賣方有辦理移轉過戶的義務

買賣雙方簽訂不動產買賣契約後,買方支付全部購屋款,賣方則需交付辦理移轉過戶登記所需之文件或印鑑,將房地變更為買方名下,如果因証件或印章不清,需要補件時,賣方仍應無條件隨時配合辦理,不得藉故刁難。賣方如因遲延致使買方受有損害時,賣方還要負損害賠償責任。

李姓男子在四年前以八百五十二萬多元購買劉姓屋主的台北市房子,李付清屋款,劉也將其印鑑章及印鑑證明交給李,辦理所有權移轉登記,但李第一次僅申請移轉過戶部分的土地,劉遂又再次交付印鑑證明,並促請李儘速辦理其餘土地應有部分之過戶。

賣方需交付辦理移轉過戶

買方支付購屋款,賣方需交付辦理移轉過戶、登記所需文件或印鑑。

通知賣方補正竟遭拒絕

但當李申請辦理其餘土地移轉登記時,卻因申請書「訂立契約人欄」內所蓋劉的印文模糊不清,遭地政機關退件,李因而於九十七年七月以存證信函通知劉補正,竟遭劉拒絕,李只好打官司訴請劉移轉土地所有權,經法院於九十九年六月判決李勝訴確定,李並持該確定判決辦理土地移轉登記完畢。

李認為他在九十七年一月買房子,卻拖到九十九年六月才過戶,是因劉沒有依約協辦過戶手續所致,於是再提訴訟要求劉給付懲罰性違約金,依雙方所簽的買賣契約之約定,按已收房地價款千分之二計算,共計一千一百多萬元。

劉則反駁,他早已先後提供三張印鑑證明給李,李卻不一次辦妥過戶,土地之所以未能完全移轉完畢,係可歸責於李自己。且李要他補件並未隨函附上地政事務所補正通知書,他擔心李另有他用,遂未補正印文。

賣方未配合辦理構成違約

台北地院認為,雙方所訂買賣契約約定,「日後如需雙方本人出面協辦、補蓋印鑑,或補換證件等時,雙方均應無條件隨時配合辦理,不得藉故刁難或有任何求償行為。如因遲延致使他方受有損害者,應由遲延者負一切損害賠償責任」,可知劉負有交付移轉登記所需文件之義務,交付後如有須再補蓋印鑑之必要,亦應無條件配合。

劉於締約時雖已交付印鑑證明,並將印章交予李自行蓋用於相關移轉所需文件上,但申請書上的「劉××」印文確為模糊難以辨認,遭地政機關退件,這時,劉即有補正用印之必要,劉自應無條件隨時配合。但劉卻未依期配合辦理,業已構成違約。

但法院指出,本件買賣總價金為八百五十二萬多元,而違約金竟高達一千一百多萬,並不公平,且這筆土地之市值僅以公告現值計算即達二千多萬元,即使劉遲延交付,李仍獲利甚豐。判決將劉要賠償的違約金酌減為六十萬元。
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