道路用地標案 吸引建商?目地買容積

政府即將成立「容積銀行」,標售可轉移的容積;民間最近也有一件罕見的大型容積標售案:大地主「板橋林家」委託商仲業者公開標售板橋市四百多坪土地,底價四億餘元,上周公告以來,已吸引十多組買家詢問。

標售道路用地 為何吸引多家建商詢問?

特別的是,這塊地畫設為「道路用地」,無法做為他用。房地產人士說,買道路用地,其實是買「容積」;這塊道路用地的「容積」可以移轉使用在板橋區的建案裡,本案是極少見、大規模「容積」公開標售案。

林家這塊道路用地預定十七日開標,位於板橋林家花園旁的府中路與西門街口,面積約四百十一坪、路長近一百公尺、寬十五公尺,底價約四億元,平均每坪約一百萬元;如與鄰近建地每坪動輒二百萬元比較,每坪至少便宜一百萬元。

大型容積標案

板橋林家用地,大型容積標案

不過,「容積」交易單位是以「公告現值」為基礎,板橋當地公告現值每坪約七十萬元,業主「祭祀公業林本源」開價一百萬元,約為公告現值的一點三倍,符合行情。至於台北市迪化街古蹟住宅的「容積」最新行情達一百八十(即公告現值的一點八倍),可移轉容積越高,出售價格也越貴。

賣的是土地 買的是容積 可移轉使用在建案裡

房地產人士說,建商買道路用地、公園預定地、古蹟或廟宇等,目的是在取得「可移轉的容積」,這些買來的「容積」可以灌入新建案,讓建築物「長得更高或更胖」;而且「容積」比一般土地便宜許多,建商透過容積移轉,攤平成本、提高獲利,一舉多得。

房仲業者說,林家道路地面積大、又位於鬧區,未來能移轉的「容積」上限是百分之卅,這次公開拍賣備受矚目,板橋江翠北側重劃區、遠東園區目前都在開發中,都被視為潛在買家。

不過,麗寶建設副總何昭宏認為,目前板橋待開發的素地不多,建商對容積的需求沒那麼大,而且四億元足夠買地蓋房,何必買道路地?何況道路地不能貸款,得抱現金去買,資金成本相當高。

仲介商說,「容積」最常見的買賣方式是:土地開發公司私下收購後,轉賣給建商,或經由法拍途徑而得,也有人專門收購公設地、囤積容積,卻漫天喊價、黑幕重重;公開標售價格透明,不失為好的方式。【聯合報/記者何醒邦/台北報導】

容積率愈大 可蓋的面積越大

容積率是指:每坪土地可蓋的建坪面積。例如,容積率百分之三百,土地如為一百坪,建坪就是三百坪;容積率愈高,可蓋面積愈大,建商成本愈少。

「容積」可以「空中樓閣」形容,並非真正的土地面積。不動產業者指出,由於稅負或其他因素的考量,容積買賣往往不透明,交易手法五花八門、各顯神通,不但投機意味濃厚,風險也高。

房地產業者說,容積移轉的由來是,政府把私人土地劃為道路用地、公園等公共設施用地,卻沒有財力收購,改以補貼地主「容積」;也就是說,地主遷移到他處時,可以把房子蓋得更高、更大,卻演變成建商攤平成本的「工具」。

建商購買公設保留地後,將土地捐給政府,即取得公設地上的「容積」,這些買來的「容積」可導入其他建案使用,但必須符合建案所在地的法令規定。

除了公設地,古蹟或廟宇也有補貼容積,尤其都會精華區的古蹟容積率既高又實在,但價格也很驚人,例如台北巿迪化街就是知名的「古蹟容積產地」,最近成交價高達一百八十,即公告現值的一點八倍,被視為天價。

容積用不完還可分批使用,或用在別處基地上。「容積」價格波動幅度大,開發案愈多的區域,行情愈好。例如新北市中永和開發案少,容積售價只有公告現值的七成。

五股開發重劃區建案密集,容積行情不輸板橋,約公告現值的一點二至一點三倍。也有人專門囤積道路用地容積,專賣給建商。

建商說,目前容積移轉市場行情混亂,與其讓民間漫天喊價、獲利歸私,不如由政府作莊,把容積移轉市場透明公開化。【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】

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