買賣房屋 房仲:違建不應計入房價

太平洋房屋表示,頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋雖讓房屋有增值感,但依台北市違章建築處理要點規定,不管何時購買,只要有人通報違建,都會面臨被查報拆除,這些違建在買賣時都不應該計算到房價。

房仲:違建不應計入房價

違建是一個很棘手的問題,目前政府僅能用時間為切割標準,劃定出拆除的優先順序,如果要用「溯及既往」的概念來處理,其合理性也是有爭議的。

台北市政府以民國84年1月1日為分界,在此之前的為「既存違建」,列入分類分期處理,在此之後產生之「新違建」,就會依「臺北市違章建築處理要點」規定應查報拆除。

所以目前會執行拆除的部分,大多是84年以後的新違建,以及有公共安全之虞的舊違建;

新北市雖然以「即報即拆」為原則,但是實際上也是先拆新的違建。

頂樓加蓋違建

頂樓加蓋違建都會區最常見,購買要評估拆除風險。

就是因為整體拆除的速度太慢,所以才會修法,

一是以按次計罰的方式罰鍰,直到恢復原狀為止,藉此減低違建,

二是可委託民間拆除業者處理。

新違建市在已經公佈為違建之後興建的,拆除違建沒有適法性的問題;但是就違建當初在建造時,當初因為法令較不完備,並未針對為建的部分以法令約束,進而造成違建氾濫,包括頂樓加蓋、陽台外推、二次施工、夾層、一樓違建等等。

違建在台灣各地十分普遍,甚至不乏政府官員自宅,都有違建使用,若是所有的違建都必須要拆除,等於是將違建適法性溯及既往,是否該溯及既往,可能還需要一番公評討論。

但是今日報載仲介建議,頂樓加蓋、陽台外推、夾層屋等,這些違建都不應該計算到房價,理由是”只要有人通報違建,都會面臨被查報拆除的命運”,因此認為不應計入房價。

跟住住展房屋網的了解,違建部分因為不列入產權計算範圍,但是又因具有使用事實與價值,因此市場上不成文的作法,是將違建部分以1/3價格計價,而且不列入漏水保固的範圍內。

如果要像雨遮一樣一概不計價,好像也說不通,雨遮的實用價值極低,而且普遍被建商拿來當作是公設,確實不大合理;

但是違建部分有其實用價值,舊違建報拆機率相對比新違建低,若是因為有報拆風險,就完全否定違建的價值而不計價,也是不合情理。

太平洋房屋企研室表示,頂樓加蓋屋本身就是違建,不管新舊違建,如屋主隔間後出租,若遭住戶檢舉,仍會被法院強制拆除,民眾如有意購買「屋頂平台」違建,購屋前應仔細評估風險。

仲介原是好意提醒,但是卻忽略自身立場,仲介是居間者的角色,應該同時站在買賣雙方的立場,同時考量現實問題,不護短賣方也不捍衛買方,畢竟房地產有許多模糊地帶的問題,連政府公權力都難以解決而暫且擱置,仲介無端挑戰這樣的敏感話題,匪夷所思!
新聞提供:住展房屋網

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