08 1 月 逢十必返 房地產景氣巧合
十是一個圓滿的數字，但是對於台灣房地產市場而言，每逢十的年度似乎都遭遇盛極而衰的關鍵時刻。大家還記得民國90年前後嗎，在SARS（2003年）之前，台灣地區房地產經歷最長的一波不景氣，連銀行都要政府祭出救濟打消不良資產政策，才穩住整個金融市場；
如果僅以大台北房地產市場觀察，在民國85、86年間市場有一波榮景，但隨著1997年亞洲金融風暴後的經濟衰退，房市開始反轉向下，直至民國92年下半年才谷底回升。
不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長
再往前推，民國80年初期，是台灣經歷了錢淹腳目的房、股市暴漲之後的泡沫化起始點。
民國70年到74年間，則經歷第二次能源危機的通貨膨漲、房價高漲之後的經濟衰退，台灣首次出現房地產「價跌量縮」的建商倒閉潮。
民國60年適逢退出聯合國，與經過十餘年類似現在大陸的高經濟成長後的軟著陸，直至民國62年，第一次能源危機與全球通膨的助力，才讓房地產市場有一年的價量齊揚榮景。
民國100年開始，房地產市場似乎只好了半場，下半年開始瀰漫景氣反轉的氣氛！雖然價格未見下跌，但是交易量卻創下SARS之後的新低，預估全年建物移轉數約36萬棟，會否「量先價行」，明年房價將明顯下跌呢？
從市場面觀察，台灣地區從2003年SARS之後，房價開始穩步向上，除了2008年金融海嘯約有半年的恐慌期外，市場多頭創下長達六年的擴張紀錄，已經超越過去平均只有兩年半的多頭時間；
尤其是大台北地區房價平均漲幅達200%以上，土地價格漲幅更高達300%以上，在薪資與經濟未明顯成長的情況下，長期多頭市場帶來的高房地價，已經成為民怨之首，給執政團隊極大的壓力。
從歷來的政策面向觀察，當房價過度下跌，而影響不動產、金融產業穩定時，政府一定會提出救市方案；相反的，當房地價過度上漲，政府也勢必出手調控，直至房價穩定。
現在的執政黨與在野黨同時關注高房價問題，也提出所謂土地與居住正義等口號，當建商與業者動用府會關係，都無力阻擋「地政五法」時，顯示政治與政黨轉向站在社會大眾一方，都有決心不讓房價繼續上漲。
如果是經濟基本面好，即使政策面施壓，仍不易擋住房價上漲的趨勢，但是近期全球經濟走緩與歐債風暴持續，各專業機構對2012年經濟成長的保守預估，顯示居於整體經濟一環的房地產市場，失去基本面的撐盤，要一支獨秀談何容易！
此外，主計處11月公佈每十年一次的戶口及住宅普查結果，全台灣空閒住宅為156萬戶，空閒率達19.3％，相較於10年前的123.2萬戶，增加32.8萬戶，與歐美國家的3-5%空屋率高出許多。
在人口呈現近零成長的台灣地區，蓋越來越多的房屋，高空屋率只會越來越高，此突顯了台灣房市不是供給不足的問題，而是高房價導致分配不均的問題。
民國101年房地產市場價量下跌的趨勢明顯，包括政府、學界與業者都放出房價下跌的訊息與估計。
幸運的是，全球多採量化寬鬆貨幣政策救經濟，導致利率偏低情況，無論是建商、投資客或屋主的持有成本（包括房貸與稅捐）都很低，不易有資金壓力或短期拋售的問題，因此，房價將以較長時間緩慢向下盤跌，房地產市場應會是軟著陸。
每個十年的市場反轉，大家都會從房價飆漲過後學到進步的教訓，這段時間建議政府應盡速研議住宅政策法令、銀行加強授信管理、建商修正開發策略、仲介調整銷售模式、消費者運用資訊謹慎購屋。
相信台灣的房地產市場經過每一波的洗禮後，都能邁向更公平正義、資訊透明與交易秩序健全的成熟市場。
《名家小檔案》卓輝華
宏大不動產估價師聯合事務所所長
中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長 HiNet專欄作家