都更重建3方法你家適合哪一種?

根據統計,台北市目前有18萬戶的住宅屋齡超過31年,其中四、五樓公寓占了將近八成,如何讓老房子透過「都市更新」進行重建、整建、維護而再生,成為政府最迫切需要解決的問題。而蟄伏在18萬戶老房子底下的土地價值,蘊藏了龐大商機,也讓各路人馬紛紛搶進都更的市場。

最簡單的都更-老屋拉皮行情看俏

都市更新的方式中,增值利益最大的是重建,不過由於整合住戶意見不易,耗時也最久,也因此,不破壞建築結構的整建維護方式,就成了另一種最容易被住戶接受的選擇。

都更重建

都更重建增值利益大,但整合困難度高

藉由老房子的外觀拉皮與內部整修,原本不美觀的外牆龜裂、磁磚剝落、違建、冷氣機裝置凌亂的狀況,都能獲得改善,並可加強防震、補漏、防水的工程,「老屋換新衣」不但讓外觀煥然一新,也能拉長房子的使用時間,房價通常都能較同區域同屋齡的房子來得高。

費用最高補助75%

各縣市政府積極鼓勵「老屋拉皮」,提供許多補助方案,在台北市4、5樓老舊公寓,最高可補助到總修繕費75%,最高上限1000萬元。台北市都更處也特別委託「崔媽媽基金會」到各社區輔導,提供給民眾「都市更新」不同的選擇。

先看容積率及容積獎勵

相較於「老屋拉皮」的單純,拆除重建則複雜的多。都更的主要利益,來自於重建後容積的增加及售屋的利潤,依所在地區及條件的不同,最後申請下來的容積獎勵也不一樣,而這也是影響建商與住戶態度的關鍵因素。

「都市更新」的重建工程,可分為自建、委建、合建等三種方式;位在商業區的老房子,由於容積率高,投資報酬率也高,建商對於合建的合作模式,大多會相當積極。

但是對於位在住三區的舊公寓來說,房子的現況大多高於現行法定容積率,除非是位居精華地段的土地,否則建商獲利空間不大,投入合建的意願也相對不高。容積率與容積獎勵

1.建商合建 免費老宅換新屋

不需資金及融資

對於多數手邊現金不足的地主來說,合建最大的好處,便是一開始並不需要承擔資金的壓力,由地主提供土地,而建商則負起融資之責,以地主的土地來抵押貸款蓋房子。

為了避免財務糾紛,不但必須慎選有信譽的建商,也應交付第三方信託,才能保障建商與所有權人。

以合建方式進行的都更案,地主與建商會協調一個比例,來分配最後蓋好的面積,比例通常為地主五到七成,建商三到五成,也因此地主很可能在改建後,分配到更狹小的居住空間,不過一旦簽定了合建合約,地主只能分得合約明載的坪數,是無法事後反悔的。

輕鬆都更的好選擇

由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力,在都更的過程中。建商會負責所有的法規及行政流程,並協調整合所有權人的意見,對於有意參與都更,卻沒有時間和專業背景處理行政流程的住戶來說,是最便利的選擇。

2.住戶委建 換回坪數大

都更的法令多如牛毛,專業門檻高,因此有意參與都更,又不願和建商合建的住戶,往往會透過建築經理公司或專業都更公司,協助辦理都更的程序。

都更慎選建商

為了避免財務糾紛,不但必須慎選有信譽的建商,也應交付第三方信託,才能保障建商與所有權人。

專業的都更公司,可以召開規劃說明會、處理法令問題、跑行政流程、協助遴選營造廠商等,而建築經理公司則可提供信託保障、融資貸款、協助權利變換計算比例等服務。不過在過程中,仍需靠住戶自己整合,可能會耗費住戶較多的心力。

容積獎勵歸住戶、還可享減稅

中柱工程周副董解釋,住戶若選擇委建,必須自付營造費用,但換回的坪數較大,適合可以負擔工程費用,需要較大空間,或有意出售的所有權人。

而政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積,則全部歸為住戶所有,住戶除了將委託出售後的利潤,支付部份營建的費用,還可以享房屋、地價稅兩年減半優惠。

房市達人田大權提醒民眾,委建若經過權利變換的程序,會由三家鑑價公司估算更新前後的價值,為了自己的權益,住戶應該要多瞭解鑑價公司估價的原則與金額項目。

3.自地自建 利潤高但難度大

台北市府喊出「有錢自己賺」的口號,不但鼓勵住戶自組更新會,為了提高都更的誘因,更補助都更前期的整合及規劃費用,最高可達520萬元。

不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,都市更新的專業門檻很高,行政流程又繁瑣,沒有專業背景的民眾要自辦都更,往往會花費更長的時間。

而鑑價公司的服務費、營造的工程款,或是重建期間臨時住所的租金,每一筆費用都要由住戶先自行支付,光是營造的工程款就上億,口袋不夠深的小市民,通常無法負擔。

因此,資金充沛的銀行,就成了自辦都更者的最佳夥伴。

曾是921危樓的「尚華仁愛大樓」,經歷10年煎熬後,終於靠著第一銀行的金援,在去年順利動工自建,而且讓原本每坪50萬的同區最低行情,站上每坪100萬的身價,不但點燃了市民自建的信心,也引爆了銀行業加入都更市場的戰火。

第一銀行以提供信用、信託管理及建經等協助,促成了「尚華仁愛大樓」的重生,包含華南銀行、合作金庫、土地銀行 、台北富邦銀行、元大銀行等,也都相繼投入都更市場。

華南銀行與長安東路二段的「世和大樓」,透過容積獎勵,原樓地板面積從1728坪,增加到2219坪,原本每坪不到30萬,更新後每坪上看70萬元,光是容積獎勵,就創造了大約3.44億元的價值。

都更實務第一步:尋找優質協力廠商

周副董建議,找對的人做事才是最重要的,為了加速都更的進行,好的協力單位會願意回饋利潤給原住戶,尋找協力廠商時,除了要瞭解廠商過往的背景和實績,更重要的是要懂得為雙方設想,創造雙贏的局面!yahoo好宅王 文/胡嘉玲

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