購屋打聽規約 防與管委會糾紛

日前台中有民眾因自行在外牆加裝鐵窗,管委會認為違反社區規約,取消其進入社區大門的感應扣,住戶自覺權益受損提告,法官判決管委會需賠償住戶取消感應扣期間的租金損失。

其實管委會與住戶間的糾紛時有耳聞,買房時不只得挑硬體,還得看軟體,了解自身需求與管委會規約是否牴觸,才能避免未來與管委會產生糾紛。

良好的管委會

良好的管委會能讓住戶住的愉快與便利,民眾買房時應多打聽該管委會的運作與風評。

根據《公寓大廈管理條例》規定,管委會規約為公寓大廈內住戶為增進彼此共同利益與良好生活環境,經由會議所決議的共同遵守事項,雖然住戶皆必須遵守,但若規約與法律有牴觸,依舊以法律為基準。

如上述新聞事件,管委會禁止住戶進入其專有空間,除非該住戶情節嚴重以致可要求強制搬離外,管委會並無權力取消住戶進出專有空間的權力,因此法官判決管委會需賠償其損失。

規約不得牴觸法律

一般來說,管委會訂定規章時經常參考公寓大廈規約範本,因此牴觸法律條文的規約較少見,但開會訂規約時仍建議由專業人士如律師、地政士陪同,或諮詢崔媽媽基金會等公益團體,避免造成法律糾紛。

民眾和管委會最常發生的糾紛有:管理費的拖欠、修繕費用的分攤、佔用逃生空間、鐵窗的搭建等,崔媽媽義務律師、宇恒法律事務所律師沈以軒表示,若有住戶積欠管理費未繳,管委會可寄發存證信函、支付命令的方式通知,若20天後住戶無異議,等於確定判決、無需開庭,若積欠管理費達房地產總價1/100,則可要求強制搬離、法拍該住處;若住戶違反規約搭建鐵窗,通常管委可出面制止,制止無效可請當地縣市政府處理。

最常調解修繕費用

信義房屋竹北台大店副店長葉鈞輔表示,最常聽到的糾紛為大樓頂樓滲漏水,管委會不願付修繕費用,因而需開會調解;曾聽聞有住戶因1樓地面冒水導致裝潢泡爛,要求管委會分攤修繕費,法院判決管委會應負擔,該案仍在上訴中。

因此買房前,最好先借閱該管委會的規約,影印回家、詳閱清楚,才能避免未來糾紛,如大樓禁養寵物、禁裝鐵窗等,即便是再喜歡、再便宜的房子,皆需評估是否要忍痛放棄,因為管委會有權制止,違反條例情節嚴重者甚至可要求強制搬離。

葉鈞輔建議,民眾若擔心與管委會發生糾紛,平時可多積極參與管委會各項決策與活動,了解規約並維護自身權益,若擔任委員,有些大樓還可減免管理費用。購屋前,應多詢問警衛、總幹事、街坊鄰居,是否有特殊規約需遵守,再決定是否購買。

民眾與管委會常見糾紛

常見事件/管委會處理方式
˙未繳納管理費:管委會寄發存證信函、聲請支付命令
˙走道、樓梯間、逃生空間置放雜物:管委會移動、清除,制止不聽則向縣市政府機關處理,情節嚴重者會有刑事糾紛
˙陽台違約加設鐵窗:管委會規勸要求拆除,制止不聽則報請縣市政府機關處理,警告後不聽從規勸可開罰4~20萬元,罰完後住戶須於1個月內拆除鐵窗、恢復原狀,若屢勸不聽,管委會可直接找人拆除,並由該住戶承擔費用。
˙拒絕鄰居進入家中修繕:管委會從中協調,無法處理則報請主管機關處理
資料來源:沈以軒律師、《蘋果》採訪整理 【葉思含╱綜合報導】

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