套房貸款難 小宅漲最兇小心買貴

過去,套房與豪宅往往是市場中單價最高的物件類型,但近幾年這情況似乎有一些改變。住商不動產企劃研究室統計近五年來,台北市35坪以下成交物件價格後發現,15坪以下的套房,這幾年漲勢不如16-25坪兇猛,甚至在單價表現上,16-25坪還猶勝其他類型產品,而在漲幅上,這個坪數產品的漲幅,高達六成五。

貸款打亂買氣,16-25坪漲最兇

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,銀行針對15坪以下小坪數產品限縮貸款是套房不再討喜的主因,也因此讓資金轉往較不受貸款限制的16坪以上標的,在總價迷思下,讓這些小宅單價也水漲船高。

小宅漲最兇

16-25坪小宅漲最兇,注意未來轉手性,小心買貴

套房迷思不再,均價漲幅均輸兩房

以整體漲幅來看,15坪以下小套房漲幅最小,僅達38%,反而是坪數稍大的16-35坪,價格漲幅驚人,徐佳馨指出,從坪數表現來看,在99年之前單價傲視群倫的套房產品,卻因為99年起,各家銀行均對小套房實施貸款限縮,以至於買方得要準備五成左右的自備款,這讓許多預算有限的購屋人卻步,

銀行限縮,小套房不再獨領風騷

同樣是一千萬的產品,若是套房,買方就得準備500萬自備款,但若是15坪以上,買方卻只需要自備2-300萬,便可輕鬆成家,兩相比較之下,高下立判,這也是在99年之後,北市16-25坪產品異軍突起的重要因素,目前市場上的套房產品除了捷運共構或是學區套房,表現都相對弱勢,價格也較難有突出表現。

總價決勝負,自住買方小心買貴

會有這種小宅單價暴漲的情況,徐佳馨認為,除了是現階段成交的小宅多位於精華區位,拉高整體平均價格外,主要還是因為現階段市場仍以總價做為導向,很多購屋人會認為總價低就等於買到便宜,而小宅產品容易因為總價灌水而墊高單價,特別是自住首購客戶,往往容易陷入總價迷思,買貴而不自知。

徐佳馨也建議,在購置小宅前,除了詢問銀行貸款與否,更應該精算一下單價,才能讓自己不會花大錢買了價格灌水的房子。【住商不動產提供】

看淡房地產 土銀緊縮土地建築融資

看淡房地產景氣,銀行針對建商融資加強管制,房市隱藏失血危機!不動產龍頭銀行土地銀行日前下令各地分行,縮減建商土地和建築貸款成數0.5成,自原來的最高65成,往下降至6成,這項新措施比央行的不動產管制措施還要嚴格。

建商土地與建築融資三不措施

第二大不動產銀行合作金庫銀行也針對建商土地與建築融資,祭出不認識不做、坪數15坪以下套房建案不做、偏遠地區建案不做等「三不措施」,降低不動產授信風險。

在大型銀行紛紛調高建商土建融利率到3%以上後,土銀日前又發文給各營業單位,規定建商土地和建築貸款成數從最高的65成,往下降0.5成,即最高成數為6成。

依央行管制措施規定,建商土、建融資最高成數為65成,如今土銀「自已再縮0.5成」,比央行還要嚴格,土銀分散授信風險,看淡房地產景氣的心態很明顯。

土銀還規定,貸款的建商至少要存貸款額度1成的存款到該行;舉例來說,倘若貸款額度是10億元,建商在土銀至少要有1億元存款。

15坪以下小套房不承做

合庫銀表示,目前建商土建融資成數仍是65成,但附帶條件是「三不」,偏遠地區、15坪以下小套房建案(北市捷運沿線精華地段除外),及「以前沒有往來、不認識」的建商,都不承做。

至於其他大型銀行方面,目前大都是採取調高土、建融利率至3%以上,及銷售率必須達到一定比率等方式,是否跟著縮減貸款成數等措施,內部還在評估。

在央行、財政部針對房地產放款,及課徵奢侈稅等穩定房市措施,及歐債風暴衝擊下,去年第4季房市交易量明顯萎縮;各大銀行主管均指出,今年第1季房市交易更顯清淡,房貸承做量也跟著下降。

業者解釋,由於行政院金管會嚴格規定,各銀行必須降低不動產授信比例,加上目前各大銀行不動產放款餘額逼近銀行法第72條規定上限,及大型銀行看淡房市未來景氣,銀行紛紛對房地產放款踩煞車。【聯合報╱記者羅兩莎/台北報導】

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