張金鶚:買房別衝動 明年才是購屋良機

時序入春,近來房地產市場也看似回暖,很多業者大放利多訊息,強調房市氣氛已轉佳、不買就來不及了,這讓不少有購屋需求的民眾感到心慌,不知道究竟要不要出手,我的建議是:房價還沒真的跌,至少要等到明年,才會有比較明顯的跌幅,屆時也才是進場時機。

未來的房價會怎麼走,多數人都很清楚,在所得沒成長、房價已漲多的情況下,房價沒有繼續高的理由;大家都知道一般民眾對房地產的購買力不足,買不起的人愈來愈多、壓力愈來愈大,房價終究要回歸到基本面。

張金鶚:買屋別衝動

張金鶚:買屋別衝動,房市混沌明年才是良機

業者當然也知道、也感受到了,所以農曆年前,由興富發建設開出第一槍,拋出降價議題,其後陸續有所謂的打折餘屋釋出標售。

在這過程中,降價的策略有很多種,打折、標售、或是不能明說的產品變陽春等等,這反而讓降價的趨勢看太不清楚,房價真的有降低了嗎?消費者真的有感覺嗎?

而在選前積極打炒房的政府,選後的態度又是如何?新的內閣團隊外界都給予財經內閣的期望,又對房市會有怎麼樣的態度呢?

此外,投資客真的消失了嗎?據調查,在去年度政府出手打炒房後,投資客的確有些許被壓抑下來,但還是有不少人蠢蠢欲動,並不見得真的消失了。

市場在混亂的局面中,愈來愈渾沌,賣方有各種說法、買方容易上當,我建議,審慎保守看待才是王道。房價就基本面來看,趨勢是要往下走的,一、兩季之間,可能還看不出來,但若賣方支撐不住了,就會開始往下走。

賣方還能撐多久,關鍵在資金成本,也就是銀行的資金周轉成本,若金融機構對房市看法保守、慢慢緊縮,房價下降的壓力就出現了,另外,空屋與餘屋的量愈來愈多、資訊愈來愈透明等,也都是促使房價下修的壓力源。

我認為,房價下修的態勢,第三季之後較清楚,明年才會開始發酵,最好明年之後才進場購屋。姑且不論價格,現階段買到好房子的機會也不大,因為若是真正好的產品,不會選在這種時機拋到市場上的。

如今的房市,買賣雙方各賭各的,內閣也在形成共識的過程中,等到塵埃落定了,再擇優出手,才能做出正確的購屋決策。(作者是政治大學地政系教授) 【經濟日報/張金鶚】

學者:房市混沌 長期趨跌

內政部營建署今天公布去年第4季住宅需求動向調查,政治大學地政系特聘教授張金鶚表示,現在房市處混沌態勢,房價沒有走高理由,混沌態勢得等到第 2季以後才慢慢消退。

張金鶚指出,現在的房市仍是呈現買賣方開價、推量混亂態勢;長期趨勢來看,房價往下走的情況,第 3季會比較清楚,但真正發酵應該是明年之後。

營建署上午舉辦「民國100年第4季住宅需求動向調查」記者會,由張金鶚進行簡報。

調查顯示,整體調查地區房價所得比為9.3倍,較去年第3季增加0.1倍,創新高;個別區域中,台北市為15.3倍,也較去年第3季增加1.1倍,台北市的購屋負擔高達47.8%,較前 1季增加1.2個百分點,也是個別區域中最高者。

調查顯示,去年第4季整體調查地區平均購屋總價新台幣960.7萬元,平均購屋單價每坪23萬元,其中台北市平均購屋總價2347.9萬元,較去年第3季減少,每坪單價為51.3萬元,下跌17.5%。

不過,新北市平均購屋總價則上升至1026.3萬元,每坪單價為28.4萬元,上升3.4%。

張金鶚分析,台北市單價下跌可能跟選前及漲高下跌有關;新北市每坪單價上升的原因,可能是從台北市移動到新北市。

此外,針對新購置住宅者對於實價課稅看法,整體地區中有34.6%表示「贊同」,17.8%表示「非常不贊同」、31%為「無意見」,有10.2%為「不贊同」,1.8%表示「非常不贊同」。

張金鶚提到,整體地區中調查,新購置住宅者以賺取價差為購屋目的比例已連續2季減少;欲購置住宅者,賺取價差比例已連續2季增加,「奢侈稅雖有發生效果,但效果有加強的空間」。

張金鶚表示,去年第4季市場購屋負擔依舊沉重,交易量縮、趨勢分數下跌,反映出購屋者對目前房價認同程度降低;未來趨勢分數低於近期,且對未來漲跌看法分歧,反映市場未來可能出現向下盤整態勢。

100年第4季住宅需求動向調查,留置問卷時間為去年12月1日至12月31日止,調查對象為台灣6大都會區,包括台北市、新北市、桃園縣及新竹縣市、台中市、高雄市等新購置住宅者與欲購置住宅者。其中新購置住宅者為1303份,欲購置者為1301份,合計共2604份,在95%信心水準下,抽樣誤差為正負3個百分點以內。【中央社╱台北29日電】

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