大樓頂樓平台地下室 誰有使用權

一般民眾以為買公寓大樓,一樓住戶有使用地下室及一樓空地的專用權,頂樓住戶有使用樓頂平台的專用權。但這種觀念是錯的,不符合法律規定,除非住戶之間有分管約定,否則頂樓平台及地下室為全體住戶共有,一樓住戶和頂樓住戶不能片面占用。

地下室及頂樓平台為全體住戶共有 

黃姓女子於七十七年間買臺北市信義區一棟七樓公寓頂樓的房屋,未經樓下其他住戶同意,就在房屋樓頂搭蓋違章建築占有使用,並將所搭蓋的違建出租他人,黃女並在地下室買了一個停車位,利用兩側之水泥柱,將車位左右兩側以木板封閉,前方則施作鐵捲門,將之占為己用。

地下室及頂樓平台

地下室及頂樓平台為全體住戶共有,一樓住戶和頂樓住戶不能佔用。

其他住戶提出抗議,要求黃女將違建物拆除,回復原狀。但黃女認為,樓頂平台由頂樓(即七樓)住戶管理使用,已成為社會一般交易習慣,形成不成文或默示分管協議。她有使用樓頂平台的專用權,至於她將所購的停車位,以木板將之區隔,用意在於保護車子不受他人污損或破壞,屬於自己權利之正當行使,也未妨害防空避難之使用。

須舉証有分管契約

台北地院認為,頂樓平台及地下室為全體住戶共有,一樓住戶和頂樓住戶不能片面占用,黃女要想擁有專用權,必須舉証全體住戶間訂定有分管契約,就共有物約定分管。

法院指出,訂立分管契約不限於明示,默示亦可成立,但單純之沉默與默許同意不同,對無權占有人之使用未加異議,僅單純沈默而未為制止者,並非默許同意其繼續使用,公寓住戶對他住戶占用共有土地之事,或因基於睦鄰情誼與人為善,或礙於處置能力之不足,常未為異議爭執反對,但這並不代表雙方有成立分管契約之默示意思表示。

沒有默示分管協議

黃女所謂的「樓頂平台由頂樓(即七樓)住戶管理使用,已成為社會一般交易習慣,形成不成文或默示分管協議」,並非法律上所指的分管契約之默示意思表示,樓下其他住戶並沒有同意黃女有使用樓頂平台的專用權。

法院指出,地下室為防空避難室,供全體住戶作為災難避難之用,公寓大廈住戶未經過全體共有人同意不得任意占有使用,以免影響整棟公寓大廈住戶之安全,黃女將停車位空間以木板及鐵捲門圈隔占有使用,已經違反公寓大廈地下室之使用目的,即屬無權占有,判決黃女應將頂樓平台及地下室的違建拆除,回復原狀,並交還予其他共有人。住展房屋網

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