買都更屋 風險評估 算盤打得精

2009年2月,正午時分,台北市東區人潮漸漸湧入的時候,突然傳來一聲巨響,忠孝東路三段正義國宅前,住戶王克強被槍擊中倒在血泊中,最後送醫不治死亡,這起兇殺案震驚各界。

想買都更屋 先評估風險

正義國宅談都市更新,已經長達10年以上,但是經手建商龍聯建設卻和屋主無法達成協議,其中反對都更的正義國宅屋主中,就以王克強為主,外界認為王克強可能是因為向建商索求上億元,建商忍受不了資金壓力,又不甘投入龐大時間、金錢的都更案破局,才引發殺機。

都市更新建商

都市更新首要注意慎選合作夥伴,避免與黑心建商或開發商合作。

開發商經手都更轉賣建商賺一筆

安信建經經理李柏蒼表示,在都市更新的過程中,其實發生槍擊命案是相當罕見的特例,屋主不用過度擔心,但是從這個案例中可以看到,要都市更新首先要注意的就是「對象」,也就是要慎選合作夥伴。

李柏蒼表示,由於都市更新相當費時,目前真正經營都市更新的建商非常少,最常見的反而是小型開發公司,先和屋主談妥條件後,再包裹賣給建設公司,

這樣一來很有可能建商事後不滿意開發公司先前和屋主談妥的條件,接手後更動計劃,好比說坪數分配的比例做變動,或者建物的規劃和當初談的不一樣等,屋主的權益很有可能受損。

慎選建商降低開發風險

如果碰到惡質建商或開發商,可能發生的風險相當多,住商不動產主任徐佳馨表示,最直接的風險,就是建商倒閉,至於屋主的損失,就得看整個都更案進行到什麼階段,當然也有機會全身而退,不過嚴重的話,很可能自己的房子蓋了一半沒人管而成了爛尾樓。

建商也可能從你不知道的地方動手腳,好比說建材的選擇,就是一門很大的學問,台北市一般的建築成本,每坪約在14~16萬元,為了獲取更大的利潤空間,建商可能選用較廉價的建材。

另外,徐佳馨提醒屋主,在裝潢隔間上也要特別留意,例如921時被震垮的東興大樓,位在精華的台北市八德路上,經過多年的努力,終於在2009年完工,但是完工之後,屋主反而對整個裝潢隔間批評不已,屋主和建商之間的溝通,顯然出現了很大的落差。

還有原本在都更後,屋主應該多分得一個停車位,但是建商卻悄悄將停車位出售,從中獲利,這種狀況也十分常見。

光武新村都更

光武新村在都更過程經歷幾番波折,後來終於整合完成。

徐佳馨強調,「都市更新」是相當複雜的一件事情,建商所掌握的資訊和資源,必定比一般民眾多,利用資訊不對襯的情況,建商可能從中佔便宜,但屋主卻不自知,所以在整個都更過程中,一定要特別留意。

光武新村都更案1年內整合完成

位在台北市敦化南路的光武新村,由於位在精華地段,過去20多年來一直有建商想介入都更,但是想要卡位的人多,資訊又不夠透明,自然會有居民擔心作不成,又想換大坪數、釘子戶卡位、居民意見分歧,再加上資金不足、財務計劃不健全等問題,導致一直無法成功進行都更。

但是在安信建經和楊昇建設介入後,卻在短短不到1年完成整合,也為不少想參與都更的屋主,注入了一劑強心針。

都更過程交付信託住戶、建商都安心

安信建經經理李柏蒼表示,在光武新村的整合過程中,建設團隊的資金、屋主的土地建物產權、從更新計畫送件、市政府審議、核定、取得建照等一切過程,百分之百交付信託,讓住戶和建商安心,這樣才能降低開發過程中的風險。

想辦理都更的屋主,最好挑選有合建經驗,整合能力強的團隊,一切整合過程、相關權益分配,都要公平、公正、公開,並且借助銀行融資的參與。

另外,在都更過程中,居民意見分歧是很常見的狀況,如果有熱心、無私的住戶居中協助,將有助於推動都更的進程。

舉辦公聽會讓資訊公開透明

住商不動產主任徐佳馨也提醒,在都市更新的過程中,一定要舉辦公聽會,屋主也應該盡量參與,讓資訊公開透明,屋主有疑問時也能夠盡快提出,才能加速都市更新的進度。

另外也要特別留意,都更團隊如果在都更計畫送市政府審議前,就為屋主畫好藍圖,並且信誓旦旦的說,未來的樓層街道、平面圖,會如何興建規劃,這時屋主千萬要提高警覺,

因為各種獎勵容積的比例,都要經過「都更審議委員會」的審議,在還沒有完成審議前,除了基準容積比例不動之外,其他部分如都更獎勵、容積移轉、停車獎勵、開放空間等比例和方位,都還會有變數,甚至停車場的出入口、大廳的面向等等,都可能改變位置,因此原來的藍圖只能做為參考。

都更計畫審議

在都更計畫送市政府審議前,都更團隊所提出的藍圖都只能做為參考。

精算分配坪數捍衛自身權益

台北市吳興街二期整宅,是另外一個知名的都市更新案例,多年來一直無法整合屋主意見,最後台北市政府將採取強制手段拔除「釘子戶」,才讓本案露出曙光;

不過被稱為「釘子戶」的屋主卻大喊冤枉,因為他們最不能接受的是原本15坪的房子,表面上說都更後,同樣可分回15坪,但扣掉公設後,只剩下約10坪左右,根本就不划算,都更後房子反而越變越小,想參與都市更新,到底該怎麼計算自己合理的交換坪數?

合理交換坪數教你這樣算

李柏蒼表示,目前最常見的屋主和建商取得坪數比為60:40或55:45,多的一方為屋主的比數,這樣的比例可不是隨便喊喊,而是透過簡單的公式計算來的。

舉例來說,小明有30坪四樓公寓,土地面積是12坪,屬住商土地、容積率是300%,那麼小明提供土地可建築面積就是74.88坪,公式如下:

12坪 × 300% ×1.6(公設轉換率)×(1+30%都市更新獎勵)=74.88坪

如果依照 60:40 或 55:45 分配比例計算(地主為多的一方),參與都更後,小明換回的實際室內坪數,才會和原來的一樣,大約在30坪左右,計算公式如下:

74.88坪 × 0.6 = 44.93 坪 (扣除約33%的公設,實際室內約30.10坪)

74.88坪 × 0.55 = 41.18 坪 (扣除約33%的公設,實際室內約27.59坪)

以台北市預售屋平均每坪50萬為基準,再依照常見的60:40或55:45的分配比例來算,建商可分得的價值,大概落在每坪20~22萬元之間,公式如下:

建方可分得價值 = 50 × 0.4 = 20 萬元/坪

50 × 0.45 = 22.5 萬元/坪

建商一般利潤大概是25%左右,管理、銷售、稅金的成本,又佔了12.5%,就可以再進一步算出建商的每坪營建單價,大概會落在14.22~16萬元之間,公式如下:

20 / 1.25 / 1.125 = 14.22萬元/坪(營建單價)

22.5 / 1.25 / 1.125 = 16.00萬元/坪(營建單價)

透過以上的公式,就算是一般的民眾,也可以在問到幾個重要關鍵數據後,套入算出建商和自己分配的比例是不是合理?

算出建商使用的建材成本,大概會是落在哪裡,不但可以要求建商不得偷工減料之外,對於未來新家建材的使用好壞,也會有一定的心理準備,充份達到保護自己的效果。

都更市場大餅各路人馬搶進

台北市政府擴大都更容積獎勵,台北市目前有19萬戶舊住宅,至少需要上千家建商投入市場,這塊餅越畫越大,想搶食的建設公司或開發商也越來越多,李柏蒼強調,未來隨著核准的都更案逐漸增多,再過幾年居民對都更法規以及成功案例認識得更清楚後,再加上政府動用公權力,拔除釘子戶的案件愈來愈明顯後,市場秩序也就能漸漸步上軌道。Yahoo!奇摩 文/李沃恩

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