房東報稅怎節稅 精打細算三大祕技

低利時代中,越來越多的退休族、頂客族或一般投資客以買屋出租的方式,來賺取穩定的租金報酬,但對於這些包租公或包租婆而言,如何報稅常是頭痛問題,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,房東節稅其實不難,基本上可從下列方向進行:

一、備妥憑證,提高可供扣除額

對租賃所得的申報方式,一種是不需任何證明文件,在申報房屋租賃所得的時候,可以選擇依照財政部公告的計算方式,以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用);

另一種是採列舉扣除方式,即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用,逐項提出證明,包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算,從租金收入中減除後,再以餘額做為租金所得報稅,擇高適用。

二、避免無出租卻被認為有租金收入

如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意,或做執行業務的事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證,就可以不用設算租金。

三、彈性運用押金孳息所得的申報規定

依所得稅法第14條規定,納稅義務人若將出租房屋的押金,存到銀行所孳生之利息,可選擇將這些利息列為租賃所得申報,就可減掉租賃所得的必要費用;或是這些利息如果能確實證明是押金或典價存放銀行所產生的,並已經申報了利息所得,則可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除,不用再計算租賃所得。
【MyGoNews林承志/台北報導】

房東報稅精打細算

有土斯有財是中國人自古以來理財的不二法門,而且不動產產生的財庫可以讓您年年都有穩定進帳的就屬出租,但去年的租屋市場雖然蓬勃,但租金卻下滑,對於房東來說,報稅時一定要更精打細算才不會折了租金又賠稅,那就太辛酸啦!

房東記得扣除「必要的費用」

房東在申報租賃所得時,可以扣除「必要的費用」,這「必要費用」的算法有兩種,一是採列舉費用扣除額方式申報,也就是將出租房屋的成本、必要的損耗及費用,以列舉的方式來計算實際費用;另一種則是採標準費用扣除額申報,也就是當房東沒有逐項舉證房屋出租的必要成本費用時,則核定其標準費用為全年度租金收入的43%。

以上這兩種認列費用的方式,如果房東夠Smart的話,一定已經看出哪一種方式較為有利,答案當然是採列舉費用扣除額方式申報。因為採列舉費用是無上限的,而且還可能高過收入,將租賃所得規畫為零;而採標準費用扣除的費用率,卻只有43%,其他的57%租金收入一定要報稅,因此如何列舉費用就是一門房東能否節稅的很大學問。

房東節稅流程

房東節稅流程

所以精打細算的房東應該比較一下,哪種方式所能認定的費用成本比較高,就採該種申報方式,才是聰明節稅之要點所在。

租金申報案例說明

案例:周大樂擁有精華區的小小店面出租,每月收出租金2萬元,大樂因覺房子年久失修,去年花15萬元將小小店面油漆及地板重鋪,大樂該如何申報租金所得?

房東報稅案例

房東報稅案例

您若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或作為律師、會計師等執行業務之事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得,最低不可以低於國稅局所訂之「一般租金標準」。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用,必須訂定「無償借用契約」,契約必需由屋主及使用人以外的 2 人見證並到法院公證,證明確實是無條件提供使用,就可以不用設算租金。

◎注意:租金所得申報如果相較於當地一般租金標準明顯偏低的話,還是會被稽徵機關按照當地標準調整後計算為租賃收入,就可能會有補稅狀況發生,還是要小心按實申報喔!

租金申報不得偏離一般行情

租金申報不得偏離一般行情

99年度房屋及土地之「當地一般租金標準」

押金如何報稅小祕技:

由於租賃的押金是為了確保房東的權益,等到與房客解除租賃關係後,房東必須將押金退還給房客,所以押金本金是沒有稅的問題,但押金存放在銀行的利息就屬於房東的所得,當房東在報稅時可以選擇: 1.將押金利息申報在”利息所得”中:其省稅優點是可以列入儲蓄投資特別扣除額扣除 2.押金利息申報為”租賃所得”: 節稅好處是可以減掉租賃所得的相關必要費用 yahoo理財

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