購屋詳閱契約 保留文宣避糾紛

隨著總統大選與農曆新年結束,買屋與看屋人潮逐漸回籠,房市329熱門檔期即將到來,購屋族購屋前應該睜大眼睛看仔細,了解自己權益、慎防購屋糾紛。

購屋地雷 輕鬆閃

購買預售屋與新成屋最易遇到「契約審閱權」、「隱瞞重要資訊」、「施工瑕疵」、「廣告不實」等糾紛。

預售屋契約審閱期

民眾購買預售屋皆享有至少5天的契約審閱期,應多加利用。

隨著房市329檔期即將來到,進入購屋旺季,為確保自身權益,應將契約攜回家中,充分利用契約審閱權仔細閱讀,並多觀察詢問,避免銷售人員隱瞞資訊,而現場提供的各樣DM、廣告傳單,皆要保存妥善,作為將來主張自我權利的依據。

常見預售屋糾紛 隱瞞重要資訊

主動詢問 索取土地證明

銷售業者為吸引購屋族,有時會隱瞞關於建案本身的負面資訊,如本身為工業住宅,或附近有電塔、變電箱、墓地等嫌惡設施,若建商或銷售人員並未清楚告知並說明,甚至刻意隱瞞、掩飾等,即涉及「隱瞞重要資訊」。

因此民眾前往接待中心看屋,應請銷售人員提供土地使用分區證明、建造執照、建照號碼等文件,保障自我權益。

有巢氏房屋法律服務部加盟法務課經理廖政雄提醒,購買預售屋時,一般民眾多注意房屋格局、空間,很容易忽略停車位的問題,如登記方式為公共設施或為獨立產權?為法定車位或獎勵車位?由於銷售人員經常未主動告知,購屋前應該多詢問了解。

契約審閱期不足 至少5天 不必先付訂金

購屋族買預售屋簽約前都有一段「預售屋定型化契約審閱期」,依據內政部規定,契約審閱期至少為5天,永慶代銷總經理特助、「達官苑」專案副理李彥儒表示,現在銷售人員皆受到主動告知購屋族其享5天審閱期權益的規範,若遇銷售人員未說明,購屋族也可主動詢問。

此外,進入銷售案場時,可先尋找案場明顯處是否有掛「不動產經紀人證書」、「代銷公司會員證書」等相關證明文件,了解是否合法。

關於「契約審閱權」常見的糾紛為建商或代銷人員,未依規定提供至少5天的契約審閱期,甚至要求先支付訂金才能在簽約前審閱,此情形將造成該契約失效,可向各縣市政府消保官申訴。

施工瑕疵 多做評估 慎選品牌建商

「施工瑕疵」除了常見於主建物部分,也會出現在公共設施之中,李彥儒表示,常見的瑕疵紛爭大多無法事先預防,因此民眾應在購屋之前多做評估,慎選品牌建商與甲級營造商,始能降低買屋風險,建議在購屋前可先探詢其施工品質。

一般預售屋與新成屋,建商皆會給予結構15年、建材設備1年保固期,因此購屋時,打聽建商售後服務也很重要,並在驗屋、交屋時仔細檢查,若施工瑕疵情節嚴重者,則可要求解約,

宇恒法律事務所所長沈以軒表示,通常此情形較少見,「因需完全不符合原本規劃,未達買賣契約目的」才有可能解約,一般多以調解方式解決,若調解不成再循司法途徑。

廣告不實 收集證據 保留DM+拍照

「廣告不實」也是購買預售屋常見的糾紛,尤其建案的文宣品、廣告DM等,為吸引民眾看屋,總是特別將優點放大,若過於誇張或有誤導民眾嫌疑、廣告內容高於實際規劃等,

如在文宣品標示公園綠地就在基地旁,捷運站近在咫尺,實際上距離十分遙遠,或者圖片中有健身房、戶外遊戲設施,但其實為二次施工之違建,以及表示有游泳池,但其實只是水池造景等,便涉嫌「廣告不實」。

民眾應該在看屋時即將文宣廣告收集完全,並拍攝樣品屋作為存證,作為未來主張權力的證據。另外,若建商涉及廣告不實,可向當地縣市政府機關申訴、調解外,還可向公平交易委員會檢舉。

中古屋糾紛 情節嚴重 可要求解約

購買中古屋與房仲人員、屋主發生糾紛也相當常見,宇恒法律事務所所長沈以軒表示,觀察內政部不動產交易服務網的去年全台前10大購屋糾紛,

可將「房屋漏水問題」、「隱瞞重要資訊」、「施工瑕疵」歸類為建築物本身問題,「仲介斡旋金返還」、「定金返還」歸類為款項問題,「服務報酬爭議」、與「仲介公司欺罔行為」則屬於和房仲間的糾紛。

若遇到「房屋漏水問題」、「隱瞞重要資訊」等糾紛,據《民法》物之瑕疵擔保責任條款,買方可要求減少價金,情節嚴重、影響契約履行者,可要求解約或退款。

因此建議民眾可在合約中註明特約條款,清楚名列房屋保固期間與範圍,例如1年之內發生漏水問題如何賠償。

仲介瑕疵 報酬可返還

而關於「仲介斡旋金返還」、「定金返還」等款項糾紛,多發生於買方向仲介人員委託中途,欲將訂金或斡旋金取回。

永慶房產集團法律服務部資深經理吳宜學表示,其實法律上並無硬性要求需先繳納斡旋金的規定,可以簽「要約書」來向賣方進一步詳談買賣,且房仲人員應主動告知民眾其可藉由簽要約書替代斡旋金的權益。

「服務報酬爭議」與「仲介公司欺罔行為」為買賣方和仲介之間的糾紛,據《民法》與《消費者保護法》相關規定,若仲介服務尚有瑕疵、未盡事先調查義務等責任,可請求服務報酬返還。

沈以軒叮嚀,若買方喜愛的物件,仲介人員已和賣方談好價格、斡旋金轉為訂金的話,則一定必須給付服務報酬,因此民眾可多比較各房仲業者的契約條款。

漏水問題為購屋糾紛榜首,民眾看屋時可至浴廁檢查維修孔,察視排水情形。

民眾看屋時可使用內政部提供的「民眾看屋注意事項參考表」,逐一核對後再簽約。

專家意見 先提申訴 再循司法途徑

沈以軒 宇恒法律事務所所長

若民眾遇到購買預售屋相關糾紛,建議先向當地縣市政府消費者服務中心提起消費爭議申訴,或洽詢各鄉鎮市公所調解委員會,調解未成立再尋求司法途徑。

若在預售屋結構中、交屋前發現施工瑕疵、廣告不實等問題,如施做二次工程,不建議民眾先停止繳納工程款,以免被建商解約、沒收先前款項,民眾可先向主管機關申訴,並向公平交易委員會檢舉、要求開罰,給予建商壓力,同時進行調解,若調解不成再上訴法院,要求建商賠償。

專家意見 機關網站 了解物件資訊

廖政雄 有巢氏房屋法律服務部加盟法務課經理

民眾平時可多利用內政部營建署網站和主管機關網站,有不少資訊可供參考下載,如內政部編制的「民眾看屋注意事項參考表」,可在看屋時候一一仔細核對土地面積、使用分區等資訊,確認後再打勾,詳盡了解該物件資訊。

另外,民眾應可在進入房仲業者店面時,檢查是否有明列合格會員證書、縣市政府核准函、經紀人證書、收費標準等,慎選信譽良好的仲介公司。
蘋果日報 【葉思含╱綜合報導】

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