逢十必返 房地產景氣巧合

十是一個圓滿的數字,但是對於台灣房地產市場而言,每逢十的年度似乎都遭遇盛極而衰的關鍵時刻。大家還記得民國90年前後嗎,在SARS(2003年)之前,台灣地區房地產經歷最長的一波不景氣,連銀行都要政府祭出救濟打消不良資產政策,才穩住整個金融市場;

如果僅以大台北房地產市場觀察,在民國85、86年間市場有一波榮景,但隨著1997年亞洲金融風暴後的經濟衰退,房市開始反轉向下,直至民國92年下半年才谷底回升。

不動產估價師公會

不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長

再往前推,民國80年初期,是台灣經歷了錢淹腳目的房、股市暴漲之後的泡沫化起始點。

民國70年到74年間,則經歷第二次能源危機的通貨膨漲、房價高漲之後的經濟衰退,台灣首次出現房地產「價跌量縮」的建商倒閉潮。

民國60年適逢退出聯合國,與經過十餘年類似現在大陸的高經濟成長後的軟著陸,直至民國62年,第一次能源危機與全球通膨的助力,才讓房地產市場有一年的價量齊揚榮景。

民國100年開始,房地產市場似乎只好了半場,下半年開始瀰漫景氣反轉的氣氛!雖然價格未見下跌,但是交易量卻創下SARS之後的新低,預估全年建物移轉數約36萬棟,會否「量先價行」,明年房價將明顯下跌呢?

從市場面觀察,台灣地區從2003年SARS之後,房價開始穩步向上,除了2008年金融海嘯約有半年的恐慌期外,市場多頭創下長達六年的擴張紀錄,已經超越過去平均只有兩年半的多頭時間;

尤其是大台北地區房價平均漲幅達200%以上,土地價格漲幅更高達300%以上,在薪資與經濟未明顯成長的情況下,長期多頭市場帶來的高房地價,已經成為民怨之首,給執政團隊極大的壓力。

從歷來的政策面向觀察,當房價過度下跌,而影響不動產、金融產業穩定時,政府一定會提出救市方案;相反的,當房地價過度上漲,政府也勢必出手調控,直至房價穩定。

現在的執政黨與在野黨同時關注高房價問題,也提出所謂土地與居住正義等口號,當建商與業者動用府會關係,都無力阻擋「地政五法」時,顯示政治與政黨轉向站在社會大眾一方,都有決心不讓房價繼續上漲。

如果是經濟基本面好,即使政策面施壓,仍不易擋住房價上漲的趨勢,但是近期全球經濟走緩與歐債風暴持續,各專業機構對2012年經濟成長的保守預估,顯示居於整體經濟一環的房地產市場,失去基本面的撐盤,要一支獨秀談何容易!

此外,主計處11月公佈每十年一次的戶口及住宅普查結果,全台灣空閒住宅為156萬戶,空閒率達19.3%,相較於10年前的123.2萬戶,增加32.8萬戶,與歐美國家的3-5%空屋率高出許多。

在人口呈現近零成長的台灣地區,蓋越來越多的房屋,高空屋率只會越來越高,此突顯了台灣房市不是供給不足的問題,而是高房價導致分配不均的問題。

民國101年房地產市場價量下跌的趨勢明顯,包括政府、學界與業者都放出房價下跌的訊息與估計。

幸運的是,全球多採量化寬鬆貨幣政策救經濟,導致利率偏低情況,無論是建商、投資客或屋主的持有成本(包括房貸與稅捐)都很低,不易有資金壓力或短期拋售的問題,因此,房價將以較長時間緩慢向下盤跌,房地產市場應會是軟著陸。

每個十年的市場反轉,大家都會從房價飆漲過後學到進步的教訓,這段時間建議政府應盡速研議住宅政策法令、銀行加強授信管理、建商修正開發策略、仲介調整銷售模式、消費者運用資訊謹慎購屋。

相信台灣的房地產市場經過每一波的洗禮後,都能邁向更公平正義、資訊透明與交易秩序健全的成熟市場。

《名家小檔案》卓輝華
宏大不動產估價師聯合事務所所長
中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長 HiNet專欄作家

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