18 2 月 購屋打聽規約 防與管委會糾紛
日前台中有民眾因自行在外牆加裝鐵窗，管委會認為違反社區規約，取消其進入社區大門的感應扣，住戶自覺權益受損提告，法官判決管委會需賠償住戶取消感應扣期間的租金損失。
其實管委會與住戶間的糾紛時有耳聞，買房時不只得挑硬體，還得看軟體，了解自身需求與管委會規約是否牴觸，才能避免未來與管委會產生糾紛。
良好的管委會能讓住戶住的愉快與便利，民眾買房時應多打聽該管委會的運作與風評。
根據《公寓大廈管理條例》規定，管委會規約為公寓大廈內住戶為增進彼此共同利益與良好生活環境，經由會議所決議的共同遵守事項，雖然住戶皆必須遵守，但若規約與法律有牴觸，依舊以法律為基準。
如上述新聞事件，管委會禁止住戶進入其專有空間，除非該住戶情節嚴重以致可要求強制搬離外，管委會並無權力取消住戶進出專有空間的權力，因此法官判決管委會需賠償其損失。
規約不得牴觸法律
一般來說，管委會訂定規章時經常參考公寓大廈規約範本，因此牴觸法律條文的規約較少見，但開會訂規約時仍建議由專業人士如律師、地政士陪同，或諮詢崔媽媽基金會等公益團體，避免造成法律糾紛。
民眾和管委會最常發生的糾紛有：管理費的拖欠、修繕費用的分攤、佔用逃生空間、鐵窗的搭建等，崔媽媽義務律師、宇恒法律事務所律師沈以軒表示，若有住戶積欠管理費未繳，管委會可寄發存證信函、支付命令的方式通知，若20天後住戶無異議，等於確定判決、無需開庭，若積欠管理費達房地產總價1/100，則可要求強制搬離、法拍該住處；若住戶違反規約搭建鐵窗，通常管委可出面制止，制止無效可請當地縣市政府處理。
最常調解修繕費用
信義房屋竹北台大店副店長葉鈞輔表示，最常聽到的糾紛為大樓頂樓滲漏水，管委會不願付修繕費用，因而需開會調解；曾聽聞有住戶因1樓地面冒水導致裝潢泡爛，要求管委會分攤修繕費，法院判決管委會應負擔，該案仍在上訴中。
因此買房前，最好先借閱該管委會的規約，影印回家、詳閱清楚，才能避免未來糾紛，如大樓禁養寵物、禁裝鐵窗等，即便是再喜歡、再便宜的房子，皆需評估是否要忍痛放棄，因為管委會有權制止，違反條例情節嚴重者甚至可要求強制搬離。
葉鈞輔建議，民眾若擔心與管委會發生糾紛，平時可多積極參與管委會各項決策與活動，了解規約並維護自身權益，若擔任委員，有些大樓還可減免管理費用。購屋前，應多詢問警衛、總幹事、街坊鄰居，是否有特殊規約需遵守，再決定是否購買。
民眾與管委會常見糾紛
常見事件/管委會處理方式
˙未繳納管理費：管委會寄發存證信函、聲請支付命令
˙走道、樓梯間、逃生空間置放雜物：管委會移動、清除，制止不聽則向縣市政府機關處理，情節嚴重者會有刑事糾紛
˙陽台違約加設鐵窗：管委會規勸要求拆除，制止不聽則報請縣市政府機關處理，警告後不聽從規勸可開罰4~20萬元，罰完後住戶須於1個月內拆除鐵窗、恢復原狀，若屢勸不聽，管委會可直接找人拆除，並由該住戶承擔費用。
˙拒絕鄰居進入家中修繕：管委會從中協調，無法處理則報請主管機關處理
資料來源：沈以軒律師、《蘋果》採訪整理 【葉思含╱綜合報導】
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