不動產信託 稅務問題3問答

摘要:若民眾的土地為辦理自益信託,只要是供自用住宅使用,仍可申請自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。他益信託實質上已兼具印花稅法第5條第5款所規定典賣、讓受不動產契據性質,應貼用印花稅票。

特定情況下,民眾利用信託管理自有財產,不課徵契稅。

不動產信託具有財產管理、規劃、節稅、風險控管等功能,也有越來越多民眾採取不動產信託的來管理名下不動產,但相關土地、房屋、移轉稅務問題又該如何處理?稅捐機關整理最多民眾的疑問,包括土地增值稅自用稅率問題、印花稅問題、契稅問題,並分別提出解答。

不動產信託

不動產信託具有財產管理、規劃、節稅、風險控管等功能,但相關土地、房屋、移轉稅務問題又該如何處理?

稅捐機關表示,若民眾的土地為辦理自益信託,只要是供自用住宅使用,仍可申請自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

稅捐機關特別提醒,原土地所有權人(即委託人)若將土地信託予受託人,在信託關係存續期間,登記之土地所有權人雖為受託人,只要委託人和受益人是屬於同一人(即自益信託),而且委託人本人、配偶或其直系親屬仍設籍在該信託土地且無出租或營業,符合土地稅法自用住宅相關規定,在受託持有土地期間出售土地時,仍可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。申請時,請記得要檢附信託契約內容供稽徵機關審核。

此外,信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書,如敘明受益人為委託人,且信託關係消滅時,信託財產歸屬於委託人者(即自益信託),該契約書於信託行為成立時及信託關係消滅時,以該契約書辦理不動產權利變更登記,均為屬形式上移轉,非屬印花稅之課稅範圍。

至於信託契約書如敘明受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之權利人者(即他益信託),實質上已兼具印花稅法第 5條第5款所規定典賣、讓受不動產契據性質,如持該契約書辦理不動產權利變更登記時,應按契約金額千分之一貼用印花稅票。

至於,民眾利用信託方式來管理自有財產的情形日益增加,依契稅條例規定,以不動產為信託財產,凡屬下列信託關係人間移轉所有權,不課徵契稅:

(一)因信託行為成立,委託人與受託人間。

(二)信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。

(三)信託契約明定信託財產之受益人為委託人者,信託關係消滅時,受託人與受益人間。

(四)因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。

(五)因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。

稅捐機關提醒民眾,信託不動產上述情況下移轉所有權,雖然不課徵契稅,但需向該局查欠,並向地政機關辦理信託移轉登記,才可以對抗第三人。
MygoNews林承志/台北報導

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