合宜住宅別搶買 3思維+1提醒

2011年11月21日內政部在中央「居住正義」政策主導下,簽約推動新北市板橋浮洲合宜住宅興建案,緊接著2012年1月10日又完成機場捷運A7合宜住宅簽約,板橋浮洲合宜住宅是規劃4480戶的「造鎮社區」,機場捷運A7站合宜住宅4塊基地,總計要興建戶數也高達3761戶,同樣也是「造鎮社區」。

思維1—-千戶造鎮社區,萬人難管理!

儘管這兩件合宜住宅案,都標榜「1字頭」房價,但是,這麼一個龐大戶數,管理起來可是一大難題;一旦管理不好,房產價值立刻就會縮水。正所謂「千金買屋、萬金買鄰」,鄰居的好壞對於整個社區來說,是很重要的!

合宜住宅

儘管合宜住宅推出「1字頭」房價,數千戶大社區,管理、住民品質都難掌控。

依照建設公司經驗值,以及歷年來房地產社區管理經驗,一個社區住戶最大規模維持在250戶以下是最好管理,太大的社區,因為住戶多、意見就多,往往一個社區的事務推動、意見討論,恐怕就要整合好久,加上現在又有公寓大廈管理條例,對於住戶大會的開會規定都很嚴格,以致於,規模過大社區往往在社區管理的推動上,顯得不順暢。

舉台北市忠孝東路的一個知名捷運共構宅案例來說,因為整棟建築物約有460戶,光是召開住戶大會,往往前後需要發出2~3次通知書,才能湊成法定開會人數;這個捷運宅社區房屋單價平均都要上百萬,都是高所得住戶,召開維護自身權益的住戶大會,都並不順利,可以想像大10倍的合宜住宅,未來在住戶的管理、協調有多困難。

這個捷運宅案例的每坪管理費高達110元,所以,儘管住戶大會召開得並不順利,在物業管理上還能維持一定高品質水準。而合宜住宅的居民應該不願意繳交這麼高的管理費,若碰上整個大社區管理不善,社區品質恐怕很快就會出現隱憂。

思維2—-檢討「居住正義」民眾,群聚後的效應

所以,儘管「1字頭」合宜住宅房價看起來相當吸引人,但是,這麼龐大的一個社區,該如何管理,才能讓購買「1字頭」房價的居民,能夠真正享受到「安居、宜居」的生活。這個疑慮,在現階段合宜住宅管理辦法中,並沒有看到相關類似的「管理機制」,因此,股票市場有句警語是「人多的地方不要去」,放到房地產中,其實也好像蠻合用的。

另一個值得思考的問題,既然是「居住正義」政策下的合宜住宅,所以申請條件上,部分比重(社區出租房)是在照顧社會上比較弱勢族群,讓他們能夠「住者有其屋」,而這群被照顧的民眾,單獨存在某一個社區的少數幾戶,或許還不會有問題,但是,整體一大群需要被社會照顧的民眾,群聚在這樣一個管理難度很高的龐大社區裡,其實對於社區居住品質是有影響的。

思維3—-數據說真話,合宜住宅C/P值不理想

用交通通勤C/P值來計算,以Google map計算新北市板橋浮洲合宜住宅,到台北101大樓的距離為16.9公里,通勤時間為39分鐘;另外,桃園縣龜山鄉文化一路的機場捷運A7合宜住宅,到台北市101大樓的距離為28.4公里,通勤時間為41分鐘。

再來看看價格,浮洲合宜住宅主建物及共有部分每坪平均售價約19.5萬元,陽台每坪平均售價約6.43 萬元;機場捷運A7站合宜住宅主建物部分每坪平均售價明定不得超過15萬元,陽台每坪平均售價不得超過6萬元。

還有一點需要注意,為避免市場投機客炒作投資房地產,內政部營建署以行政命令規定,合宜住宅承購戶5年內不得轉售,這紙命令,讓合宜住宅的房子,是真正名符其實的「5年不動產」。

提醒—-「1字頭」房價也不能隨便買

所以,「1字頭」房價,一定要選板橋浮洲合宜住宅,還是桃園龜山鄉的機場捷運A7住宅,這個答案留給有能力在「1字頭」買房的人自己去深深的思考。
【MyGoNews衷柏宣/專題報導】

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