2012房市大預言

民國一百年,房市沒有考一百分,而是呈現開高走低的局面;影響因素則廣及政經層面,證明左右房市的變數極多。如今新的一年已然展開,房地產市場可能的趨勢與變化,仍需視總體經濟及政治政策,兩大層面發展而定…

 最近兩年,國內房市發展的確出現重大變化或轉折;兩年半前的金融海嘯重創資本市場及房市,但之後歐美輸出通膨,也就是祭出量化寬鬆貨幣政策欲刺激景氣,加上台灣政府大幅調降遺產贈與稅率,使得半年後房地產市況丕變,不但很快脫離先前低檔,更演出價量急速擴張戲碼。

去年則碰上選舉因素,官方推出若干政策、回應民意,又使得房市交易量迅速滑落。這樣上沖下洗式的快速變化,相信很少人能預見。

近兩年房市 瞬息萬變

而來到世界末日年之說甚囂塵上的西元二○一二年,房地產市場之未來,同樣變化莫測;不過現階段仍有一些蛛絲馬跡或趨勢發展,足以讓我們對這一整年可能的房地產市場走勢,做出若干判斷。

而無庸置疑地,由於房地產和資本市場連動性極高,因此今年台灣房市後勢,總體經濟面因素仍是左右程度最高者。

半年前就曾預測,未來一、兩年國內房市會先震盪整理,緊接呈現反彈上揚的台灣經濟研究院研六所楊家彥所長就分析,由於全球各主要經濟體,今年預期之經濟狀況都不會太理想,加上短期內歐洲各國還沒找出解決歐債問題的釜底抽薪之計。

台經院研六所楊家彥所長

台經院研六所楊家彥所長:今年經濟風險及變數大於往年;購房時機,要看歐債問題何時解決,全球經濟落底回穩之時間而定。

因此他預估,歐債問題引發全球經濟發展停滯或衰退之下,國內房市將因此陷入盤整。這段期間,整體房價也會出現若干幅度的修正。

台經院研六所楊家彥所長:房市將先下後上

不過楊所長同時點出,兩年半前金融海嘯後,從美國起頭,推出貨幣量化寬鬆政策(QE)欲刺激資金流動,結果造成『經濟出現衰退疑慮,資金卻仍氾濫』之弔詭狀態。

基於此一條件,當資產價值修正到一定程度後,包含房地產在內,還是會成為資產階級逢低承接、資金配置的主要標的物之一。

這是大台北及台中等都會區房地產,在金融海嘯爆發後半年餘,價量又迅速反彈的主因,而展望未來,國內房市重演如此戲碼的機率相當高,也就是先修正後反彈的情形。

至於盤整時間多長,及反彈之時間點,則仍得回頭看歐債問題還要歹戲拖棚多久。樂觀以對,頂多半年到第三季;但如果演變成大家最不願看到的局面,也就是末日博士魯比尼等人所預言之經濟大衰退、大蕭條,則國內房市盤整期甚至可能長達三、四年,修正幅度多寡,同樣得看歐債問題的嚴重程度而定。

無可否認地,歐債問題牽一髮動全身,國內房市業者也很清楚。經營大台北都會區為主的璞園開發總經理彭國恆即表示,過去一年先是奢侈稅,後又冒出實價登錄、課稅議題,當然更嚴重的是歐債風暴,導致近期市場買氣下滑。

不過他也認為,過去幾年房市價量擴張有過快疑慮,適度降溫也是好事。而且市場近況如此,更突顯房市產品規劃符合市場需求,也就是產品力的重要性,這也是璞園開發一直努力的目標。

璞園開發彭國恆總經理

璞園開發彭國恆總經理:因應局勢及長期經營,來年璞園將致力於規劃更符合消費者需求的產品。

璞園開發彭國恆總經理:台北市房價仍有撐

對來年市場價量變化,彭總經理認為,台北市房價支撐力道仍在,即便真的有下修,壓力幅度也極為有限。這一方面是包含土地在內,業者成本仍居高不下,再者從需求面看,北市房產也一直是強者恆強。而能否獲得消費者青睞,則又是回到前述重點:看產品力之優劣。

至於量方面,來年全球經濟問題當然是主要影響,但仍不可能忽略政治面因素,畢竟過去兩年政策因素也扮演左右房市之重要角色。彭總經理認為,如果再度政黨輪替,則目前觀望氣氛會再遞延一段時間,反之,則會有一小波慶祝行情。

不過最遲今年第二季中,新供給仍將陸續浮現,成交量則還是要看未來政經情況而定。

另外彭總經理特別呼籲,針對房市相關政策或法令(改革),官方應該要說清楚講明白,這樣大家才有明確的資訊及規則可循,業者也才能放心把全力放在產品規劃開發上,推出符合市場需求之產品。

而因應未來經濟局勢渾沌,璞園也已調整策略,未來推案,先建後售或邊建邊售的比例將提高,同時將產品規劃設計理念,放在滿足基本換屋需求上。

近年在大台北承銷建案,成績斐然的新和廣告張書豪副總經理則認為,政府過去一年推出的房市相關政策,的確讓短線投資行為大幅減少,去年下半年後一系列有關實價登錄或課稅的議題,也的確使得市場出現濃厚的觀望氣氛,不過自用買方需求因此獲得重視,未嘗不是壞事。

《黑心建商的告白》作者Sway

《黑心建商的告白》作者Sway:今年三二九檔將先冒出供給量,第二季後剛性需求進場交易回穩,房價則將有一成左右之下修幅度。

有關量能方面,張副總預期今年最遲五二○檔期,將會有一波行情出現;而且基於自用需求獲得重視與凸顯,他評估除了少數供給量較大區域,可能有小幅下修機會外,其他地區房價都還是持平或小漲之格局。

黑心建商告白作者Sway:第二季房價下修一成

不過去年度博客來暢銷書總榜第四位︱《黑心建商的告白》作者Sway則認為,選前所謂的觀望氣氛,對消費者或業者而言,都是「拖字訣」,結果只是讓市場盤整時間往後延;據此他估計,選後將出現「先降先贏」的情形,也就是先降價的個案或業者搶佔先機、全身而退,部份區域甚至會因此出現價格戰。

至於量的部分,他認為今年三二九檔會先出供給量,因為業者想先試探消費者心態或認知;不過該階段兩邊認知仍有落差,實際上將會拖到五二○後,買氣才會逐漸浮現,而且是以自用,也就是剛性需求為主。

循此脈絡,Sway預言,房價將在第二季後出現平均約一成之下修幅度,且點名重劃區房市會率先修正。至於這些年很夯的捷運題材,效果將不再那樣聳動;主要是北市捷運路網密度逐年提高,不再物以稀為貴,新北市則由於幅員太廣,路網密度很難比照台北市,消費者終將發現便利度不如預期,因此該市的捷運房市熱將逐漸退燒。

特銷(奢侈)稅後續效應也需注意。Sway指出,約兩、三年前推出的預售案,將可能在今年下半年後出現脫手潮,因為這些「新中古屋」,交屋時間已逾一年,代表特銷稅率將由十五%降到十%,對投資客而言,這五%的稅率落差,代表此時脫手將『轉虧為盈』;加上未來經濟景氣不明,急售心態會更明顯。他建議消費者可稍加留意,兩、三年前預售案量大、投資客比例高的區域,趁勢撿點便宜。

對於下半年,Sway則認為目前尚難預料;因為需視歐債問題拖延時間長短而定。另外還有對岸領導人換人做的因素,屆時政策是否有轉變,也會影響台灣經濟及房市。據此,今年下半年房市趨勢頗難掌握。

新和廣告張書豪副總經理

新和廣告張書豪副總經理:兼顧自用及增值,建議消費者今年可從有發展潛力的新興地區下手。

新和廣告張書豪副總經理:自用首購將是需求主力

新和廣告張副總則是提醒消費者,房地產給人『安定感』之價值,仍是其他物件無可取代的;且更是資產配置的重要工具,從過往房地產發展歷程中,已一再獲得證明。換言之,握有房地產,仍是『翻身』契機。尤其未來社會財富M化會更劇烈,故長期而言,買房仍是穩賺不賠的投資。

因此張副總建議消費者,無論自用或投資,都以相同的概念出發;大原則不變,就是審慎評估自身需求與能力,選擇有保值或具增值潛力的地段下手。

此外,璞園開發彭總特別點名少子化趨勢下,兩房小坪數產品之未來性相當不錯,張副總也表示,今年是龍年,可望出現搶生龍子、龍女之新生兒潮。因此自用,特別是首購需求,將成為今年市場需求面之主力。他也預估,小坪數、兩房產品,今年將會相當搶手。

的確,無論行為是否有差異,即便是剛性需求之消費者,心態終究仍和投資行為有類似處,就是希望能逢低承接。關於這點,台經院研六所楊家彥所長提供消費者一個較為明確的方向:基本上,就是「未來風險係數較高,保守為上」。

楊所長認為,去年的打壓(房市)政策是一時,主要是因為選舉。而考量國際財經局勢,新政府上任後持續打壓的機率甚低,甚至可能得提出振興救市方案。

今年或未來三、四年期間,國內房地產價量走勢,還是要看歐債問題乃至全球經濟狀況而定,畢竟台灣經濟仍是出口導向;當財經局勢趨穩後,才是較佳進場點。

因此,如果歐債風暴歹戲拖棚時間不長,也就是歐盟各國很快找到解決方式,則國內房市整理期將是約半年或三季;之後,資金才會逢低承接、止跌反彈;亦即未來半年為持續觀察期,剛性需求者可在這段期間先做適當篩選,下半年之後,才是比較好的出手時機。

然而,如果最壞的狀況發生,也就是歐債問題導致全球經濟大風暴,如同兩年半前的金融海嘯一般,則不排除經濟震盪及房市整理期拉長,會拖個三到五年;

而且由於市場游資仍氾濫,因為他評估美國祭出QE3、台灣央行轉而調降利率的機率都很高,因此這段期間,國內房市可能出現W型曲線,也就是低檔小幅震盪整理。如果是這樣,則進場佳機就得往後遞延。

來年風險多 保守為上

綜合以上產學各界專家分析及看法,今年總體經濟景氣不明,且前一、二季偏向不樂觀,大致是共識。在這樣的情況下,至少半年之內,房市將很難脫離目前的整理狀態。

從新推案的角度,現階段以土地為首,成本依然居高不下,加上過去幾年新建案業者,包含建商與代銷,都賺了不少,銀彈充裕。因此除非真如楊家彥所長所指,歐債問題歹戲拖棚且出現最壞狀態,否則未來新推案開價,很難馬上出現明顯修正。

不過目前來看,部分地區中古屋行情的確開始鬆動,一些去年第四季後推出的大台北地區新案,除少數因為還有題材炒作因素外,其餘大多也都已未再改寫區域新高。

因此這兩年多來,資金行情誘發的都會區房價狂飆情事,再繼續延燒的機率應該已經有限。至於價格,基於短線投資客仍蟄伏之下,撇開資產配置及節稅贈與目的者,首購、換屋之剛性需求有多強,最後還是要回歸基本經濟力。

這部份,不但和國內經濟發展及財富分配(稅制)息息相關,也不可能和國際財經脫鉤,因為台灣經濟仍是出口導向。因此簡單地說,歐債問題及全球景氣何時擺脫目前陰霾、景氣撥雲見日,台灣經濟及房市才能有更穩健的發展。

據此合理評估,無論對業界或消費者而言,今年將是變數較多、應須保守、審慎以對的一年

更多房地產即時分析及建案詳細資料,請上「住展房屋網」

2012台灣房價滾下來

逢十必返 房地產景氣巧合

3大問題左右2012房市

銀行:買屋再等等 學者:房市將持續下修

張金鶚:降價骨牌效應 房市跌三年

12專家看 2012年房市10大趨勢