房子勝兒子 以房養老最實在

科技化的代,運用的工具更具有效率,傳統的價值觀,愈來愈受到挑戰。其中「養兒防老」的想法,大約在十年前開始變化,時至今日,兩者之間已經沒有太大關聯,反倒是養老與養屋,兩者關係愈來愈密切。

唐宋八大家之首的韓愈,在〈祭十二郎文中〉中提到:「吾年未四十,而視茫茫,髮蒼蒼,齒牙動搖。」,這就是初老的現象。而曾幾何時,這些生理衰退的變化,也都會漸漸出現在你、我身上。

衰老的警訊,一點兒都不可忽略,因為身體狀況攸關下半輩子的生活品質,生理機能保養第一等重要;再來就是精神上安全滿足與愉快,維持輕鬆喜悅的心情,好情緒才有好健康。

以房養老

房子勝兒子以房養老最實在

要達到後者的境界,最基本的條件,就是要經濟生活無虞,年老退休後要能自在度日,最重要的就是在年輕的時候,就要懂得規劃好如何養老,計畫包括退休之後的收入來源、資產要如何最適分配、該由那個年紀就開始盤算,以及買哪裡、住哪裡等等。在中年的時候,就要建立一些想法,再慢慢推導到更成熟化。

四十歲前擁有第一屋

再經過二○○八年及去年金融風暴的洗禮後,很多人都不禁感嘆,近幾年要成功理財愈來愈困難,身上有錢的人,不知道錢要放在哪裡,才不會愈滾愈少;身邊沒錢的人,對於投資獲利的工具,是愈來愈迷惘,想要狠撈一筆投資財的機率愈來愈渺茫。

相對於金融商品的來去一場空,保值的黃金及房地產,在此時就顯得特別顯眼,畢竟實體的投資,看得見、摸得著、用得到,還是比較令人安心。

這樣的觀念不難接受,但是房價卻很難令人如願,現在要買下一間房子自住,可能都不容易,更何況要用房地產投資理財,聽起來是難上加難。不過,再困難的事都是有可能完成的,只要將計畫的時間拉長,持之以恆,要購屋投資,甚至拿來退休養老並不困難。

理財雜誌錢雜誌顧問林奇芬表示,退休養老的重點,在於維持穩定的現金流,目前許多人的作法是購買保險,或是投入較為穩定的股票或是基金,林奇芬認為,金融商品的變現性雖然較佳,但是價格波動大,風險反而較高,購屋收租養老是一種「進可攻、退可守」的作法,風險相對較低。

所謂進可攻,是指當增值達到一定程度時,可以考慮出售變現;退可守,則是指房價不好時也可出租,有固定收益,且長期可用租金分擔房貸。

宏特廣告公司總經理馮輝龍,也是贊同這樣的做法,他認為在五都合併之後,都會區資源會愈來愈集中,房價的抗跌性愈來愈強,相對於金融商品動輒兩成、三成以上的跌幅,房地產是長期儲蓄投資很好的產品,而且建議年輕人應該要盡早規劃儲蓄。

儲蓄計畫是重要關鍵

馮輝龍指出,以他的經驗來看,年輕人必須要從一開始有收入就規畫儲蓄理財,千萬不能每個月都當「月光族」,而且最好是要在四十歲時,就擁有第一個資產,這樣才能在四十歲之後,衍生更多可以靈活運用的資產。

舉例來說,年輕人在結婚前或結婚時,第一間房子以總價五百萬為目標,大約是兩房左右,平均大約是過了七年之後,會有增加一房的需求,屆時再換成大約三十五坪左右的三房,再過一個七年之後,這間房子的貸款就應該繳清,完全屬於自己而沒有負債的房子。

而且這樣的規劃,最好是在四十歲之前完成,這樣在四十歲之後,才會有餘力去購買第二屋,用來收租養老。

至於金融投資,馮總建議,應該將金融商品配置為短期投資,獲利率百分之八至百分之十五間就可以獲利了結,停損點也差不多,而且應該是每季盤點,金融商品並不適合做長期配置大部位投資,金融投資建議不要超過百分之二十。

當然有不少年輕人,嘗試以金融投資創造短期利益,希望能以小搏大建立資產基礎,但是理財專家及房地產資深業者都不這麼建議。

林奇芬認為,結婚前是存錢的黃金期,要好好把握,資金有排擠作用,不要放太大比例的資金在股票或是基金,還是要選自己有把握的部分,長線經營。

馮輝龍也認為,從事金融業的專家,每天接收這麼多資訊,下場去投資都還不易賺錢了,更何況是一般非專業者,賠率恐怕是更大而已,他建議投入比例最好不要超過可用資金的兩成。

中南部房價增幅可期

社會大眾高嘆不合理的高房價,顯然還是以台北角度看台灣,其實除了雙北市之外,台灣其他地區的房價並沒有偏離所得,現在的價格相對偏低,未來可期待的增值潛力卻不小,以長期置產投資的目的來看,低價進場中南部房地產市場,現在的時機點很恰當。

中華民國代銷公會全聯會理事長黃炯輝表示,大高雄市近年來投入許多大型公共建設,像是多功能經貿園區、軟體科學園區、油輪專用碼頭等等,加上陸續引進陸資到高雄投資、開放陸客自由行對觀光的助益等等,這些改變都會讓高雄逐漸轉型,擺脫工業城的舊有印象,形塑一個新的高雄意象。

尤其馬政府在選後表達對中南部的高度關心,在未來的三年至五年內,更多的公共建設陸續完成,產業轉型之後帶動新的就業人口,年輕人留在家鄉打拼,觀光客持續湧入,城市活力就會一點一滴再建立回來,房價也會回到應有的水準。

黃炯輝表示,在這些期待之下,房價增幅可期,現在選對好區段購買,像是捷運沿線,或是鄰近就業密集區,十年、二十年之後,高雄市更發達、房地產就會更有價值,增值空間比任何金融商品都還值得期待。

「以房養老」限制應漸放寬

今年七月政府就要開始實施的「以房養老」,目前看來社會大眾都表贊同,主要是因為讓房地產增加彈性運用的價值。黃炯輝認為,現在才剛開始試辦,限制條件難免會多一些,但是他建議,以後這些條件應該逐漸開放。比如說,本身尚有貸款的房子,只要用轉貸運用其殘值,還是具有價值,不應只限於沒有貸款的房子。

繼承也是一大問題,初期僅限於沒有繼承人的對象才可適用,但其實這也不是問題,黃炯輝建議,只要繼承人簽立拋棄繼承,銀行還是第一順位債權人,沒有理由排除這種對象。

新的產品制度問世,對既有市場會不會造成衝擊?宏特廣告總經理則認為,初期試辦期間,釋放的量一定很有限,對市場的影響很小,即便在一般正常市場,只要年紀超過六十歲,恐怕本來就不容易貸款了,所以影響不大,不過他還是建議,這是一條末路,盡量還是要在年輕時,努力攢下第一桶金,之後要繼續儲蓄理財就會容易得多。

林奇芬則認為,以房養老對持有房地產的人來說,多了一項選擇,無論是站在社會救助或是社會福利的角度來看,都是好的制度。

針對這個新制,文化大學土地資源系副教授梁仁旭表示,將原本不易變現的房地產,轉換為類似「分期付款」的方式給付,可以預防年長者上當受騙,不失為一個好的制度,但是他認為後續應該要有配套機制,才能有效地處理老人居住的問題。

像國外就有那種擁有所有權的老人社區,大屋小屋皆有,可依需求在社區內自由換屋,社區中亦配有醫療救助機制、一般生活機能等,長者不會因為同樣的格局傢俱,而顯得沒有歸屬感,排除現在自費安養中心的一些問題。

也就是說,如果長者選擇把房子賣掉,至少讓他下一間住所的環境,是可以被照顧的,而不是孤單一人。

不過梁教授最後還是將退休理財規劃的問題,回歸到儲蓄理財的概念,他認為金錢的運用,首以維生為重,其次是教育,最後才是購買自住房屋、投資理財第二屋,他認為退休理財不一定是購屋,只要是長期穩定型的投資形式、投資者能夠持之以恆不中斷,長時間下來自然擁有一筆可觀的資產。

以他為例,大多以銀行定存或不動產 REITs為投資標的,每年穩定收益一%至四%之間,不用擔心股價上下浮動,也不用花費精神精力去管理維護第二屋,維持簡單、簡約的生活型態,怡然自得,這也是一種很好的生活選擇。

人生本來就可以很多樣化,有人選擇在年輕時吃苦耐勞,換得下半生的安穩安適;有些人選擇降低物慾崇尚簡樸生活,以精神上的愉快滿足為主,所以也不一定要收租,才能養老。

不過相同的重點是,都應該要從年輕的時候,就開始有數字的概念,無論是積極儲蓄準備第二屋基金也好,或是用最傳統的定存方式,就是要在不貪心的態度下,穩穩地守住一筆錢,如何運用每個人各有所好,但前提就是,一定要有這筆錢,才能保障退休之後的生活品質,而且不能是坐吃山空喔。

更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

延伸閱讀

以房養老7月試辦 按月給付限貸5~6成

單身老人租屋難 嘆:有錢也租不到

以房養老7月試辦 活越久領越多

★所有的文章皆來自於網路蒐集整理書寫,提供讀者購屋、租屋的朋友們參考方向 ★ 文章皆有引用出處並註明來源,本站文章如有侵權,請來信告知、本站將立即下架該文章 ezn089sr@gmail.com