買法拍屋準備及注意事項

法拍屋原則有著比市價低,因此吸引許多民眾前往投標。不過,業者也提醒消費者,剛入門的法拍族,可能要面對很多不熟悉的事務首先,投標的前置作業須要詳實,務求清楚,對於產權的調查,事前應該詳閱拍賣公告避免權益受損。

法拍屋資金準備

法拍屋的資金需求主要分成三個階段,有意競標法拍屋的民眾,必須先繳交法拍屋底標價格的二成或三成的保證金,作為取得競標門檻,之後若得標者,則需在七日內繳付尾款。

法拍屋注意事項

買法拍屋準備及注意事項

得標七日內付款法拍屋的資金需求主要分成三個階段,首先是投標之前「投標保證金」,到得標之後的「墊付拍定尾款」,以及最後過戶以後的「房屋擔保貸款」。

申貸條件

至於法拍屋的申貸條件,凡年滿20歲以上的國民,信用良好無不良紀錄者、並有正當職業,能按期履約償還本息者,都可以向銀行申請法拍屋貸款。 

雖然目前已有部份銀行提供代墊款的服務,但民眾最好在鎖定投標的物件後,就先將該物件資料和欲申請貸款的相關文件送至銀行進行評估,由銀行方麵估算可提供之貸款比率,避免得標後,銀行提供貸款的幅度和預期不符,而出現資金不足的窘境。

法拍屋須注意哪些陷阱

租賃權問題:查明標的物是否有租賃,若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在,執行法院若未排除租賃關係後,則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。

另外要注意原屋主是否在拍賣前,利用假造的租賃契約,造成拍賣後仍合法佔用的情形。

點交問題:並且法官(司法事務官)會依照房屋使用現況,在拍賣公告上記載「點交」或「不點交」。例如當法拍屋查封時若是債務人自行居住,法院原則上會記載「點交」。

所謂「點交」,就是案件拍定後,法院會安排時間,陪同拍定人將標的物點交清空。抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

優先購買權:查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等,否則一但有上述情形,再加上有優先購屋權人時,即使得標也屬無效。

法拍屋瑕疵:因為依照強制執行法第113條準用第69條,法拍屋的買受人是沒有物之瑕疵擔保請求權(強制執行法第69條「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」)。

如果投標的法拍屋存有瑕疵,例如房屋嚴重破損、法拍屋的買受人,是不能依照民法第354條以下物之瑕疵擔保的規定辦理。

知悉法院之公告內容:例如查明標的物內容、查明使用分區、有無車位、有無租賃關係、如有違章建築或加建部分是否併付拍賣、夾層是否合法、拍賣後有無點交、買賣資格或條件。

查看法拍屋現場:

投標前,宜依據投標公告內容,親赴標的物現場查明土地坐落、房屋構造及型式、層別或層數、面積或其他使用情形。

查明該屋含氯量是否過高、是否為輻射屋、有無鄰避設施、有無專業管理問題、規約內容、打聽曾否發生兇殺或自殺致死之情形、打聽地理條件。

代標注意事項: 

合法之不動產經紀業者,應受不動產經紀業管理條例規範,消費者委託代標時,業者如有不實廣告,消費者得依消費者保護法、公平交易法行使權利。

委託合法不動產經紀業者代標,代標業者不得賺取差價或其他報酬

購買法拍屋的方式及流程

一、注意法院法拍屋之公告

二、法拍屋網站如何進入:

(1)可由司法院網站進入:網址:http://www.judicial.gov.tw 司法院首頁(進入後點選左側)→查詢服務→法拍屋公告進入法拍屋公告後,可點選本院再依序查詢,例如依房屋坐落、拍賣日期、字號(案號)、最低價格、面積查詢。

(2)並於房屋地址/面積欄位點選,即可查詢拍賣公告全文。拍賣標的如果僅拍賣土地,請點選土地查詢。

三、看懂拍賣公告公告事項:

本院不動產拍賣公告所載事項如下:

(1) 不動產所在地、種類、他項權利、權利範圍、拍賣最低價額:

請注意:投標書應載明願出價額及總價。

(2)保證金金額

請注意:投標時應依據公告所載繳納保證金(務必足額,否則標無效。)。

(3) 投標日時及場所

開始投標開標時間及場所請詳閱拍賣公告,投標人請準時到場投標,逾時不受理(開標時投標人請務必準時在場)。

四:如何填寫投標書:

(1)  投標人可向本院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋

(2) 請填寫法院名稱,可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。

(3)請填寫投標人姓名、住址(請填寫與戶籍地相同之住址,如另有聯絡住址請另外載明)、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。

如委託他人代理,請於委任狀欄位委任人、代理人均應簽名蓋章。代理人姓名、住址、聯絡電話、身分證統一號碼(最好附影本)請詳為填寫。

(4) 地號、建號、權利範圍可依拍賣公告內容填載,願出價額、總價,應達於底價,可等於或大於底價。

(5) 保證金封存袋填寫案號、投標人姓名、代理人姓名、簽章。

五、保證金之繳交

1. 保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進保證金封存袋內。另請注意,個人票據,不得為保證金票據。

2. 投標人將保證金放進保證金封存袋後,連同投標書投入票櫃。得標者,即以保證金抵充價款。

3. 臺灣銀行基隆分行之支票視同現金,隨即開立正式收據。其餘票據則先開立臨時收據,待票據交換正式入帳,再開立正式收據。

4. 未得標者由投標人當場領回。

5.  保證金之抬頭

(1) 保證金若抬頭為「臺灣基隆地方法院」,未得標者,逕向銀行辦理註銷抬頭。

(2)保證金若抬頭為投標人,請投標人務必背書後再放入投標袋內;若為投標人以外之人時,則該受款人應依票據法規定連續背書,再放入投標櫃內。

(3) 得標後,繳納尾款之票據,其受款人應指定為臺灣基隆地方法院

六、交付價金期限(即交付尾款之方法)

1. 不動產如依法有優先承買權人時,待優先承買權人放棄優先承買確定後,另行通知繳款。(請注意:如優先承買權人主張優先承買時,投標人原繳納之保證金無息退還。)

2. 除前款情形外,得標人不待通知即應於得標後七日內繳足全部價金,不得以任何理由要求延長繳款期限。

3. 前二項之尾款可以現金或各銀行所簽發之銀行支票或本票受款人均指定為臺灣基隆地方法院逕向本院收費處繳款(如基隆臺支以外支票,應俟入帳後開立正式收據)。

七、未於七日內繳納尾款之效果

拍定人未繳足價金者,執行法院應再拍賣。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者,原拍定人應負擔其差額。

八、點交:

拍賣之不動產是否點交,均會記載於拍賣公告,要注意拍賣公告。

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