買預售屋、停車位注意事項免糾紛

購屋糾紛居高下,不動產消費糾紛類型,以定型化契約條款違反誠信公平原則及廣告不實二者最常見,所以消費者應注意契約及廣告內容,以確保自己權益,而企業經營者更應本諸誠信,確保契約公平與廣告真實以落實交易之安全。

預售屋停車位

買預售屋停車位先了解本身權益避免糾紛上身

預售屋與停車位買賣需知

預售屋買賣常見糾紛

 (一)廣告不實,例如:廣告中所謂游泳池、籃球場,實際上是蓄水池、小草坪或小空地,建商於銷售時所承諾的公共設施,於建物完工時,不是付之闕如,就是縮水、走樣。

(二)坪數不足,例如:買賣契約書上約定,誤差在百分之一範圍內,互不找補,但大部分的新屋多係坪數不足(尤其多數誤差正好在百分之一範圍內,建商無庸補貼消費者,不免令人懷疑建商是否故意製造坪數不足之現象,以賺取差價)。

(三)房地買賣契約條款文字冗長,且不易瞭解,消費者有時不知其真義,迷迷糊糊簽訂契約,未能仔細審閱契約內容,偏偏契約中隱藏許多不利消費者之條款。

(四)房屋完工或交屋日期,約定以「工作天」為準,致實際交屋日期很難確定,因須扣除假日、雨天、颱風天等,使消費者無法掌握交屋日期。

法律之規定:

依消費者保護法第二十二條規定,企業經營者(即建商)對於消費者所負的義務,不得低於廣告之內容。因此,建商不得主張廣告「僅供參考」。

保留書面文宣廣告

消費者宜收集建商之廣告(含書面文宣、以影片介紹預售屋之DVD等),以便主張自己的權利。又一般預售屋買賣契約大多約定:面積如有誤差,其誤差在百分之一以內者,雙方互不找補。房屋坪數若有不足,不足超過百分之一部分,消費者可要求建商補貼不足坪數的價款。

行政院消費者保護委員會研議修正中之「預售屋買賣定型化契約範本」,初步會議決議:預售屋買賣面積如有誤差,誤差在百分之一以內,免予找補之規定,予以刪除;規定坪數不足部分,賣方應全部找補;坪數超過,買方只找補百分之二為限;如誤差超過百分之三,買方得解除契約,可供參考。

因應之道:

仔細審閱契約條款及審閱期間

消費者購買預售屋時,對於買賣契約,有三十日以內之合理審閱期間(參照消費者保護法第十一條之一規定),依上述契約範本所訂,消費者有至少五日之審閱期間,故消費者可要求建商先行交付契約書,俾便仔細審閱契約條款,以保障自己的權益。

註明交屋日期

又預售屋之完工或交屋日期,宜約定以「日曆天」為標準,並註明最遲之交屋日期,及遲延之罰則,如此對消費者較有保障。

停車位買賣常見糾紛

由於交通頻繁,幾乎家家戶戶都有自用汽車,但因舊大樓所設置之停車位不足,因此消費者現今購買房屋大多會購買停車位。

實務上常見到的糾紛為:

1、停車位太小

2、停車位之所有權以公共設施持分顯現,但其面積實際大小與所有權持分不相當。

消費者購買預售房屋地下室停車位,建設公司所擬的定型化契約,大多只寫停車位在地下層第幾層?編號幾號?而未註明車位的長度和寬度。

買賣書上契約註明車位大小

雖然建設公司的銷售人員在出售車位時,曾向購屋的消費者口頭說明車位的長度、寬度,但買賣契約書上,多數並未加以記載,以致產生糾紛。

常有消費者在建設公司交屋後,才發現其車位太小,停車困難,尤其停車位旁邊為牆壁或柱子,往往車門一打開,就碰到牆壁或柱子,致駕駛人很難進、出車門。

此外,因為車位太小,車輛離停車位邊線太近,如果兩旁都有車子時,進、出停車位,必須極為小心,否則很容易和兩邊的車輛擦撞。

法律之規定:

依消費者保護法第十一條第二項規定,定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋。

依「建築技術規則」之規定,平面式停車位每單位長為6公尺,寬為2.5公尺(機械式停車位每輛長為5.5公尺,寬為2.2公尺),若車位設在室內,有一半的車位長、寬可以各加減25公分,亦即小型車位,最少須長5.75公尺、寬2.25公尺。

因此,車位可分為大、小兩種車位,大車位長6公尺、寬2.5公尺,小車位長5.75公尺、寬2.25公尺。如果消費者的車輛是大型車,則宜注意所購買的是否為大型車位。

因應之道:

消費者在購買車位時,宜要求建商在買賣契約書上註明車位的尺寸大小,如此就可避免上述停車困難的情形發生。

行政院消費者保護委員會為避免上述停車困難的情形發生,研議修正中的「預售屋買賣契約範本」,初步會議決議:就停車位買賣,除約定該停車位有、無獨立權狀?

注意車位高度

車位規格為長幾公尺、寬幾公尺外,尚註明可停放長幾公尺、寬幾公尺、高幾公尺之車輛,足供消費者參考。

尤其日前流行的休旅車,高度較一般車輛為高,故消費者在購買停車位時,除了注意車位的長、寬外,還須注意其高度,以免車輛無法進入地下室停車。

購買預售停車位將更有保障

行政院消費者保護委員會﹙以下簡稱行政院消保會﹚為維護消費者購買預售停車位之權益,業於行政院消保會第委員會議審議通過主管機關內政部「預售停車位買賣定型化契約範本暨其應記載及不得記載事項」部分條文修正,修正重點如次:

一、 刪除停車位容許誤差規定

為避免建築投資業者,藉由容許誤差,從而減少消費者所購買之停車位面積,或造成消費者之車輛停放後,無法開車門之窘境,致生消費爭議。

本次修正刪除容許誤差之規定。(修正前:平面式停車位之竣工規格尺寸,誤差在百分之二以下且長未逾十公分、寬未逾五公分、高未逾五公分者,視為符合規格。

機械式停車位其因誤差在百分之一以下且長未逾五公分、寬未逾二公分、高未逾二公分者,視為符合規格。)

二、 增加最低繳款期間

考量多數購買停車位之消費者多為領取月薪之族群,因此為減輕消費者繳款負擔,本次增訂停車位付款條件為除簽約款及開工款外,應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款,其每次付款間隔日數應在二十日以上。

三、 增訂石綿之使用,不得違反主管機關許可之目的用途

配合行政院環保署99年公告石綿為列管毒性物質,保障消費者生命身體安全,增訂石綿之使用,不得違反主管機關許可之目的用途,但如有造成買方生命、身體及健康之損害者,仍應依法賠償。

行政院消保會表示,本草案經內政部公告施行後,因該項定型化契約應記載及不得記載事項具有實質法規命令的效力,將可進一步有效保障消費者權益。

本會也將持續促請內政部落實審核建築施工品質及公共安全等把關工作,並請其積極針對業者是否遵守該項定型化契約相關規定加強查核以及強化教育宣導等,真正守護消費者權益。

新聞小辭典:

定型化契約應記載事項:在定型化契約必須記載之事項,否則發生該條款強制填補之效果。

相關法條- 消費者保護法施行細則第15條第2項:「中央主管機關公告應記載之事項,未經記載於定型化契約者,仍構成契約之內容。」

定型化契約不得記載事項:在定型化契約不得記載之事項,否則發生該條款強制無效之效果。

相關法條- 消費者保護法第17條第1項:「中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載事項。」;同條第2項前段規定:「違反前項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。」 資料來源:行政院消保會

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