03 4 月 買都更屋 風險評估 算盤打得精
2009年2月，正午時分，台北市東區人潮漸漸湧入的時候，突然傳來一聲巨響，忠孝東路三段正義國宅前，住戶王克強被槍擊中倒在血泊中，最後送醫不治死亡，這起兇殺案震驚各界。
想買都更屋 先評估風險
正義國宅談都市更新，已經長達10年以上，但是經手建商龍聯建設卻和屋主無法達成協議，其中反對都更的正義國宅屋主中，就以王克強為主，外界認為王克強可能是因為向建商索求上億元，建商忍受不了資金壓力，又不甘投入龐大時間、金錢的都更案破局，才引發殺機。
都市更新首要注意慎選合作夥伴，避免與黑心建商或開發商合作。
開發商經手都更轉賣建商賺一筆
安信建經經理李柏蒼表示，在都市更新的過程中，其實發生槍擊命案是相當罕見的特例，屋主不用過度擔心，但是從這個案例中可以看到，要都市更新首先要注意的就是「對象」，也就是要慎選合作夥伴。
李柏蒼表示，由於都市更新相當費時，目前真正經營都市更新的建商非常少，最常見的反而是小型開發公司，先和屋主談妥條件後，再包裹賣給建設公司，
這樣一來很有可能建商事後不滿意開發公司先前和屋主談妥的條件，接手後更動計劃，好比說坪數分配的比例做變動，或者建物的規劃和當初談的不一樣等，屋主的權益很有可能受損。
慎選建商降低開發風險
如果碰到惡質建商或開發商，可能發生的風險相當多，住商不動產主任徐佳馨表示，最直接的風險，就是建商倒閉，至於屋主的損失，就得看整個都更案進行到什麼階段，當然也有機會全身而退，不過嚴重的話，很可能自己的房子蓋了一半沒人管而成了爛尾樓。
建商也可能從你不知道的地方動手腳，好比說建材的選擇，就是一門很大的學問，台北市一般的建築成本，每坪約在14~16萬元，為了獲取更大的利潤空間，建商可能選用較廉價的建材。
另外，徐佳馨提醒屋主，在裝潢隔間上也要特別留意，例如921時被震垮的東興大樓，位在精華的台北市八德路上，經過多年的努力，終於在2009年完工，但是完工之後，屋主反而對整個裝潢隔間批評不已，屋主和建商之間的溝通，顯然出現了很大的落差。
還有原本在都更後，屋主應該多分得一個停車位，但是建商卻悄悄將停車位出售，從中獲利，這種狀況也十分常見。
光武新村在都更過程經歷幾番波折，後來終於整合完成。
徐佳馨強調，「都市更新」是相當複雜的一件事情，建商所掌握的資訊和資源，必定比一般民眾多，利用資訊不對襯的情況，建商可能從中佔便宜，但屋主卻不自知，所以在整個都更過程中，一定要特別留意。
光武新村都更案1年內整合完成
位在台北市敦化南路的光武新村，由於位在精華地段，過去20多年來一直有建商想介入都更，但是想要卡位的人多，資訊又不夠透明，自然會有居民擔心作不成，又想換大坪數、釘子戶卡位、居民意見分歧，再加上資金不足、財務計劃不健全等問題，導致一直無法成功進行都更。
但是在安信建經和楊昇建設介入後，卻在短短不到1年完成整合，也為不少想參與都更的屋主，注入了一劑強心針。
都更過程交付信託住戶、建商都安心
安信建經經理李柏蒼表示，在光武新村的整合過程中，建設團隊的資金、屋主的土地建物產權、從更新計畫送件、市政府審議、核定、取得建照等一切過程，百分之百交付信託，讓住戶和建商安心，這樣才能降低開發過程中的風險。
想辦理都更的屋主，最好挑選有合建經驗，整合能力強的團隊，一切整合過程、相關權益分配，都要公平、公正、公開，並且借助銀行融資的參與。
另外，在都更過程中，居民意見分歧是很常見的狀況，如果有熱心、無私的住戶居中協助，將有助於推動都更的進程。
舉辦公聽會讓資訊公開透明
住商不動產主任徐佳馨也提醒，在都市更新的過程中，一定要舉辦公聽會，屋主也應該盡量參與，讓資訊公開透明，屋主有疑問時也能夠盡快提出，才能加速都市更新的進度。
另外也要特別留意，都更團隊如果在都更計畫送市政府審議前，就為屋主畫好藍圖，並且信誓旦旦的說，未來的樓層街道、平面圖，會如何興建規劃，這時屋主千萬要提高警覺，
因為各種獎勵容積的比例，都要經過「都更審議委員會」的審議，在還沒有完成審議前，除了基準容積比例不動之外，其他部分如都更獎勵、容積移轉、停車獎勵、開放空間等比例和方位，都還會有變數，甚至停車場的出入口、大廳的面向等等，都可能改變位置，因此原來的藍圖只能做為參考。
在都更計畫送市政府審議前，都更團隊所提出的藍圖都只能做為參考。
精算分配坪數捍衛自身權益
台北市吳興街二期整宅，是另外一個知名的都市更新案例，多年來一直無法整合屋主意見，最後台北市政府將採取強制手段拔除「釘子戶」，才讓本案露出曙光；
不過被稱為「釘子戶」的屋主卻大喊冤枉，因為他們最不能接受的是原本15坪的房子，表面上說都更後，同樣可分回15坪，但扣掉公設後，只剩下約10坪左右，根本就不划算，都更後房子反而越變越小，想參與都市更新，到底該怎麼計算自己合理的交換坪數？
合理交換坪數教你這樣算
李柏蒼表示，目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60：40或55：45，多的一方為屋主的比數，這樣的比例可不是隨便喊喊，而是透過簡單的公式計算來的。
舉例來說，小明有30坪四樓公寓，土地面積是12坪，屬住商土地、容積率是300%，那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪，公式如下：
12坪 × 300% ×1.6（公設轉換率）×（1+30%都市更新獎勵）=74.88坪
如果依照 60：40 或 55：45 分配比例計算（地主為多的一方），參與都更後，小明換回的實際室內坪數，才會和原來的一樣，大約在30坪左右，計算公式如下：
74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約30.10坪）
74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪 （扣除約33%的公設，實際室內約27.59坪）
以台北市預售屋平均每坪50萬為基準，再依照常見的60：40或55：45的分配比例來算，建商可分得的價值，大概落在每坪20~22萬元之間，公式如下：
建方可分得價值 ＝ 50 × 0.4 = 20 萬元/坪
50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪
建商一般利潤大概是25%左右，管理、銷售、稅金的成本，又佔了12.5%，就可以再進一步算出建商的每坪營建單價，大概會落在14.22~16萬元之間，公式如下：
20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪（營建單價）
22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪（營建單價）
透過以上的公式，就算是一般的民眾，也可以在問到幾個重要關鍵數據後，套入算出建商和自己分配的比例是不是合理？
算出建商使用的建材成本，大概會是落在哪裡，不但可以要求建商不得偷工減料之外，對於未來新家建材的使用好壞，也會有一定的心理準備，充份達到保護自己的效果。
都更市場大餅各路人馬搶進
台北市政府擴大都更容積獎勵，台北市目前有19萬戶舊住宅，至少需要上千家建商投入市場，這塊餅越畫越大，想搶食的建設公司或開發商也越來越多，李柏蒼強調，未來隨著核准的都更案逐漸增多，再過幾年居民對都更法規以及成功案例認識得更清楚後，再加上政府動用公權力，拔除釘子戶的案件愈來愈明顯後，市場秩序也就能漸漸步上軌道。Yahoo!奇摩 文/李沃恩