屋主未授權 帶客看屋的法律問題

不動產仲介業市場競爭激烈,有些房仲獲悉屋主有意售屋時,在還沒有跟屋主簽訂委託銷售契約前,就先要求帶客看屋,當客戶同意售價願意購屋後,房仲是否能以媒介買賣成功,向屋主收取服務費?法院的答案是「不行」。

法院認為,屋主如果未與房仲簽約,房仲仍願意積極帶客戶看屋,顯係為爭取締約機會、創造媒介成功可能,此為不動產買賣市場常有現象,充其量僅能視為促進契約成立之「要約引誘」,尚難以仲介業者一旦帶看房屋,即認為房仲已與賣方成立居間委託契約。

銷售契約書

房仲應該簽委託銷售契約,房子成交後才有權請求服務報酬。

委託期限屆滿房子並未賣出

姜姓男子於九十九年四月間將自己的房屋以五千萬元委由合家歡公司代為銷售,並簽定委託銷售契約書,但委託期限屆滿後,房子並未賣出,原任職合家歡公司的廖姓房仲,後來轉至瑋豐不動產經紀公司任職,要求屋主允許他繼續帶客戶來看屋,但是雙方並沒有重新簽下委託契約,只由姜妻謝姓女子在不動產說明書上簽名。

廖姓房仲先後曾帶三組客人前往看房,其中一名劉姓男子雖有購屋需求,但因出價太低而未成交,後來姜姓屋主又於九十九年八月專任委託住商房屋捷運科技加盟店良柱不動產經紀公司,以總價四千七百三十萬元出售房子給陳姓女子,姜並給付良柱公司服務報酬七十萬元。

但廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司認為,劉曾出具不動產買賣斡旋契約書及給付報酬承諾書,約定若劉或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內,就房屋與賣方成交時,同意視為受託人完成居間仲介之義務,仍應給付服務報酬。

但姜劉二人因不願給付服務費用,竟偽稱房屋買賣價格不合致而未成交,卻私下協議由劉以其配偶陳女名義向姜購買房屋。因此,請求姜、劉各按委託成交價之四%及二%給付服務報酬二百二十萬八千元、八十六萬元。

雙方並無委託契約關係存在

台北地院審理後認為,姜姓屋主並沒有與廖姓房仲及瑋豐不動產經紀公司簽訂委託銷售契約,姜妻在不動產說明書上賣方欄位代行姜的簽名,並不代表雙方已簽委託契約,充其量僅能確認不動產說明書上所載相關資料屬實,俾供廖姓房仲向潛在買方客戶解說房屋之產權及現況,雙方並無契約關係存在,自無給付服務費用之必要,判決廖姓房仲及瑋豐公司敗訴。

這個案例說明,房仲不能僅憑陪同客戶看屋之事,逕認與屋主間已經成立居間仲介契約,房仲仍應簽妥委託銷售契約,房子成交後才有權請求服務報酬。「住展房屋網」

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