拒絕成文林苑受害者 都更你一定要懂

文林苑都更案,在98年6月核定實施後,斡旋近三年,最終卻是市府動員眾多警力強拆王家並引發社會撻伐聲浪,造成建商、市府、王家三輸。近年來政府為了翻新城市面貌,紛紛祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等利多補助,土地與建物因而大幅增值,加上大台北地區寸土寸金,建商要找一塊完整的基地越來越難,舊社區的都市更新已成為建商的新金礦。

拒絕成為下個文林苑受害者,都更,你一定要懂

但如果今天我不想都更,卻被納入都更範圍,我該怎麼做?如果我完全不懂法律,我能怎麼保護我的家園?

專家:積極參與 才能捍衛權益

台北市「都市更新顧問小組」召集人張金鶚表示,這次文林苑事件,不論是建商、市府、王家,各方都有瑕疵。事前建商與王家的協商就沒有到位,雖然王家一開始有表達不參加都更的意見,但後續想以出價嚇退建商的做法,在法律上易產生爭議。

都更公聽會

張欣民建議居民應積極參與公聽會,才能精確掌握都更階段訊息,並即時表達意見

當王家與建商對簿公堂時,最高行政法院也因此駁回了王家的申訴,張金鶚認為,惡法亦法,還是得要尊重最高法院的判決,但文林苑事件可說是都更案最慘痛的借鏡,未來若有其他住戶面臨都更問題時,一定要積極參與相關事務。

張金鶚坦言,現在的都更法採多數決,即使積極陳情也不一定能保護自己的家園,但消極拒絕一定無法捍衛自己的權益。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出,《都市更新條例》法條繁雜,居民和建商往往資訊與知識不對稱,都市更新又多由建商主導,一開始若沒有積極參與社區事務,後續就很容易喪失自己的權益。

若在事前有積極參加公聽會,都更審議會也會根據住戶的陳情提出建議,讓該更新案有更好的解決方案。

拒絕都更者:情感因素濃

家住中正區精華地段的張太太表示,這兩年三不五時就有不同的建商拿著企劃書來提案,十幾年前花了一千三百萬買的老公寓,建商估算未來至少有八千萬的價值。

暴增的財富的確誘人,社區中也有相當積極想要推動都更的鄰居,但她早已習慣有寬敞庭院能種種花,沒事就有鄰居來串門子的生活,每次建商上門總是被她趕走。「我不需要那麼多的財富,這裡對我來說,不只是房子,更是我注滿感情的家。」

張太太說,「我現在生活也很舒服啊,建商說一坪換一坪,但公設比就要30%了,使用空間整個都縮水,一家四口未來不就更擠了。

而且建商都是規劃大坪數的房子,就算分配車位也只分到半個,不足的坪數跟車位還不是要花錢跟建商買。到底是方便到我們還是便宜到建商?」

一向不關心都更進度的她,看到文林苑王家的處境,不但開始關注相關新聞,也緊張地到處跟鄰居打聽社區都更的狀況,深怕自己成為下一個王家人。

張太太擔心,王家人的房子是獨棟透天都被拆了,僅持有公寓部分產權的她,未來恐怕更難保住自己的家。張太太嘆道,「我不是要挺哪一家人,我只是怕哪一天會輪到我們這一家!知識不足不應該是罪,為什麼我們這種不想都更的住戶要成為法律下的犧牲品?」

尚華仁愛大樓

尚華仁愛大樓是住戶自行申請都更成功的案例

期待都更者:盼更好生活環境

不想都更的住戶有屬於自己的情感因素,但想要都更的住戶當然也有話要說。在中山區住了三十幾年的楊爺爺,因年事已高加上行動不便,每次要出門都得爬上爬下,現在若不是為了看病,他可以一兩個禮拜都待在家中不出門。

楊奶奶坦言,雖然有考慮搬家搬到有電梯的大樓,但手頭並不寬裕的他們若想換屋到有電梯方便出入的大樓,只能離開市中心,離開習慣的環境。雖然爬樓梯很吃力,他們也只能繼續待在原本的公寓中。因此聽到社區要改建,要做都市更新,他們也很樂見其成,楊奶奶說,「雖然以後房子比較小,也不知道等不等得到這一天,但總是一個機會。」

而邱太太為了居住安全,亦是滿心期待社區能趕快進行都更。她與先生購屋後隔年,台灣就發生了921大地震,不只是室內牆壁滿布裂痕,社區外牆更是常發生水泥塊剝落的狀況,近年來情況一直沒有好轉,才發現原來社區是海砂屋。每次她帶著小孩出外散步,總是不敢太沿著牆面走。

儘管所有住戶對安全都有疑慮,慢慢也有建商來洽談都更,但總有幾戶住戶覺得建商的條件不夠優,或者是一樓店面的店東不願換到樓上的空間,由於住戶的意見很難整合,也導致了每次協商都破局。邱太太很無奈,「牆壁龜裂、樓梯間有鋼筋外露、還常常有水泥塊掉下來,這種環境你敢住嗎?我們只希望能給孩子一個安全的家。」

不想參與都更 我可以怎麼做?

在文林苑都更案中,王家兩棟房子都是位居邊角的獨棟透天,他們並不妨礙老鄰居想要翻新舊公寓的願望,也不是卡住關鍵位置破壞建案,更非必要納入改建區域內。

儘管他們疾呼自己願意放棄都更的利益,只求保住自己的家,但建商揮舞著都市更新條例的大旗,權力似乎可以無限上綱,建商在都更計畫還沒有取得全數住戶同意前,就先申請政府強制徵收、申請建照,甚至辦理預售。

耕薪都更副總陳佳蔚表示,通常都希望等到地主都同意後才開始進行預售,這樣對各方都會更有保障,他建議住戶一定要參與政府或建商舉辦的說明會、公聽會,才能了解自己的權益,表達自己的聲音,若真的不想參與都更,特別是位置上又不是非得納入都更範圍者,不妨在都更計畫尚未核定前就先呈交切結書,立場更明確,也有轉圜餘地。

張金鶚建議,若真的不想參與都市更新,絕對不能消極面對,不妨向都更審議會積極陳情。之前有一個仁愛路都更案,從事業計劃核定前,甚至是劃地之初,一位屋主就不斷表達不願意參與都市更新,當時張金鶚也是都更審議會的委員,委員們實地勘查後發現屋主的房子的確可以不必納入都更範圍,儘管建商一狀告上法院,屋主仍贏得勝利。

張金鶚

張金鶚教授認為,現行的都更法令的確有修正的必要

都更條例有漏洞 學者促盡速修正

根據台北市都更處統計,全市有高達七成以上的房子屋齡超過二十年,近四成的房子屋齡超過三十一年,不論是建築安全、救災消防都堪慮, 這些房子都可能成為下一個都更的目標。

此次因文林苑都更案掀起了對《都市更新條例》的檢討,為了避免重蹈覆轍,張金鶚建議,在都更範圍的劃定上,若有地主未參加公聽會,政府也要以書面資料告知確認並提供申訴管道。

另外,都市更新需住戶簽署最重要的兩份同意書:「都市更新事業概要書」與「都市更新事業計畫書」,張金鶚認為在比例上都應該重新調整;在第一階段「都市更新事業概要」,也就是都更範圍的劃定,目前規定僅需1/10的所有權人同意即可,但應拉高至5/10較為合理。接下來,在建商具體提出更新事業計畫時,同意該計畫的比例更應該從目前的3/4拉高至9/10,再送交主管機關。

而公正第三方的角色也十分重要,張金鶚表示,可建立一非營利專業組織,邀請建築師、估價師、地政士、律師、及都市計畫技師參與,並訂立協商的法定程序。

針對最有爭議的地價估算,張金鶚認為應由實施者、地主、及估價師公會三方各指定一位估價師,價格會更有公信力。

不想參與都更者必須提供書面意見,若已經過至少三次協商仍不願參與,也不影響到都更的推動,應該可視情排除在劃定都更範圍外。而不同意者亦可透過整建維護方式參與都更,不一定要拆屋。另外原本同意都更的住戶若遇到如脅迫、詐欺等特殊情況亦可反悔。

都更過程的確會遇到一些釘子戶,因此張金鶚認為建立法院外仲裁(ADR)機制有其必要性,若經過法定協商程序後仍有住戶不願意參與,可進行法院外仲裁,待協商、仲裁及審議後仍不同意都更者,必須經過法院判決,政府才得代為拆除。而且在地上物完全拆除後方得申請建築執照,始得預售。

都市更新本該結合住宅與公共環境,一方面改善居家空間,一方面美化都市景觀,讓住宅提升生活品質,也讓城市提升生活機能,達成雙贏的局面。

城市要有所進步,都市更新是很好的選擇,讓人民生活得更好,讓城市更有活力,重建、整建或維護都是可以走的路,但若只是拆除舊房子來蓋更多的豪宅,忽略了原有住戶選擇的權利,執行單位只一味的「依法行政」卻沒有提供相較建商相對弱勢的住戶應有的協助和資訊,就像這次文林苑事件,反而造成政府、建商、住戶的三輸局面。

衷心期盼政府正視這個問題,相信原來都更的美意絕對不是為了圖利建商,各界積極促成政府修法可以讓都更的制度更為完善。但在修法之前,如果你的房子可能被都更,請千萬不要消極面對,要積極參與、積極表達自身的意見,以避免成為下一個受害者。Yahoo!奇摩編輯部

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