋齡等

資料來源:《蘋果》採訪整理

法拍屋成本分析

成本/內容

˙標價:投標時得標的價格(須在7天內繳交)

˙搬遷費用:除非是法拍標的物為空屋,不然須估算搬遷費,搬遷費則依室內家具多寡而定

˙利息:從投標後到真正交屋,短需1~2個月,長則需5~6月,期間必須支付利息費用

˙代辦費:若是找代拍公司代投標,則須付出得標價格3~5%的代拍費用

˙契稅:從法院得標取得權利移轉證書後,辦理產權地政登記,拍定人要繳納契稅,計算方式為房屋評定現值當為稅基,再乘上6%稅率
資料來源:《蘋果》採訪整理 【周承諺╱台北報導】

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