房貸轉貸省荷包?精算手續費違約金

即便現行房貸利率不高,不過物價飆漲,民眾能省則省,讓不少房貸族選擇「轉貸」,透過更換新的貸款銀行,降低每月攤回金額,減輕負擔,不過專家提醒,轉貸手續費約2萬元,還可能面臨舊房貸的違約金,民眾需周全考慮轉貸必要性。

轉貸省荷包? 精算手續費 違約金

上海商業銀行個金部經理徐慶源指出,民眾萌生轉貸想法時,主要考慮利率問題,企圖降低每月還款金額,不過,轉貸等同是將房子「重新貸款」,因此不免衍生一些手續費,例如開辦費、代書費、規費,甚至違約金。

房貸族轉貸

房貸族若考慮透過「轉貸」減輕每月貸款負擔,需留意加上手續費用後,是否划算。

前3年多綁約不適合

開辦費是民眾繳給新貸款銀行的手續費,目前行情5000~6000元,代書費則是塗銷、貸款設定等作業,每增加1筆土地、建物就往上加總,費用約5000~7000元,至於規費是貸款設定金額的千分之一,舉例來說,設定600萬元,等於是6000元。

等同「重新貸款」 金額低恐不划算

至於轉貸到底划不划算?徐慶源認為,首先,貸款金額愈低加上手續費用,可能愈不划算;其次,通常貸款前3年會綁約,一般銀行收取違約金,第1年是總貸款額1%、第2年0.75%、第3年0.5 %,不建議在此時轉貸;最後,首年轉貸的價差,扣除成本後,一定要正數轉貸才有意義。

舉例來說,在無違約情況,民眾貸款金額500萬元,原房貸利率為2.3%,加手續費共1.8萬元,新的貸款銀行利率1.9%,扣除後,1年可省下0.4%利息,等於2萬元,再減掉手續費1.8萬元,等於首年省2000元,此狀況就可考慮轉貸款。

不過,若還在綁約期間,以第3年來說,要罰款總貸款金額的0.5%違約金,等於是2.5萬元,加上1.8萬元手續費,轉貸款成本共4.3萬元,扣除轉新貸款的價差2萬元,還倒賠2.3萬元,這時就不適合轉貸。

先跟原銀行溝通降息

合作金庫商業銀行個人金融部科長林雪芳指出,近幾年房貸利率較低,沒有大量轉貸,倒是「轉增貸」變多,包括臨時有購車或小孩出國留學等資金需要,此時,民眾就會至另間銀行重新估價,若可增貸金額比原銀行高,就容易「增貸順道轉貸」。

林雪芳說,民眾有轉貸想法時,可先跟原貸款銀行溝通降低利率的可能,若長期信用良好或醫生、律師等,銀行多願意配合,挽留客戶。

房屋轉貸注意事項

適用原則:轉貸後利率低於現行利率

流程:與新貸款銀行諮詢→繳納收入證明→進行估價→審核→核定對保→塗銷舊貸款銀行→銀行代償房貸

額外費用:

◎開辦費:5000~6000元

◎代書費(設定、塗銷):5000~7000元

◎規費:設定金額的千分之一,假使設定600萬元,即是6000元

轉貸試算:無違約情形,貸款金額500萬元→原房貸利率2.3%,加手續費用共1.8萬元;新貸款銀行利率1.9%,1年省0.4%利息,等於2萬元;2萬元扣除手續費1.8萬元,等於首年省2000元

注意事項:

◎若舊房貸在前3年期間,一般銀行會收取違約金,第1年是總貸款額的1%、第2年0.75%、第3年0.5 %
資料來源:《蘋果》採訪整理 【蔡佩蓉╱台北報導】

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