平價住宅三方案 首購族該買哪一種?

合宜住宅、現代住宅、社會住宅,到底該買哪一種?為了平抑房價、消弭民怨,政府也依照不同的社會需求規劃了「合宜住宅」、「現代住宅」等各種住宅方案,更於今年度在林口與板橋推出合宜住宅。

新店、土城區推出現代住宅,對於民眾而言,那一種配套措施,最符合個人需求?而「合宜住宅」、「現代住宅」、「社會住宅」這三種住宅方案,那個最適合小家庭、首購族呢?

住宅政策

政府為維持居住正義,去年開始陸續推出各項住宅政策

居住正義平抑房價 政府配套選項多

不論是「合宜住宅」、「現代住宅」、「社會住宅」這三種住宅方案,都是起源居住正義,平抑房價,政府為了讓部分年輕人或低收入族群有買屋的機會,因此在去年開始,展開大動作,陸續施行了多項的配套規劃。

那麼,究竟什麼是「合宜住宅」「社會住宅」跟「現代住宅」呢?

天時地利不動產顧問公司研究總監張欣民提出簡單的區分方式:

1.「合宜住宅就是居住者購屋時,擁有土地及房子的產權;

2.社會住宅則是只租不售,以低於市價(區域租金行情)八折的金額,協助弱勢族群、青年學子租屋;

3.現代住宅,則是房子只擁有房子的使用權利,沒有土地的產權。」

浮洲合宜住宅

合宜住宅在板橋浮洲首先動工

以上方案,皆是為了提供因房價高漲而一屋難求的的民眾,設想多種不同的配套措施,並立有排富條款,以所得的限制篩選申請資格。

目前合宜住宅目前的進度最快,目前浮洲已由1家建商得標,林口也由4家建商得標,未來將在板橋浮洲與機場捷運A7站,興建八千多戶合宜住宅,其中包括有七百多戶的「社會住宅」。

階段性進展大追蹤 申請族群多首購

就目前內政部近期公佈消息指出,板橋浮洲合宜住宅於100年12月12日已動工,預計104年3月底完工交屋,規劃興建4,480戶(含448戶出租住宅)。

另一預定地,林口A7合宜住宅,預計興建約3,761戶(含199戶出租住宅),四塊基地於去年12月15日預標售決標,預估101年12月底前開放預售。

現代住宅

現代住宅因購屋者僅持有地上權,故增值空間不大

雖然,去年6月經建會已敲定預計在新北市土城和三峽試辦「現代住宅」,但是何時會動工呢?

張欣民也表示,「目前合宜住宅採取政府出地、建商興建,之後交屋手續明朗,社會住宅也是。現代住宅不論在發包配套上,都介於社會住宅與合宜住宅之間,其實對政府來說,並沒有非要執行的必要性,所以長線來看,很有可能會不了了之。」

而在申購配套上,現代住宅又跟合宜住宅不同,現代住宅僅擁有的「地上權」,時間結束後就得還給政府,但因為皆比較市價便宜,申請資格限制名下沒有房子的人,所以主打首購族群。

而社會住宅將與合宜住宅一起完工,適合甫出社會的新鮮人,而滿20歲的年輕學子,也可參與登記租屋。以目前最明朗的機場捷運A7合宜住宅來看,申請條件寬鬆,且不限戶籍在哪裡,都可以提出申請。

首購族該怎麼選 合宜與現代比一比

不論是單身的首購族,或是甜蜜成家的新婚族,善用政府優惠以及政策,將會幫你省下更多的利息錢,在薪水凍漲的年代,每分錢都要花在刀口上,如果對於住宅政策還沒有概念,不妨聽聽下面專家怎麼說!

合宜住宅轉租

就算之後沒有自住的需求,合宜住宅還是可以轉租,因此受到一般大眾的親睞

張欣民表示,對於一個月薪資4萬的首購族來說,若是購買現代住宅,預期售價是市價5成,但現代住宅要拿出自備款2成,以500萬元房價來看,等於是拿出100萬元自備款,貸款400萬元,以房貸2%來計算,貸款20年期,房貸月付金約是2萬2,200元。

但因現代住宅只購買地上權,房子的產權並非你所擁有,其實等同長期租屋,亦沒有增值投資的效益。

而如果是購買合宜住宅,預期售價為市價7成,自備款一樣2成,以總價500元萬元來說(不限房屋格局),當然也是一樣的利率、房貸,雖然合宜住宅,5年內不得轉售,但是不限轉租出去,因此若沒有自住需求,可以以轉租的方式,拿租金來扺部分房貸,最後房子還是自己名下的資產。

相較之下,對於「有土斯有財」的東方人來說,合宜住宅的未來性,較受大眾親睞。

年輕族群先固本 做好償還規劃為上策

台灣近幾年的薪資結構,已經不如以往,甚至有下降的趨勢,對於想要買房子的你來說,究竟自己要怎麼定位這間房子是什麼?以及未來財務規劃是什麼?

合宜住宅財務規劃

雖然合宜住宅已經比市價便宜,但仍然要留意財務規劃

有沒有辦法負荷貸款的費用以及有無固定的收入可以支撐房貸,千萬不要因為便宜而買,讓自己成為屋奴。

張欣民認為,「年輕人要購屋,還是要先以自己的工作為主,先固本,就算租屋也無妨!

等到手頭自備款充裕的時候,先把部分房貸還清,讓自己基本開銷的負擔約自己的薪資的1/3,才適合供房!」那麼什麼樣的人適合申購合宜住宅呢?

張欣民也建議,「夫妻雙薪且已有小孩的首購族,因為薪資結構完整,以一個收入6萬的小家庭來說,要在外面租一3房2廳的房子,也要上萬塊,相較之下,租金與房貸接近,此支出並不會造成生活困擾,而且未來藍圖也較為明確,沒有工作調度、搬遷等,不確定因素,較為適合。」

此外,了解了以上的配套方案,政府還有哪些優惠可以搭配呢?

比方說:剛新婚的夫妻,可以參考青年成家方案,以及深受好評的租屋補助方案等,也別忘了要不時到銀行了解有無優惠的貸款利率可以搭配合宜住宅,也可以讓自己的財務規劃更明確,買房子是一時的,做好債務償還配套,才不會捨本逐末!
yahoo好宅王專刊

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