房客欠租 逾2個月才能依法催繳

「已經催繳好多次,但房客還是不肯繳房租,應該要怎麼辦?」專家指出,如果房東採取其他手段如斷水斷電,來逼房客繳納租金,可能涉及強制罪,因此建議房東依法律規定來行使應有的權利,否則有可能會讓自己陷於民、刑事責任風險中。

消基會董事謝天仁透露,如果房客為第1次欠租,房東可以採口頭催繳,通知房客盡速繳納。

房客欠租

房客欠租時,房東應先口頭告知房客,並給予一段租金忍耐期,再循法律途徑解決。

一般來說,房東要求房客在一定期限內繳清,期限為5天以上較恰當,但若催繳後,房客還是不願意繳租金,基於法律保護房客的政策,還規定房東要有2個月的租金忍耐期,如果積欠租金到達2個月後,就可寄存證信函催房客繳租。

換鎖斷水電恐涉違法

永慶房屋法服部經理吳宜學指出,如果房客只有欠1個月租金時,房東不可以終止租約,但當積欠租金達到2個月總額,就可採取法律程序,清楚表明租欠租金已達總額,並依據《民法》第440條終止雙方租賃契約,且依照第455條規定,同時要求房客限期遷移、清空,並返還房屋,避免租金損失繼續,而且房東可以將房客放在租屋處內的物品留置取償。

另外,如果房東為房屋的所有權人時,可以依據《民法》中無權佔有的法律關係,要求房客搬離,如果房屋有損害時更可以向房客請求賠償。

行使權力保護應理智

有些房東可能會採取比較激烈的手段如更換大門鎖,或斷水斷電來強制房客繳納租金,但吳宜學說,如果房東用類似手段來逼房客交租,除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外,也可能涉及刑事上的強制罪責任。

因此當房客積欠租金已達到2個月的總額,且房東履行終止租約的權利保障程序時,房東在行使權力保護相關措施時,仍不可有侵害或傷害房客人身安全、自由的行為,否則會有民、刑事的責任問題。

專家建議,房東應依照法律規定來行使權利,勿採取激烈手段,否則除了房屋可能會遭不肖房客故意破壞,陷自己於民、刑事的責任風險中,導致「人財兩失」。

房客欠租時房東應注意事項
˙若房客為第1次欠租,則採口頭催繳
˙切勿採取斷水斷電等激烈手段,否則有可能涉及民、刑事法律責任
˙租金積欠總額達兩個月以上,可寄存證信函催繳,且房東可以將房客留在租屋處的物品留置取償

相關法條解釋

《民法》第440條:房客遲繳租金,房東可定期限催繳,若房客在期限內尚未繳納租金,房東可終止契約。如租賃物為房屋時,遲付租金的總額如未達2個月租金總額,則不可終止契約。租金約定於每期(每月、每年)開始時繳納,則應在房客遲繳租金超過2個月時,才能終止契約。

《民法》第445條:房東對於房客留置於屋內的物品擁有留置權,也就是如果房客欠租,房東可以扣押房客留於屋內的物品,但禁止扣押的物品則不在此限。這樣的情形只能在房東向法院請求的損害賠償,或是房客未繳納租金時,才能將物品扣押取償。 資料來源:《蘋果》採訪整理 【顏嘉瑩╱台北報導】

房客欠租 先發存證信函 再申訴調解

如果房客一有欠租行為,房東應先口頭催繳,如果房客還是不繳租金,超過兩個月以上,就可以先發存證信函明定一定期限內給付,存證信函內容應該包括租屋物件的地址、租賃期限、租金金額、支付方式,最後就是房客的積欠總額,包含租金與其他費用。

若房客依然無動於衷,沒有任何回應及解決此事的誠意,建議可至鄉鎮市公所申訴調解。若調解不成,則寄發第二次存證信函,載明依民法第440條請求終止租約,如果房客仍置之不理,房東可拿著鄉鎮市公所的調解不成立證明書,至法院訟訴輔導科,說明情事,訟訴輔導科的輔導人員將會協助民眾如何進行訴訟。

提醒房東,在訴訟期間內,因尚未合法終止租約,故請房東不要擅自進入租屋將東西清空或換鎖、斷水電,否則恐涉及刑法306條無故侵入住居罪,且房客可請求依民事求償相關損害賠償。

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