房屋實價登錄 增加交易成本?

在高房價之民怨沸騰下,立法院在去年底,快速完成房價登錄三法及住宅法之立法程序,總統並於同年底公布。房價登錄部分,預計二○一二年七月開始實施,內政部地政司已緊密會商研訂相關登錄子法。未來房屋實價登錄,會增加購屋者的交易成本嗎?

在實價登錄立法後,有仲介業者說,實價登錄及揭露,將有助於大幅縮短議價制成交之期間;而主管機關則聲稱實價登錄不涉實價課稅,建商則憂慮實價登錄將使稅負增加,以及消費者可能因對於建商的表價心存疑慮,而觀望或延長成交時間……等不同意見紛至沓來。

究竟,房價登錄機制啟動後,政府既得全盤掌握交易資訊,不動產交易課稅基礎,會不會因此連動調整?如果會,交易相關稅負增加,即可能會增加交易成本,值得吾人關注。本文乃以實價登錄後的稅制變革與交易成本作為分析重點,提供讀者參考。

現行稅制下的可能性

不動產涉及的稅賦,分為三個階段,

第一是取得階段,買方應負擔印花稅、房屋契稅、登記規費等;

第二是持有階段,所有權人應負擔房屋稅、地價稅;

第三是銷售階段,賣方應負擔土地增值稅、房屋交易所得納入綜合所得稅(如營利事業,則應納營業稅及營利事業所得稅)。

公告現值佔一般正常交易價格比例分析表

公告現值佔一般正常交易價格比例分析表

一、現有稅制的問題

現有稅制,有許多不合理現象,不僅學者多所批判,立法院預算中心亦綜整提出五大缺漏:

(一)    土地所得免徵營所稅,建商藉壓低房價、提高土地售價,規避售屋稅負,另負責人以個人名義購地,以倍數之上作帳售予公司,墊高土地成本及房地營建總價成本,嚴重扭曲房地所得比。

(二)    土地公告現值與市價嚴重脫節,致使土地交易價格超過土地公告現值,及產生贈與稅或遺產稅避稅空間等問題。

(三)    公告地價也嚴重脫離市價,建商或投資客的土地持有成本低(地價稅),並無誘因使地主或財團提供價格合理的房地產,甚至放任土地閒置。

(四)    多數地方政府不動產評價委員會多年未調整房屋標準單價,與實際工程造價差距大。房屋評定現值與市價偏離過多,造成稅收減損。

(五)    在不動產課稅部分,因有前次移轉現值認定及實際交易價格不易掌握等諸多問題,難以漸進改革。

由上述缺漏,使得財團養地避稅、假農舍真豪宅避稅嚴重、非自用高價住宅及預售屋未覈實課稅,造成不動產課稅稅基與市價差距大、房地產市場短期投機交易等問題。

而今,奢侈稅已上路、實價登錄三法亦完成立法,上述「五大缺漏」之原因,是否因而得以紓解,值得觀察。

二、稅制不變,會不會造成稅負增加?

雖然,房價登錄三法均規定「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施未完全建立並完成立法前,不得作為課稅依據。

但房價登錄機制啟動後,政府既得全盤掌握交易資訊,不動產交易課稅基礎,會不會因而產生連動效果?以下逐項加以分析:

(一)土地增值稅:

依平均地權條例第四六條規定,縣市政府對於轄區內土地,經常調查其地價動態,繪製地價區段圖,並估計區段地價後,提經地價評議委員會評定,據以編製土地現值表於每年七月一日公告,作為土地移轉時,申報土地移轉現值之參考,並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。

土地稅法第三○條第四項規定,公告土地現值應調整至一般正常交易價格。

依據內政部統計資料顯示,二○一一年公告土地現值占一般正常交易價格百分比為八二.九四%(參附表一),但過去地政機關所調查之買賣實例並不普遍,且不從勾稽其真偽,所以地政機關號稱公告現值已近市價幾成,其實並不具實益。否則,土地徵收加成補償(82.94%×1.4 116.12%),豈不已超過市價?

故實價登錄之後,地政機關既可掌握成交資訊,其經整理分析後,公告現值更接近市價自無任何困難。從而,主管機關透過每年公告現值調整,則土地交易時增值稅負擔勢必增加。

於此,值得應深究的是,土地所有權人之原地價(前次移轉現值)如未相對調整,公告現值卻已追高接近市價,其所增加之稅額,實質上並非來自「自然漲價」,卻要強迫歸公,對於一般持有土地者而言,自非公允。

因此,為避免牽連無辜,主管機關應隨時注意,土地稅法第三三條第五項規定,全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格九○%以上時,累進稅率即應檢討修正。

只不過,未合理修正前,地主應負擔之稅負增加,勢所必然。

(二)房屋稅及契稅:

根據媒體報導,繼豪宅稅於二○一一年七月上路之後,台北市要再展開第二波房屋稅制改革,台北市政府財政局表示,豪宅稅還不夠,房屋持有成本要再上調,年底將提方案,從調高房屋標準單價下手,帝寶房屋稅至少逾二○○萬元才合理。

二○一一年初台北市政府不動產評價委員會調高一萬多戶豪宅房屋稅,惟目前據以課徵房屋稅的標準單價,三十一年未曾調整,實不合理,故臺北市已委託學者進行「房屋稅合理化」專案研究(八月已作期中報告),預料市府將會依據該研究,進行合理調高房屋標準單價、折舊率等,使房屋稅合理化。如果臺北市完成修正,相信各縣市應亦會比照辦理。

因此,在房屋部分,只要提高房屋評訂現值,勢必會大幅增加房地產交易與持有稅負(自用部分可能仍以較低之稅率課徵),對擁有非自住房屋者產生非常大的租稅負擔。

(三)印花稅:

按買賣之銀錢收據應按其金額4貼用印花稅票,與實價登錄無涉,但買賣案件申請登記時,必須檢附所有權移轉契約書(俗稱公契),則依法要依契約所載實際金額1貼用印花稅票。

過去因政府公告的「成屋買賣契約書範本」第六條產權移轉之公定契約書買賣價格,得「以__年度公告土地現值及建物評定現值價款申報」之選項,故實務上幾乎都以公告土地現值填寫,如此作法是一種長期不正確的作法,應該加以導正。

因為,移轉申報現值只要不低於當期公告土地現值,依照現行土地稅法並無處罰的規定,自然不違法短漏或補徵問題,但申報書第七欄主要用以反映該移轉土地實際買賣金額,與第六欄「申報現值」係作為核課增值稅之依據,二者之目的與功能不同,無須一致。

依財政部92/09/08台財稅0920453833號函規定,如經稽徵機關查有積極而直接之證據,顯示申報雙方通謀而為虛偽意思表示,刻意壓低憑證金額以規避印花稅情形者,可依稅捐稽徵法第四一條及「稅捐稽徵法第四一條所定納稅義務人逃漏稅行為移送偵辦注意事項」第一項第六點規定辦理;如涉有遺產及贈與稅法第五條第二款規定情事者,應移請轄區國稅局查處。

再者,行政院消保會專案小組研修「成屋買賣契約書範本」第六條,已將產權移轉之公定契約書買賣價格,「以__年度公告土地現值及建物評定現值價款申報」之選項刪除。

因此,「土地建築物所有權買賣移轉契約書」(公契)的「買賣價款總金額」自應按「本契約書所訂各筆土地及各棟建物之實際買賣價格總和」填寫。

綜上,公契應貼的印花稅票,將因契約書應按買賣實際交易價格填載而增加。

(四)所得稅:

個人出售房屋,依所得稅法第十四條第一項第七類第一款規定,計算財產交易所得,併入綜合所得總額課稅;惟個人如未申報或未能提出證明文件者,稽徵機關才按房屋評定現值之固定比例推計所得額課稅(大法官釋字218號解釋參照)。

營利事業出售房屋,依營利事業所得稅查核準則第三二條第一款規定,就其售價大於房屋之未折減餘額部分,列為出售利益課稅。

以上兩者依稅法規定,雖都應以實質利得為基礎,惟如稅務機關無法掌握課稅事實,尚得以「推計所得」據以課徵。尤其是,個人的交易所得係以房屋評定現值之固定比例推計,由於房屋評定現值偏低,造成租稅規避現象,非常普遍。

此在房價登錄之後,應該可以改善,相對的,租稅負擔亦將增加。

(五)奢侈稅:

特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)於二○一一年六月一日開徵,為抑制短期房地投機炒作,對銷售持有期間未滿二年之房屋及其坐落基地,或銷售可供建築之都市土地,應按其實際成交價格課徵十%或十五%奢侈稅。

奢侈稅原係以「銷售時收取之全部代價,包括在價額外收取之一切費用」為基礎,自不因實價登錄而有所改變。惟實價登錄,對於報繳奢侈稅有無短報、漏報之查稽,自更方便而無所逃漏。

綜上,可知,不動產交易所衍生的稅賦,除奢侈稅不因實價登錄而改變外,其餘各稅,均有可能增加。茲以實價登錄前後加以比較如附表二。

不動產交易稅賦跟實價登錄前後比較表

不動產交易稅賦跟實價登錄前後比較表

五要政策、半套改革僅向一般大眾開刀?

從上述分析,實價登錄建制後,勢必引發租稅負擔之增加,如何避免傷及無辜,建立合理公平的不動產稅制,主管機關責無旁貸。

但據媒體報導,財政部將來為落實居住正義,俟建立不動產實價登錄制度,未來財產稅制之改革方向,卻僅以「五要」原則來規劃:

一、交易資訊要透明:

鑒於不動產交易透明化為世界趨勢,為促使房地產交易資訊之透明化,內政部已完成修正房價登錄三法,以建立不動產實價登錄制度,並健全交易制度。

增加稅負

未來一旦增加稅負之事實呈現,恐將面臨強大民意之壓力。

二、財產評價要覈實:

不動產實價登錄制度建置後,各地方政府地政機關依據平均地權條例規定每年調整之土地公告現值,即可參考登錄價格,使土地公告現值與市價相當。

目前內政部規劃逐年調整公告土地現值,預計至二○一五年達到市價九成。

三、交易所得要明確:

現制買賣土地應課徵之土地增值稅,係按公告土地現值計算之漲價總數額為稅基;買賣房屋應課徵之房屋交易所得稅,係按交易時之成交價額減除成本及費用後之所得額課稅,個人出售房屋如未申報或未能提供證明文件,始按房屋評定現值依所得額標準推計課稅。

不動產評價基準公正客觀,有助於彌補查核實際交易價格之不足,使交易之相關稅負更臻明確。

四、實價課稅要落實:

1.房地產市場交易價格透明化後,配合財產覈實評價,地方政府逐年調整公告土地現值。

2.稽徵機關據以課稅之交易所得將更接近實際,即可彰顯不動產交易實價課稅之效果。

五、遏止逃漏要及時:為遏止房地投機炒作,維護租稅公平,該部除持續檢討稅制防止財團養地外,為避免短期投機,將持續加強查稽逃漏奢侈稅,

另對於假農舍真豪宅、預售屋及非自用高價住宅等交易案件,亦加強稽徵,必要時對特殊案件列為專案清查對象,以維護租稅正義。

1.清查假農舍真豪宅:

至二○一一年八月稽徵機關清查農舍改課地價稅24,677筆,改課地價稅金額一.五七億元,財政部將持續辦理高價農舍清查作業。

2.加強預售屋及非自用高價住宅交易案件之查核:

針對少數個人從事不動產相關交易案件(例如「三黃一劉」等投資客對非自用高價住宅及預售屋)加強查核,按實價課稅,截至二○一一年八月底止,共查獲五九三件,補徵綜合所得稅十三.七七億元。

前財政部長李述德說,實價課稅、資本利得課稅等政策,不是「一步到位」要與時俱進提升正義的內容,要等到社會形成共識才會做。所以,上述五要之稅改政策下,僅以現有稅制體制下所為之因應,並非就現有稅制認真檢討改革。

現行房、地分離課稅,鑄成建築業者普遍以「合建分售」作為避稅的工具,亦即,房屋交易要課所得稅、營所稅及營業稅,所以儘量從低其售價,土地交易僅負擔土地增值稅,則從高列價。

上述「五要」並未觸及,致使財團與大地主應課的資本利得稅將無法實現,上述規避稅負的方法勢必繼續提供業者使用。

故如稅制改革僅作半套,以現行稅制作局部性調整為滿足,將徒使普羅大眾在不動產交易時,租稅成本增加,但對地主或建商卻網開一面,可以繼續規避稅負,實在是為德不卒。

因此,財稅機關倘不思整體稅制改革,僅利用實質課稅原則,加強查稅逃漏方式,予以搪塞,作法消極,並非妥適;建議主管機關勇於面對,就不動產稅制全盤檢討,始能符合租稅正義。

結論與建議─全面改革,始符租稅公平

經上述分析,實價登錄後,確實可能會增加稅負,財政部卻僅以五要政策,藉由不動產交易透明、財產評價覈實及交易所得明確逐步落實,但仍與租稅公平尚有出入;

一旦增加稅負之事實呈現,恐將面臨強大民意之壓力。與其如此,不如順應立法院的附帶決議,為落實實價課稅,行政院應盡速提出整併《特種貨物及勞務稅》(奢侈稅)及土地增值稅的《不動產交易所得稅法》草案,以及相關配套稅法送立院審議。

立法院既賦予行政機關提出稅制改革之配套修正,主管機關宜掌握契機,參考學者建議與國際接軌,

應對不動產移轉之課稅,應參酌市場實際交易價格核計,改按資本利得課稅及不動產取得稅,取消土地增值稅與契稅,以及合併房屋稅、地價稅為財產稅或仿照日本課徵固定資產稅,

現行相關法律諸如平均地權條例、土地稅法、房屋稅條例、契稅條例、所得稅法及相關細則,應大幅翻修,且就資產利得稅部分,應分別對於短期稅率從重、長期持有從輕,自用住宅持有者,給予特別優惠稅率,始能使租稅合理公平。
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