達人教戰買屋殺價 省錢撇步

329檔期來臨,又進入購屋旺季,每一個買屋者最怕「買貴」,《地產王》請地產專家Sway與房市名嘴蔡玉真,分享殺價招數與省錢撇步,除了多做功課、查詢區域價格外,別忘記廣告戶是很好的開價依據,而釋出誠意、贈品折現、團體議價,都是不錯的撿便宜妙招。

Sway的殺價撇步 了解區域價位 從7折砍起

以一般來說,預售案開價不能高於周邊中古行情的4成,假設周邊行情50萬元,預售價格則不能超過70萬元。殺價基本原則為「先大力砍價,再慢慢往上加價」。

看屋功課

隨著329檔期進入購屋旺季,民眾看屋記得作足功課,避免「買貴」。

不過也不是漫天亂砍,民眾進到案場前,可先了解區域價位,若該建案與周邊開價相當,原則從7折砍起,若屬創高價、開天價類型產品,則可直接以6折喊價。

如何殺價殺到刀口上,就得從嫌到「對」的地方開始,例如調查建商風評,過去有哪些糾紛、瑕疵,只要有憑據便可做為殺價籌碼。

另外,千萬別被接待中心銷售話術沖昏頭,如近捷運、校園、公園,市面上建案幾乎都有如此條件,別輕易被說服。

除此之外,也可以用「假投資、真自住」方式談價,表示自己是投資客,或是假裝打電話給親朋好友,塑造多人談價形象,「我們很多人要買」,價格也就相對好談。

塑造多人談價形象

假設價格無法達到心中理想數字,大可帥氣轉頭離開,沒多久銷售人員自然會再撥電話過來,由於現在出價的人不多,即便最後無法購買,也別氣餒,因為還有很多建案可以挑選。

不少建案為促銷買氣,都有不少優惠活動,像是買房送汽車、車位等,民眾可等銷售人員主動表示市價值多少後,直接要求建商折現。不過,若是建商願附贈的標準建材配備,便不要貪小便宜要求折現,因建商一般建商可拿到市價的3~6.5折,而自己殺價頂多只能買到6~8折,所以,若不需要這些建材,之後還可用市價轉賣小賺一筆。

廣告戶當殺價依據

另外,廣告戶也可作為殺價依據,可要求以此價格購買其他樓層戶別,最後別忘記在車位補上一刀。或者也可找尋預售案完工後的餘屋,價格通常較低。

跟著名嘴買房也是撿便宜方式之一,透過演講、講座便能認識名嘴或知名投資客,並請這些名人介紹最近買的房子,就有機會能以名嘴的買價購入,但須確定他們的價格是否屬實。

房價沒有「一定漲」的道理,現在房市概況呈現「看屋人多、出價人少;郊區推案量大、市中心推案少」,雖然329檔期喊價多,但主要是建商想看銷售市場反應,以試水溫居多,因此建商目前都把好產品往後延,而預售屋原本就無立即居住需求,倘若民眾不急著購屋,或許可等待928檔期建案。

Sway小檔案
經歷:房地產網路始祖、暢銷作家、資深媒體人
代表作:黑心三部曲-《黑心建商的告白》
《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》
志向:房地產資訊透明化
殺價心法

◆ 一般建案從7折砍起,天價建案從6折殺

◆ 嫌對地方殺價,如建商風評,環境缺點

◆ 可找親朋好友作伴,塑造多人購買假象,砍低房價

◆ 優惠贈品可求折現,標準配備則不要退

◆ 跟著名嘴買房,有機會接近名嘴底價
資料來源:《蘋果》採訪整理

蔡玉真的殺價兵法 清楚建商底價 忌哀兵政策

殺價時不建議使用哀兵政策,建商與銷售人員與你非親非故,並不會同情任何人,買方必須表現出專業態度,讓對方了解「想唬我?不可能!」務必不要表現出「非這間房子不可」的態度,反而應該表現自己還在看其他案子,冷靜分析缺點、成本與利潤佔多少等,殺到業者痛處,讓對方知道「我很清楚你的底價」,逼使銷售人員主動讓步。

分析成本與利潤

買預售屋時要掌握一個要點:「了解建商底價。」從一些上市櫃建商如華固(股票代號:2548)、興富發(股票代號:2542)、長虹(股票代號:5534)等公司的財務報表可得知其毛利佔40%,因此若每坪40萬元價格的物件,其成本是每坪24~25萬元,再加上管銷、人力等費用,約增加10%,

因此,每坪合理底價就是30~31萬元,據此可做為與銷售人員談判籌碼,只要擺出「我會算底價,我不好騙,你無法佔我便宜」的態度,購屋就較難吃虧。

民眾到銷售案場時,都要了解該區所謂的表價與底價,如新莊副都心表價為每坪65~70萬元,但實際上底價是每坪50~52萬元,此時若堅持每坪48萬元的價格,便很難成交,

但若有其他民眾用每坪60萬元購買,則有機會讓銷售人員將其他客戶的溢價加上來,讓你以較低價格成交,但通常是在該建案急著完銷時才較有此機會,且多已剩下條件較差的戶別。

可先找建商下手

通常建商尚未將建案承交給代銷業者前,如果有門路直接向建商預定,就有機會優先選擇樓層與戶別,也較能夠接近底價,因此建議先找建商下手,當代銷進場銷售後,隨著景氣銷售情況,便會每月調漲開價,此時則可先向銷售人員談價格,最後透過關係,再找建商幫忙給最後優惠。

若民眾看成屋時,喜愛已裝潢完工的實品屋,由於其設計與施工費用皆已在代銷成本管控內,因此可要求實品屋裝潢以6、7折價格折價出售,而預售屋樣品屋同樣擺設不少家具、家電,也能要求現場人員以6、7折價位賣出,除了價格較便宜,即便自己未來新屋不需要,還能拿來裝潢舊屋。

現在市場多為自住客空間,投資客已逐漸出場,衡量有多少自備款後,再來推算能買哪些區域,中古屋與新成屋只要開價不要太離譜,表價的6~7成便足以考慮。買房子要有恆心與毅力,看100間房子總有一天會出現1間急缺錢的屋主急售,尤其目前市場供給量高,即便買不到最愛,仍舊會有其他選擇。

蔡玉真小檔案
經歷:財訊主編、今周刊主編、民眾日報社長、電視節目主持人
專長:房地產投資
學歷:廈門大學台灣研究院區域經濟系博士生

殺價心法:
◆ 精算建商底價,讓銷售人員騙不倒

◆ 案場快結案時有機會利用別人的溢價讓自己以比底價更低價格買進

◆ 建商未承交給代銷前可直接向建商預定,價格較優惠,也可優先挑選戶別;委由代銷後,先與代銷議價,再向建商找優惠

◆ 樣品屋與實品屋的建材可要求低價銷售
資料來源:《蘋果》採訪整理

代銷說法 查詢區域有無補漲利多

大安永康專案經理 孫宥勝

應先選定區域,由大至小篩選,依照學區、捷運、公園等購屋條件,逐漸鎖定理想地方,再了解周邊有哪些建案,確定議價範圍,並找出每個個案的開價,甚至網路都能取得相關資訊,另外也可請房仲協助,幫你比較各個產品價位。

請房仲協助比價

即便同一區域但建案價格仍有高低,最佳比較方式就是從A案詢問B案底價,再從B案問出A案行情。大台北建案建議從表價的8折砍起,但仍需要再評估平均行情,許多名嘴說5折實在太誇張,這樣出價永遠只是出價,根本無法成交。若擔心買貴,可多查詢並確定區域內有無補漲利多,或許可用日後增值甜頭彌補。

每個建案依照樓層視野等條件有不同價碼,廣告戶便是出價最好依據,不過廣告戶多為中低樓層,只要想要購買的樓層未相差太遠,其實價格都不會高出太多。

購買誠意相當重要,銷售人員本身權限有限,若買方釋出相當誠意,出價接近可成交價格,通常會願意用斡旋金方式,協助談價。

多到案場了解案子

案場銷售人員 X先生

如果一進門直接喊要5折,現場銷售人員容易感到不舒服,覺得沒有購買誠意而選擇不賣,因此建議要拿出誠懇態度,多次去案場了解案子,並蒐集好完整建案資料,才方便詳談。

當談到最後底價時,如果認為已是自己心中底價,不要立刻答應,可再要求打0.5折價格,釋出相當誠意表示此為最後出價,多數銷售人員都願意幫忙洽談並促成成交。但若2天內案場未回電,有可能選擇賣給其他客戶,所以2天後無回應,又很想要購買該戶,要記得回去再詢問。 蘋果日報【葉思含╱綜合報導】

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