停車位買賣 注意種類產權登記

現代購屋往往會再購買停車位,但多數購屋者對停車位只求有而未瞭解所購買停車位該如何登記產權,事實上,一般停車位可分為3種,但要拿到獨立權狀可外賣給住戶以外者就必須符合一定規定。

新竹市地政處指出,一般通俗所稱停車位,法定用語稱為「停車空間」,依「建築技術規則建築設計施工篇」說明共分為「法定停車空間」、「增設停車空間」與「獎勵停車空間」3種。

停車位買賣

並非所有停車位都可賣給住戶以外的人

停車空間之型式,又可區分為機械式、平面式、停車塔等不同形式停車位。停車空間的尺寸,小型車每個寬2.5公尺,長6公尺;大型客車每個寬4公尺,長12公尺。

但設置於室內之停車空間,其1/2之車位空間,每個寬度及長度各寬減25公分。機械式停車設備每個寬2.2公尺,長5.5公尺及淨高1.8公尺。

無論任何種類、形式的停車空間,其產權登記之方式為:

1.法定停車空間不得以專有部分登記,僅得列入共有部分(即一般所稱公共設施)登記為全體或部分區分所有權人共有,所以無單獨核發所有權狀。

2.獎勵、增設或自設停車空間如符合構造上、使用上的獨立性,且有編列門牌或領取所在地址證明者,得以登記為區分所有建物,此種停車空間單獨核發權狀,且可單獨出售給其他區分所有權人或以外之人。

1996年2月以後,地政機關另增設車位編號登記,起造人得選擇依使用執照圖說的竣工圖轉繪所劃設的停車位測繪,並辦理停車位編號登記。區分所有建物登記簿的所有權部其他登記事項欄即予以加註「車位編號○○」。【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

地下室停車位相關問題

產權登記的方式:

一、法定停車位:

民國八十年九月十八日內政部台八十內營字第八0七一三三七號函令略謂:「依建築法第一百零二條之一規定,建築物依規定應附建築防空避難設備或停車空間,按其性質應依土地登記規則第七十二條規定辦理所有權登記,但為考量社會實際發展需要,依左列規定辦理:

(一)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建物分離,應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部份該區分所有建築物區分所有權人所共有。

(二)前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記,參照土地登記規則第七十二條規定辦理。

(三)區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間,其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。」

另依公寓大廈管理條例第四條第二項明定,法定停車位屬主建物的公共設施,不能和主建物分開來買賣,或賣給主建物屋主以外之人,故在辦理產權登記時只能登記為「大公」,產權由全體住戶持有;或是登記為「小公」經過合議由部份住戶共同持分。

然不論全體共有?(即大公)或部份共有(即小公),只能在建物權狀內以共同使用持分多寡來辨識,且不另發權狀。由於共同使用部份每一持有人對所共有部份均有相同權利,地政機關無法在權狀或登記簿上標示註記有無車位。

二、獎勵停車位:

此類停車位除了可登記為大公或小公外,只要取得「防空避難所在地」之證明,亦可登記為主建物,持有權狀即可獨立買賣。

惟依建築技術規則之規定,此類停車位的所有權人必須提供給公眾使用,且須負擔管理費用,產權移轉時亦應明確告知承購戶。

獎勵停車位出售給特定人,該所有權人依內政部營建署最新函令之解釋認定也是公眾,因此,獎勵停車位可以出售給私人,並由該所有權人決定如何使用。

三、增設停車位:

此類停車位最單純,是建設公司在地下室自行增建之停車空間,可以登記為大公、小公,若取得得「防空避難所在地」之證明,亦可登記為主建物,於取得權狀後即可獨立買賣。

結語

據上論結,民眾欲承購停車位時,可由建造執照或使用執照、平面圖上查明該停車位究屬法定、獎勵、或增設之停車位。另應了解停車位究登記為大公、小公或是主建物。

又應確認停車位之權利範圍,究否包含所有權與使用權。購買獎勵停車位價格或許較低,惟使用上並不利,故以購買法定或增設停車位較有保障。法定停車位單獨出售時,應另以分管契約釐清權利義務。然不論登記時有無另編建號,同一建物內仍可自由買賣。

而法定或增設採「小公」方式出售,由部份住戶登記,最好能另編一共同使用部份建號,與「大公」有所區隔,以資保障消費者權益。

最高法院八十六年五月二十八日召開民事辯論庭,仍採以前一貫之見解,強調地下室與建物有密不可分之主從關係,使用權是所有權的積極權能,不可與所有權分離,而成為單獨的買賣標的,建物與停車位均不得單獨出售。

非大廈住戶買受停車位,既無法取得所有權登記,亦無法取得使用分管契約,大廈住戶若有買受停車位者,隨時可以提起訴訟,以排除侵害為由,請求返還停車位,爰此,非大廈住戶取得停車位,可說是最無保障之買賣。此為司法實務之見解,顯與土地登記實務之見解有異,停車位承購戶不得不慎也。台灣法律網

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